GoedgekeurdRechtbank Noord-Nederlandenkelvoudige kamerWaardedalingOngegrond

ECLI:NL:RBNNE:2025:1852

Rechtbank Noord-Nederland · 23 januari 2025 · enkelvoudige kamer · Eerste aanleg - enkelvoudig

Rb. Noord-Nederland 23 januari 2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:1852

Samenvatting

RedactioneelGoedgekeurd

Eiser vroeg vergoeding voor waardedaling van zijn verkochte woning buiten het waardedalingsgebied en beriep zich op bijzondere omstandigheden (art. 4:84 Awb) en een taxatierapport. De rechtbank ziet geen bijzondere omstandigheden; fysieke schade betekent geen waardedaling en het rapport is onvoldoende onderbouwd. Een motiveringsgebrek wordt gepasseerd (art. 6:22 Awb). Beroep ongegrond.

Citaat (regel 48)

“De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.”

Naar regel 48 in de uitspraak

Op rechtspraak.nl Gebruik deze uitspraak in mijn zienswijze Trilling op mijn adres Correctie melden

Samenvatting en labels zijn redactioneel; de uitspraak zelf is leidend.

Feiten uit de uitspraak

Onderwerp
- Waardedaling
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 12)
  “1.1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de afwijzing van de aanvraag voor een vergoeding voor waardedaling van de woning van eiser.”
  Naar regel 12 in de uitspraak
Kwesties
- Overig
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 40, r.o. 8.3)
  “Het beroep van eiser op artikel 4:84 van de Awb slaagt dan ook niet.”
  Naar regel 40 in de uitspraak
- Bewijsvermoeden
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 39)
  “8.2. De rechtbank stelt voorop dat wat betreft waardedaling het bewijsvermoeden niet geldt, hetgeen betekent dat het aan eiser is om te bewijzen dat sprake is van waardedaling en dat dit het gevolg is van de aardbevingsproblematiek.”
  Naar regel 39 in de uitspraak
- Procedureel (Awb)
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 42, r.o. 9)
  “De rechtbank ziet in dit geval aanleiding om het geconstateerde gebrek in het bestreden besluit te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb, omdat het gebrek gedurende de beroepsprocedure is hersteld en niet aannemelijk is dat eiser hierdoor is benadeeld.”
  Naar regel 42 in de uitspraak
Wie stelde (hoger) beroep in
- Aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 6)
  “[eiser] , uit [woonplaats] , eiser”
  Naar regel 6 in de uitspraak
Uitspraak (dictum)
- Ongegrond
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 48)
  “De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.”
  Naar regel 48 in de uitspraak
Gunstig voor
- IMG of NAM
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 48)
  “De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.”
  Naar regel 48 in de uitspraak
Toewijzing
- Afgewezen
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 44, r.o. 10)
  “Dat betekent dat eiser geen waardedalingsvergoeding krijgt toegekend.”
  Naar regel 44 in de uitspraak
Gemachtigde
- mr. A. Kwint · advocaat · namens aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 7)
  “(gemachtigde: mr. A. Kwint),”
  Naar regel 7 in de uitspraak
- mr. L. Sijbrandij-Leyten · jurist · namens IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 10)
  “(gemachtigden: mrs. L. Sijbrandij-Leyten en A.M. Wenniger).”
  Naar regel 10 in de uitspraak
- mr. A.M. Wenniger · jurist · namens IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 10)
  “(gemachtigden: mrs. L. Sijbrandij-Leyten en A.M. Wenniger).”
  Naar regel 10 in de uitspraak
Deskundige
- overig (J. Schokker) · contra-expert · rechter volgt het advies niet
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 39, r.o. 8.2)
  “Dit alles vormt onvoldoende basis om aan te nemen dat Schokker het gelijk aan zijn zijde zou hebben, dat daadwerkelijk sprake is van schade.”
  Naar regel 39 in de uitspraak
- Atlas voor gemeenten · methodedeskundige · rechter volgt het advies
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 35, r.o. 7.1)
  “Daaruit volgt dat in het postcodegebied van eiser geen sprake is van waardedaling.”
  Naar regel 35 in de uitspraak
Bedrag
- € 48.450,00 · gevorderd
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 39, r.o. 8.2)
  “Het rapport van Schokker, waaruit een waardedaling van € 48.450,- volgt, kan niet leiden tot een geslaagd beroep op bijzondere omstandigheden op basis waarvan het IMG van het beleid had moeten afwijken.”
  Naar regel 39 in de uitspraak
Ligging
- Buiten het effectgebied
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 27, r.o. 5.3)
  “Eisers woning ligt buiten het waardedalingsgebied en komt dus op grond van de methode van Atlas niet in aanmerking voor een vergoeding voor waardedaling.”
  Naar regel 27 in de uitspraak
Datum besluit op bezwaar
- 3 november 2023
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 13, r.o. 1.2)
  “Met het bestreden besluit van 3 november 2023 op het bezwaar van eiser is het IMG bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.”
  Naar regel 13 in de uitspraak
Datum primair besluit
- 23 maart 2023
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 13)
  “1.2. Het IMG heeft deze aanvraag met het besluit van 23 maart 2023 afgewezen.”
  Naar regel 13 in de uitspraak

Niet genoemd in de uitspraak: aantal schades, trillingssterkte, plaats.

Elk feit staat letterlijk in de uitspraak; klap het citaat open voor de vindplaats.

Kernoverwegingen

r.o. 7.2
Goedgekeurd
Fysieke schade aan een woning betekent niet dat waardedaling is opgetreden en is geen bijzondere omstandigheid in de zin van art. 4:84 Awb.
“Dit is geen bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 4:84 van de Awb.”
Naar regel 36 in de uitspraak
r.o. 8.2
Goedgekeurd
Vergelijking met drie woningen in de Randstad/Gelderland is onvoldoende onderbouwing van waardedaling door aardbevingen.
“De prijsontwikkeling in, en de omgeving van, de Randstad zijn niet vergelijkbaar met die van Noord-Nederland.”
Naar regel 39 in de uitspraak
r.o. 9
Goedgekeurd
Aanvulling op het besluit tijdens beroep wordt als wijziging aangemerkt; het gebrek wordt met art. 6:22 Awb gepasseerd.
“De rechtbank kwalificeert deze brief als een wijziging van het bestreden besluit, als bedoeld in artikel 6:19, eerste lid, van de Awb.”
Naar regel 42 in de uitspraak

Inhoudsindicatie van de Rechtspraak

Mijnbouwschade. Waardedaling. Volledige afwijzing. Geen sprake van bijzondere omstandigheden 4:84 Awb. Afbakening waardedalingsgebied. Berekeningsmethodiek.

Volledige tekst

Tekst van rechtspraak.nl (CC0). Elke regel heeft een eigen adres, bijvoorbeeld #r12.

1RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

2Zittingsplaats Groningen

3Bestuursrecht

4zaaknummer: LEE 23/5358

5uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 januari 2025 in de zaak tussen

6[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

7(gemachtigde: mr. A. Kwint),

8en

9Instituut Mijnbouwschade Groningen, het IMG

10(gemachtigden: mrs. L. Sijbrandij-Leyten en A.M. Wenniger).

11Inleiding

121.1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de afwijzing van de aanvraag voor een vergoeding voor waardedaling van de woning van eiser.

131.2. Het IMG heeft deze aanvraag met het besluit van 23 maart 2023 afgewezen. Met het bestreden besluit van 3 november 2023 op het bezwaar van eiser is het IMG bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.

141.3. Het IMG heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

151.4. De rechtbank heeft het beroep op 3 december 2024 op zitting behandeld. Eiser was bij de zitting aanwezig, evenals zijn gemachtigde en de door hem ingeschakelde deskundige, J. Schokker. Namens het IMG hebben de gemachtigden aan de zitting deelgenomen.

16Totstandkoming van het besluit

172.1. Eiser heeft de woning aan [adres] in [woonplaats] in 1992 laten bouwen.

182.2. In 2020 heeft eiser de woning te koop aangeboden voor € 795.000,-. De woning is in 2020 verkocht voor € 712.500,-.

192.3. Op 16 februari 2023 heeft eiser een aanvraag gedaan bij het IMG voor een vergoeding voor waardedaling.

202.4. Bij besluit van 23 maart 2023 heeft het IMG deze aanvraag afgewezen, met als reden dat de woning buiten het gebied zou liggen waar waardedaling door aardbevingen ten gevolge van gaswinning kan optreden. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Met het bestreden besluit van 3 november 2023 heeft het IMG het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

21Beoordeling door de rechtbank

223. De rechtbank beoordeelt of het IMG terecht geen vergoeding voor waardedaling heeft toegekend aan eiser. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.

234. De rechtbank komt tot het oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

24Regeling waardedaling

255.1. De regeling voor de begroting van waardedaling van woningen (de regeling) is neergelegd in artikelen 3.2 tot en met 3.5 van de Procedure en werkwijze van het IMG (de procedure en werkwijze).

265.2. Het IMG kent op aanvraag vergoedingen toe voor waardedaling van woningen als gevolg van aardbevingen en het risico daarop. In de regeling is neergelegd dat het IMG de ontstane waardedaling in het aardbevingsgebied aan de hand van de methode van Atlas voor gemeenten (Atlas methode) begroot. Het IMG volgt daarbij de adviezen van de onafhankelijke Adviescommissie Waardedaling woningen aardbevingsgebied Groningen (de adviescommissie). De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft de keuze van het IMG voor het model van Atlas redelijk en aanvaardbaar geacht.

275.3. Op grond van de regeling gaat het IMG uit van een waardedalingsgebied, waarbinnen aangenomen wordt dat er sprake is geweest van waardedaling ten gevolge van het risico op aardbevingen. Daarbuiten neemt het IMG aan dat er geen sprake is geweest van waardedaling. Ligt een woning binnen het waardedalingsgebied, dan wordt de waardedaling begroot volgens de methode van Atlas. Eisers woning ligt buiten het waardedalingsgebied en komt dus op grond van de methode van Atlas niet in aanmerking voor een vergoeding voor waardedaling. De rechtbank overweegt dat het IMG in dit geval overeenkomstig de procedure en werkwijze heeft besloten. Dit wordt door eiser niet weersproken. Beoordeeld moet worden of zich bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 4:84 van de Awb voordoen die nopen tot afwijking van de procedure en werkwijze van het IMG.

28Beroep op artikel 4:84 van de Awb

296.1. De regeling is een beleidsregel als bedoeld in artikel 1:3, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Uit artikel 4:84 van de Awb volgt dat het IMG overeenkomstig deze beleidsregel handelt, tenzij dat voor de aanvrager gevolgen zou hebben die, wegens bijzondere omstandigheden, onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.

306.2.1. Eiser voert de volgende omstandigheden op als bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 4:84 van de Awb. Eiser wijst erop dat er sprake was van forse schade bij relatief weinig aardbevingen. De woning is gevoeliger voor aardbevingen vanwege de ligging en de gekozen fundering. De vraagprijs van € 795.000,- was volgens eiser realistisch, gezien de oppervlakte van de woning en het perceel, de gewilde buurt, de bijzondere tuin en het energielabel A. De woning is uiteindelijk verkocht voor € 712.500,-. De kopers hebben aan eiser gemeld dat zij mede gezien de schade niet bereid waren om de oorspronkelijke vraagprijs te betalen.

316.2.2. Op verzoek van eiser heeft J. Schokker, makelaar en registertaxateur, onderzocht wat de waarde van de woning was geweest als het aardbevingsrisico zich niet had voorgedaan. Schokker heeft hierbij gekeken naar transacties van drie vergelijkbare woningen buiten het aardbevingsgebied, in Bemmel, Zeist en Wassenaar. Dit zouden vergelijkbare gebieden wat betreft de economische, sociale en ruimtelijke factoren zijn. Schokker heeft de database van Brainbay gebruikt, omdat dit volgens hem het meest nauwkeurige instrument is. Het verschil in waardestijging met de vergeleken woningen is 6,8%. Dit verschil is volgens Schokker veroorzaakt door aardbevingen, omdat er geen andere omstandigheden in [woonplaats] en [woonplaats] hebben plaatsgevonden in deze periode welke een waardedaling rechtvaardigen. De verkoopprijs was zonder aardbevingsrisico € 760.950,- (€ 712.500,- x 106.8%) geweest, de waardedaling bedraagt dus € 48.450,- (€ 712.500,- - € 760.950,-). Volgens eiser moet vanwege bovengenoemde bijzondere omstandigheden aan hem een vergoeding voor waardedaling worden toegekend.

326.3. Het IMG ziet in hetgeen eiser heeft aangevoerd, geen bijzondere omstandigheden. De schadehistorie is niet relevant voor de vraag of waardedaling is opgetreden. Het feit dat de woning is verkocht voor een lagere verkoopprijs, zegt niets over de feitelijke waarde van een woning. Kennelijk was de vraagprijs te hoog. Bovendien bedroeg de WOZ-waarde tot aan de verkoop € 661.000,-. De gebruikte methode in het rapport van Schokker geeft een weergave van de waardeontwikkeling van een gebied. De Atlas methode onderzoekt juist de waarde-invloed van de omgeving op een woning, hiervoor is niet relevant of twee woningen als zodanig nu sterk vergelijkbaar zijn. Over het gebruikte rekenmodel, Brainbay, wordt door Brainbay zelf al vermeld dat het een versimpeld rekenmodel betreft, bedoeld om een indicatie te geven van de actuele marktwaarde. Tenslotte zijn de gekozen woningen niet geschikt als referentie, aldus het IMG. In de methode van Atlas is namelijk geen referentiewoning gevonden nabij de genoemde steden. De vraag is niet wat de woning van eiser waard was geweest als deze in Zeist, Wassenaar of Bemmel had gestaan, maar wat deze waard was geweest als in het postcodegebied geen sprake was van een bevingsrisico.

336.4. De rechtbank concludeert dat het standpunt van eiser erop neerkomt dat de door hem genoemde bijzondere omstandigheden zouden maken dat ten eerste zou moeten worden afgeweken van het bepaalde met betrekking tot het gebied waarbinnen de regeling voor waardedaling geldt en, ten tweede, afgeweken zou moeten worden van de methode waarop de schade wordt vastgesteld binnen het gehanteerde systeem. Hierna gaat de rechtbank in op de vraag of er in het geval van eiser sprake is van bijzondere omstandigheden die onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen, op basis waarvan het IMG had moeten afwijken van de beleidsregel. Met andere woorden, of eiser een geslaagd beroep kan doen op artikel 4:84 van de Awb.

34Omvang van het waardedalingsgebied

357.1. Atlas heeft op basis van duizenden feitelijk gerealiseerde referentietransacties, aan de hand van omgevingskenmerken met een matching van 99% tussen objecten binnen en buiten het waardedalingsgebied, inzichtelijk gemaakt of en waar zich waardedaling heeft voorgedaan. Daaruit volgt dat in het postcodegebied van eiser geen sprake is van waardedaling.

367.2. De rechtbank onderschrijft het standpunt van het IMG dat fysieke schade aan de woning niet zonder meer betekent dat op die locatie ook waardedaling is opgetreden. Uit onderzoek van Atlas is naar voren gekomen dat schade aan een woning op zichzelf geen verlagend effect heeft op de waarde. Het enkele feit dat een woning fysieke schade heeft, brengt niet met zich mee dat de woning moet worden behandeld als ware het een woning die in het waardedalingsgebied is gelegen. Dit is geen bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 4:84 van de Awb. Ook de stelling van eiser dat de woning mogelijk meer vatbaar is voor fysieke schade als gevolg van aardbevingen, kan daarom niet tot de conclusie leiden dat de woning waardevermindering als gevolg van de ligging in aardbevingsgebied ondervindt. De fysieke schade aan de woning komt op grond van een andere regeling voor vergoeding in aanmerking en de schade aan de woning wordt, door de vergoeding daarvan, geacht te zijn hersteld.

378.1. In het overige door eiser aangevoerde, ziet de rechtbank eveneens geen bijzondere omstandigheden. Er mag vanuit worden gegaan dat de door eiser genoemde kenmerken van de woning, omstandigheden zijn die zijn meegenomen in het onderzoek van Atlas. In ieder geval heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat dit niet het geval is geweest. De rechtbank kan eiser dan ook niet volgen in zijn standpunt dat de schade aan de woning als gevolg van mijnbouwactiviteiten de reden is van het niet verkopen van de woning voor de vraagprijs. De rechtbank komt tot de conclusie dat er geen grond is om af te wijken van de omvang van het waardedalingsgebied.

38Berekeningsmethodiek

398.2. De rechtbank stelt voorop dat wat betreft waardedaling het bewijsvermoeden niet geldt, hetgeen betekent dat het aan eiser is om te bewijzen dat sprake is van waardedaling en dat dit het gevolg is van de aardbevingsproblematiek. Het rapport van Schokker, waaruit een waardedaling van € 48.450,- volgt, kan niet leiden tot een geslaagd beroep op bijzondere omstandigheden op basis waarvan het IMG van het beleid had moeten afwijken. De vergelijking met slechts drie woningen in verschillende gebieden -waarvan onduidelijk is op basis waarvan specifiek deze zijn uitgekozen- is onvoldoende ter onderbouwing van het standpunt dat sprake is van een substantieel verschil in waardeontwikkeling. Daarnaast heeft Schokker zijn conclusie, namelijk dat het verschil van 6,8% in waardestijging enkel veroorzaakt kan zijn door aardbevingen, onvoldoende onderbouwd. Dat een woning in een dorp nabij Groningen dezelfde waardeontwikkeling zou moeten doormaken als een woning in een dorp nabij Utrecht, Den haag/Leiden of Nijmegen/Arnhem, acht de rechtbank niet zonder meer aannemelijk gemaakt. Dit geldt ook voor het standpunt dat er geen andere omstandigheden in [woonplaats] en [woonplaats] hebben plaatsgevonden in deze periode welke een waardedaling rechtvaardigen. De prijsontwikkeling in, en de omgeving van, de Randstad zijn niet vergelijkbaar met die van Noord-Nederland. Dit alles vormt onvoldoende basis om aan te nemen dat Schokker het gelijk aan zijn zijde zou hebben, dat daadwerkelijk sprake is van schade.

408.3. Gelet op het voorgaande doen zich dan ook geen bijzondere omstandigheden voor op grond waarvan het IMG in afwijking van het beleid aan eiser wél een vergoeding voor waardedaling had moeten toekennen. Het beroep van eiser op artikel 4:84 van de Awb slaagt dan ook niet.

41Aanvulling besluit op bezwaar

429. De rechtbank overweegt dat het bestreden besluit genomen is op 3 november 2023. Op 13 december 2023 heeft eiser beroep ingesteld en op 11 november 2024 zijn de gronden van beroep aangevuld. Op 12 november 2024 heeft het IMG aan de gemachtigde van eiser een brief gestuurd met een aanvulling op het bestreden besluit. De rechtbank kwalificeert deze brief als een wijziging van het bestreden besluit, als bedoeld in artikel 6:19, eerste lid, van de Awb. De rechtbank ziet in dit geval aanleiding om het geconstateerde gebrek in het bestreden besluit te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb, omdat het gebrek gedurende de beroepsprocedure is hersteld en niet aannemelijk is dat eiser hierdoor is benadeeld. Zoals het IMG terecht heeft gesteld, leidt het geconstateerde gebrek naar het oordeel van de rechtbank niet tot een ander inhoudelijk besluit, zodat het bestreden besluit niet voor vernietiging in aanmerking komt. Omdat de rechtbank het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Awb passeert, blijft het bestreden besluit in stand en zal de rechtbank het beroep als geheel ongegrond verklaren.

43Conclusie en gevolgen

4410. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen waardedalingsvergoeding krijgt toegekend.

4511. Vanwege de toepassing van artikel 6:22 van de Awb, dient het IMG het door eiser betaalde griffierecht aan hem te vergoeden. Eiser krijgt ook een vergoeding van zijn proceskosten. Het IMG moet deze vergoeding betalen. Deze vergoeding bedraagt € 1.814,- omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

4611. Vanwege de toepassing van artikel 6:22 van de Awb, dient het IMG in beginsel het door eiser betaalde griffierecht en zijn proceskosten aan hem te vergoeden. De rechtbank ziet echter aanleiding om hier in dit specifieke geval van af te wijken. Eiser heeft immers zelf bij zijn aanvraag het verkeerde huisnummer, namelijk 12 in plaats van 3, ingevuld. Ondanks deze vergissing blijkt uit de besluiten, dat het voor het IMG duidelijk was dat de aanvraag zag op de woning aan [adres] in [woonplaats] . Bovendien is eiser op geen enkele manier benadeeld, nu het inhoudelijk geen verschil had gemaakt of de aanvraag voor huisnummer 12 of 3 was gedaan. Eiser krijgt daarom geen vergoeding van het griffierecht en zijn proceskosten.

47Beslissing

48De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

49Deze uitspraak is gedaan door mr. M.R. Gans, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Huizenga-Bergsma, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 23 januari 2025.

50griffier

51rechter

52Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

53Informatie over hoger beroep

54Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

56[1] ECLI:NL:RVS:2023:1536.

57[2] Vgl. de uitspraken van 19 april 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1536 en van 28 juni 2023, ECLI:NL:RVS:2023:2490.