GoedgekeurdGerechtshof Arnhem-Leeuwardenmeervoudige kamerOverig (raakt mijnbouwschade)Gedeeltelijk gegrond

ECLI:NL:GHARL:2025:2380

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden · 15 april 2025 · meervoudige kamer · Hoger beroep

Hof Arnhem-Leeuwarden 15 april 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:2380

Samenvatting

RedactioneelGoedgekeurd

Kopers van een woning in het aardbevingsgebied kregen van het IMG geen vergoeding voor scheuren waarvoor de verkoper al een niet aan herstel bestede vergoeding had ontvangen. Het hof oordeelt dat de verkoper onrechtmatig heeft gezwegen, maar begroot de schade lager dan de kantonrechter: € 5.000 plus € 298 procedurekosten. Het incidenteel appel van de kopers (indexatie) faalt.

Citaat (regel 88)

“5.18 Het hoger beroep van [appellant] treft deels doel. Het incidenteel appel van [geïntimeerden] faalt.”

Naar regel 88 in de uitspraak

Op rechtspraak.nl Gebruik deze uitspraak in mijn zienswijze Trilling op mijn adres Correctie melden

Samenvatting en labels zijn redactioneel; de uitspraak zelf is leidend.

Feiten uit de uitspraak

Onderwerp
- Overig (raakt mijnbouwschade)
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 70, r.o. 5.6)
  “Het geschil heeft betrekking op de overdracht van vorderingsrechten (namelijk het recht op vergoeding van aardbevingsschade).”
  Naar regel 70 in de uitspraak
Kwesties
- Civiel
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 75)
  “5.10 [appellant] heeft, door onder de hiervoor genoemde omstandigheden te zwijgen over de daadwerkelijke afhandeling van schademelding II, onrechtmatig gehandeld tegenover [geïntimeerden] Dit zwijgen kan hem worden toegerekend en hij is daarvoor schadeplichtig.”
  Naar regel 75 in de uitspraak
- Eerder behandelde schade
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 79, r.o. 5.12)
  “Deze exoneratiebepaling ziet echter niet op de situatie waarin IMG geen schadevergoeding toekent voor geclaimde schade, omdat dezelfde schade al eerder vergoed is maar geen herstel heeft plaatsgevonden.”
  Naar regel 79 in de uitspraak
Wie stelde (hoger) beroep in
- Derde
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 9)
  “die hoger beroep heeft ingesteld,”
  Naar regel 9 in de uitspraak
Uitspraak (dictum)
- Gedeeltelijk gegrond
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 95)
  “6.1 bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 21 september 2023, behalve de beslissing onder 5.1 die hierbij wordt vernietigd en beslist in zoverre als volgt:”
  Naar regel 95 in de uitspraak
Gunstig voor
- Aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 97)
  “€ 5.000 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 23 november 2019 tot de dag van betaling;”
  Naar regel 97 in de uitspraak
Toewijzing
- Gedeeltelijk toegewezen
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 97)
  “€ 5.000 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 23 november 2019 tot de dag van betaling;”
  Naar regel 97 in de uitspraak
Gemachtigde
- mr. J.M. Pol · advocaat · namens derde
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 12)
  “advocaat: mr. J.M. Pol die kantoor houdt in Assen,”
  Naar regel 12 in de uitspraak
- mr. R.J.A. Korten · advocaat · namens aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 20)
  “advocaat: mr. R.J.A. Korten die kantoor houdt in Groningen.”
  Naar regel 20 in de uitspraak
Deskundige
- Bouw, Teken en Adviesbureau [naam1] · partijdeskundige · geen oordeel van de rechter
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 41, r.o. 3.8)
  “Zij hebben op 18 september 2019 een bouwkundige inspectie laten uitvoeren door Bouw, Teken en Adviesbureau [naam1] (verder: [naam1] ).”
  Naar regel 41 in de uitspraak
Bedrag
- € 8.919,24 · toegekend door het IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 36, r.o. 3.3)
  “Voor deze schade heeft het Centrum Veilig Wonen (CVW)aan [appellant] een vergoeding van € 8.919,24 (inclusief btw) toegekend.”
  Naar regel 36 in de uitspraak
- € 178.000,00 · overig
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 44, r.o. 3.10)
  “waarbij de woning is verkocht voor € 178.000, -.”
  Naar regel 44 in de uitspraak
- € 8.773,90 · toegekend door het IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 57, r.o. 3.13)
  “voor schademelding III een bedrag van € 8.773,90 toegekend”
  Naar regel 57 in de uitspraak
- € 5.000,00 · toegewezen door de rechter
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 97)
  “€ 5.000 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 23 november 2019 tot de dag van betaling;”
  Naar regel 97 in de uitspraak
- € 298,00 · toegewezen door de rechter
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 98)
  “€ 298 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 27 oktober 2021 tot de dag van betaling.”
  Naar regel 98 in de uitspraak
- € 429,00 · proceskosten
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 101)
  “6.5 veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van € 429 als vergoeding van proceskosten van [appellant] in incidenteel appel”
  Naar regel 101 in de uitspraak
Ligging
- Boven het Groningenveld
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 34, r.o. 3.1)
  “Deze woning is gelegen in het gebied in de provincie Groningen waar sprake is van schade als gevolg van de gaswinning door de Nederlandse Aardoliemaatschappij”
  Naar regel 34 in de uitspraak

Niet genoemd in de uitspraak: aantal schades, trillingssterkte, plaats, datum besluit op bezwaar.

Elk feit staat letterlijk in de uitspraak; klap het citaat open voor de vindplaats.

Kernoverwegingen

r.o. 5.6
Goedgekeurd
Art. 7:17 BW en de daarop gebaseerde jurisprudentie over mededelingsplichten zijn niet van toepassing op de overdracht van vorderingsrechten op schadevergoeding.
“Artikel 7:17 BW heeft geen betrekking op de overdracht van vorderingen (in juridisch taalgebruik meestal aangeduid als cessie) zodat de hiervoor genoemde jurisprudentiële uitbreiding van dat artikel evenmin van toepassing is.”
Naar regel 70 in de uitspraak
r.o. 5.9
Goedgekeurd
De verkoper moest melden dat schademelding II was afgehandeld en de vergoeding niet aan herstel was besteed; zijn zwijgen is onrechtmatig.
“Het hof is van oordeel op [appellant] wel de verplichting had om mee te delen dat schademelding II was afgehandeld en dat hij daarvoor een schadevergoeding had ontvangen die hij niet aan schadeherstel had besteed.”
Naar regel 74 in de uitspraak
r.o. 5.13
Goedgekeurd
De schade is het verschil in koopprijs bij volledige openheid, ex aequo et bono geschat op € 5.000.
“Het hof schat in dat in dat geval de koopprijs alsnog met een bedrag rond de € 5.000 zou zijn verlaagd, en schat de schade ex aequo et bono op een bedrag van €5.000,-.”
Naar regel 80 in de uitspraak

Inhoudsindicatie van de Rechtspraak

Aardbevingsschade. Overdracht rechten uit schademeldingen bij verkoop woning in het aardbevingsgebied. Verkoper meldt ten onrechte niet dat hij al een vergoeding voor sommige scheuren had ontvangen zonder de schade te herstellen. Koper krijgt voor die scheuren geen vergoeding. Verkoper heeft onrechtmatig gehandeld en moet schade als gevolg van zijn zwijgen vergoeden.

Volledige tekst

Tekst van rechtspraak.nl (CC0). Elke regel heeft een eigen adres, bijvoorbeeld #r12.

1GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

2locatie Leeuwarden, afdeling civiel

3zaaknummer gerechtshof 200.337.244/01

4zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, 10306492

5arrest van 15 april 2025

6in de zaak van

7[appellant] ,

8die woont in [woonplaats1] ,

9die hoger beroep heeft ingesteld,

10en bij de kantonrechter optrad als gedaagde,

11hierna: [appellant] ,

12advocaat: mr. J.M. Pol die kantoor houdt in Assen,

13tegen

141 [geïntimeerde1] ,

152. [geïntimeerde2] ,

16die wonen in [woonplaats2] ,

17die ook (incidenteel) hoger beroep hebben ingesteld,

18en bij de kantonrechter optraden als eisers,

19hierna: [geïntimeerden],

20advocaat: mr. R.J.A. Korten die kantoor houdt in Groningen.

211 Het verloop van de procedure in hoger beroep

221.1 [appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna: de kantonrechter) op 12 september 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:

23de dagvaarding in hoger beroep van 23 november 2023;

24de memorie van grieven van 30 april 2024;

25de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van 9 juli 2024;

26de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep van 17 september 2024.

271.2 Daarna hebben partijen arrest gevraagd en hebben zij de procesdossiers aan het hof toegezonden. Het procesdossier van [appellant] is onvolledig, waarbij de (vele) producties bij de inleidende dagvaarding een verkeerd tabblad hebben gekregen. Het hof heeft daarvoor geput uit het procesdossier van [geïntimeerden]

282 De kern van de zaak

292.1 [geïntimeerden] hebben van [appellant] een woning in het aardbevingsgebied in de provincie Groningen gekocht. De woning had scheuren. In de koopovereenkomst heeft [appellant] de aanspraken uit een tweetal met een nummer aangeduide meldingen van aardbevingsschade bij de NAM ook overgedragen aan [geïntimeerden] Voor één van deze meldingen had [appellant] al een vergoeding ontvangen. Die vergoeding heeft hij niet gebruikt om schade te herstellen.

30De andere overgedragen melding had deels betrekking op scheuren waarvoor [appellant] al een vergoeding had ontvangen. Om die reden is aan [geïntimeerden] geen schadevergoeding toegekend voor herstel van de desbetreffende scheuren. [appellant] had bij het sluiten van de koopovereenkomst niet verteld dat hij al een schadevergoeding had ontvangen.

312.2 In geschil is of [appellant] gehouden is om [geïntimeerden] voor de afgewezen schadevergoeding te compenseren door de door hem ontvangen en niet aan herstel bestede vergoeding aan [geïntimeerden] af te dragen, zoals de rechtbank heeft beslist. [appellant] is het hier niet mee eens. [geïntimeerden] willen op hun beurt dat [appellant] daarbovenop ook een vergoeding betaalt voor de stijging van de kosten van herstel nadat de NAM de vergoeding had uitbetaald.

322.3 Het hof beslist dat het hoger beroep van [appellant] gedeeltelijk slaagt en zal een lager bedrag aan schadevergoeding toewijzen. Het hoger beroep van [geïntimeerden] treft geen doel. Het hof zal deze beslissingen hierna uitleggen, nadat eerst de feiten uitgebreider zijn weergegeven.

333 De feiten

343.1 [appellant] was eigenaar van de woning [adres] in [woonplaats2] . Deze woning is gelegen in het gebied in de provincie Groningen waar sprake is van schade als gevolg van de gaswinning door de Nederlandse Aardoliemaatschappij (verder: de NAM), verder aan te duiden als het aardbevingsgebied.

353.2 [appellant] heeft op 14 januari 2013 een melding van aardbevingsschade bij de NAM gedaan, waaraan dossiernummer [nummer1] is toegekend. Deze schade (verder aan te duiden als schade I) heeft [appellant] laten herstellen nadat een vergoeding was toegekend.

363.3 Op 8 juni 2016 heeft [appellant] een tweede schademelding bij de NAM ingediend betreffende scheurvorming (dossier [nummer2] , hierna: schade II). Voor deze schade heeft het Centrum Veilig Wonen (CVW)aan [appellant] een vergoeding van € 8.919,24 (inclusief btw) toegekend. [appellant] heeft er aanvankelijk voor gekozen om deze schade door zijn aannemer Wiko Afbouw te laten herstellen, die hij ook had ingeschakeld voor herstel van schade I. Dit heeft hij laten invullen op een schadeformulier van 16 augustus 2017. CVW heeft het bedrag vervolgens aan Wiko Afbouw overgemaakt.

373.4 Tussen [appellant] en Wiko Afbouw zijn over de afwikkeling van de schade I problemen ontstaan. Dat heeft ertoe geleid dat [appellant] heeft afgezien van herstel van schade II door Wiko Afbouw. Wiko Afbouw heeft het daarvoor van CVW ontvangen bedrag daarop doorbetaald aan [appellant] . [appellant] heeft schade II niet door een ander laten herstellen en dit herstel ook niet zelf ter hand genomen.

383.5 Wel hebben [appellant] en Wiko Bouw op 2 juli 2018 een verklaring ondertekend dat schade II was hersteld en heeft Wiko Afbouw een factuur, gedagtekend 2 juli 2018, opgesteld, gericht aan de NAM, t.a.v. C.V.W. BV, voor schadeherstel bij [appellant] voor een bedrag van € 8.919,24.

393.6 Op 30 januari 2018 heeft [appellant] een derde melding van aardbevingsschade gedaan, die het dossiernummer [nummer3] (hierna: schade(melding) III) heeft gekregen.

403.7 [appellant] heeft in 2019 de woning te koop gezet zonder tussenkomst van een makelaar. In het dossier van schademelding III - waarvan de behandeling was overgedragen aan het Instituut Mijnbouwschade Groningen (verder: IMG) - was toen nog geen uitspraak gedaan.

413.8 [geïntimeerden] waren geïnteresseerd in koop van de woning. Zij hebben op 18 september 2019 een bouwkundige inspectie laten uitvoeren door Bouw, Teken en Adviesbureau [naam1] (verder: [naam1] ). In zijn rapport schrijft [naam1] :

42“Het is een matig tot redelijk onderhouden woning met enkele gebreken. Het pand vertoont verschillende sporen van zetting/ zakking. Eigenaar geeft aan dat de zettingen een lopende zaak zijn i.v.m. de aardbevingsproblematiek en in behandeling is.”

433.9 [appellant] heeft op 23 september 2019 de stukken met betrekking tot de drie schademeldingen aan [geïntimeerden] toegezonden, waaronder de onder 3.5 genoemde verklaring van 2 juli 2018 en de nota van dezelfde datum.

443.10 [appellant] en [geïntimeerden] hebben op 25 september 2019 een koopovereenkomst voor de woning ondertekend waarbij de woning is verkocht voor € 178.000, -. De koopovereenkomst is opgesteld door het door [appellant] aangezocht notariskantoor Emmius in Delfzijl. [geïntimeerden] werden bij de koop bijgestaan door een makelaarskantoor uit Appingedam.

453.11 In de koopovereenkomst is een uitbreide passage (hoofdstuk 8, artikel 7) opgenomen over gaswinningsschade.

46Dit artikel luidt, voor zover van belang, als volgt.

47“In de koop begrepen rechten op vergoeding van geleden schade aan het object door gaswinning

481. Alle rechten die de verkoper als gevolg van schade aan het object door gaswinning bij ondertekening van deze koopovereenkomst mocht hebben (met name die rechten welke voortvloeien uit het bepaalde in artikel 6:177 van het Burgerlijk Wetboek, maar niet beperkt tot die rechten), zijn in de koop inbegrepen. Onder de hiervoor bedoelde rechten zijn ook begrepen, de rechten die samenhangen met schade als hiervoor bedoeld die als gemeld is en aan welke meldingen [I en II] zijn toegekend.

49De betreffende rechten worden bij de levering van het object, in de akte van overdracht, door de verkoper aan de koper overgedragen. Koper is er mee bekend dat voor de overgang van die rechten aan koper, mededeling van de levering aan de NAM moet worden gedaan. De koper zal zelf voor die mededeling zorgdragen en is zich ervan bewust dat die mededeling het beste direct na ondertekening van de akte van overdracht kan plaatsvinden.

50De verkoper laat het indienen van de schadeclaim, het afwikkelen van de schadeclaim en het herstel van de schade, volledig aan de koper over. De koper aanvaardt dat, evenals alles wat uit het later indienen van die claim en herstellen van die schade voort mocht vloeien.

51Hoewel de verkoper meent dat schade aan het object is ontstaan als gevolg van gaswinning, staat verkoper er niet voor in dat de NAM erkent dat er een vergoedingsplicht ter zake van die schade bestaat, en, als de NAM de vergoedingsplicht wel erkent, of de NAM daadwerkelijk tot vergoeding van schade overgaat, wanneer die vergoeding dan plaatsvindt, of wat de hoogte (of de vorm) van de vergoeding dan uiteindelijk zal zijn.

52Dat geldt evenzeer meer in het algemeen ten aanzien van de in de koop en overdracht van het object begrepen eventuele rechten van de verkoper op vergoeding van schade door gaswinning.

53Het geldend maken van vergoedingsrechten in verband met schade door

54gaswinning, komt dus geheel voor rekening en risico van de koper.

55De verkoper is jegens de koper, en jegens de rechtsopvolgers van de koper in de gerechtigdheid tot het object, wel verplicht om, schriftelijk, informatie te verstrekken, en kopieën van documenten van verkoper, eventueel bij de verkoper aanwezig fotomateriaal daaronder begrepen, of notariële afschriften van die documenten, te verschaffen, voor zover koper (of een rechtsopvolger ter zake van die vergoedingsrechten) die informatie nodig acht ten behoeve van het geldend maken van een recht op vergoeding van schade door gaswinning, zoals informatie met betrekking tot het verband tussen bodembeweging en schade die daardoor, in de periode dat de verkoper tot het object gerechtigd was, is of zou kunnen zijn ontstaan. Kosten die de verkoper, in alle redelijkheid, moet maken om de betreffende informatie te verschaffen, komen voor rekening van de koper, of de rechtsopvolger van de koper die om de betreffende informatie vraagt.”

563.12 De levering heeft 13 november 2019 plaatsgevonden. In de akte van levering, die verwijst naar de koopovereenkomst van 25 september 2019, is in artikel 4 de hiervoor onder 3.11 geciteerde bepaling uit de koopovereenkomst herhaald.

573.13 De Tijdelijke Commissie Mijnbouwschade Groningen heeft op 24 maart 2020 aan [geïntimeerde1] voor schademelding III een bedrag van € 8.773,90 toegekend en daarbij overwogen dat een aantal schades identiek is aan eerder gemelde schades en dat daarvoor geen vergoeding is toegekend. Na bezwaar van [geïntimeerde1] heeft het IMG op 27 oktober 2020 de beslissing grotendeels gehandhaafd, alleen voor twee scheuren wel een bedrag toegekend omdat die scheuren waren verergerd. Voor een aantal andere scheuren kwam het IMG tot een lager bedrag. Per saldo werd de vergoeding voor de aardbevingsschade op hetzelfde bedrag vastgesteld.

583.14 In beroep heeft de sector bestuursrecht van de rechtbank in Groningen op 29 november 2021 het beroep van [geïntimeerde1] ongegrond verklaard.

593.15 [geïntimeerden] hebben in een brief van hun advocaat van 28 februari 2022 [appellant] aansprakelijk gesteld.

604 De beslissing van de kantonrechter

614.1 [geïntimeerden] hebben bij de kantonrechter gesteld dat [appellant] tekort is geschoten in de mededelingsverplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst door niet mee te delen dat de schadevergoeding voor schade II niet was gebruikt voor schadeherstel. Subsidiair hebben [geïntimeerden] zich beroepen op onrechtmatige daad. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] tekort is geschoten door [geïntimeerden] onjuist en onvolledig in te lichten. Als gevolg daarvan hebben [geïntimeerden] in de schademelding III een positie overgenomen die minder waard was dan zij mochten verwachten. De kantonrechter heeft de schade begroot op het door [appellant] voor melding II ontvangen bedrag van € 8.919,24 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 13 november 2019. De door [geïntimeerden] gevorderde compensatie voor gestegen bouwkosten heeft de kantonrechter afgewezen. Wel heeft de kantonrechter nog de ook gevorderde vergoeding voor de kosten van de beroepsprocedure tegen het besluit over schademelding III ad € 298 toegewezen.

625 Het oordeel van het hof

63De vorderingen in hoger beroep

645.1 [appellant] vordert vernietiging van het vonnis van de kantonrechter. Hij wil dat het hof de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog geheel afwijst, dat het hof [geïntimeerden] in de kosten van de procedure veroordeelt en tot terugbetaling van wat [appellant] op grond van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] heeft betaald.

655.2 [appellant] heeft acht bewaren (grieven) tegen het vonnis geformuleerd. De eerste vijf bezwaren bestrijden dat [appellant] tekort is geschoten in de verplichtingen uit de koopovereenkomst, de zesde grief gaat over de hoogte van de schade, grief 7 (ook aangeduid als grief 10) gaat over de ingangsdatum van de wettelijke rente en grief 8 (ook aangeduid als grief 11) gaat over de proceskosten.

665.3 In incidenteel appel willen [geïntimeerden] alsnog een veroordeling van [appellant] tot betaling van de afgewezen indexatie van de herstelkosten.

675.4 Het hof zal de grieven hierna thematisch bespreken.

68Geen contractuele mededelingsverplichting

695.5 In de jurisprudentie is aanvaard dat bij geschillen over de vraag of sprake is van non-conformiteit van het object van een koopovereenkomst (artikel 7:17 BW), een schending van een mededelingsplicht van de koper ook als toerekenbare tekortkoming aan de orde kan worden gesteld. De koper hoeft bij een dergelijke schending dus niet zijn vorderingen te baseren op de leerstukken van dwaling dan wel onrechtmatige daad. De kantonrechter is impliciet van dit beoordelingskader uitgegaan.

705.6 In deze zaak gaat het niet om een vordering die ziet op een non-conformiteit (een gebrek) aan de verkochte woning. Het geschil gaat immers niet om de scheurvorming als zodanig, zodat de vraag of alle scheuren aan gewoon gebruik van de woning in de weg stonden in deze zaak ook niet van belang is. Het geschil heeft betrekking op de overdracht van vorderingsrechten (namelijk het recht op vergoeding van aardbevingsschade). Die vorderingsrechten staan wel in nauw verband met de verkoop van de woning. Artikel 7:17 BW heeft geen betrekking op de overdracht van vorderingen (in juridisch taalgebruik meestal aangeduid als cessie) zodat de hiervoor genoemde jurisprudentiële uitbreiding van dat artikel evenmin van toepassing is.

715.7 [geïntimeerden] hebben betoogd dat artikel 7 van hoofdstuk 8 van de koopovereenkomst een expliciete mededelingsplicht voor [appellant] bevat (namelijk de door het hof gecursiveerde passage in rov. 3.11) die [appellant] zou hebben geschonden. Dit levert volgens [geïntimeerden] dan een toerekenbare tekortkoming op. Het hof gaat daar niet in mee. De passage waarop [geïntimeerden] zich beroepen ziet op de verplichting van [appellant] om in het kader van de door [geïntimeerden] overgenomen procedure(s) tegen NAM alle benodigde informatie te verstrekken. Deze bepaling heeft geen betrekking op de informatie die [appellant] vóór het sluiten van de koopovereenkomst had verstrekt of had moeten verstrekken, maar op zijn verplichtingen nadat de koopovereenkomst gesloten was. Daarmee is deze bepaling naar het oordeel van het hof in deze zaak alleen van belang voor de vraag of [appellant] de kosten van de beroepsprocedure dient te vergoeden. Het hof komt daar onder 5.14 op terug.

725.8 Het hof ziet geen aanleiding om de jurisprudentie over 7:17 BW ook toe te passen op de overdracht van vorderingen. [geïntimeerden] hebben dat ook niet bepleit. Het hof acht daarmee, anders dan de kantonrechter, de vorderingen van [geïntimeerden] niet op de primaire grondslag toewijsbaar.

73[appellant] heeft wel onrechtmatig gehandeld

745.9 In het kader van de devolutieve werking moet het hof vervolgens de subsidiaire grondslag van [geïntimeerden] in zijn oordeel betrekken. Het hof is van oordeel op [appellant] wel de verplichting had om mee te delen dat schademelding II was afgehandeld en dat hij daarvoor een schadevergoeding had ontvangen die hij niet aan schadeherstel had besteed. De kwestie van de overdrachten van de rechten uit de schademeldingen waren geen ondergeschikt detail bij de onderhandelingen tussen partijen over de koop van de woning. [appellant] heeft ten onrechte in de koopovereenkomst op laten nemen dat de rechten uit schademelding II werden overgedragen, terwijl die schademelding op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst al was afgehandeld. Hij heeft, op verzoek van de notaris, de stukken omtrent schademelding II aan [geïntimeerden] doen toekomen voordat de koopovereenkomst werd getekend, waaronder de stukken genoemd onder rov. 3.5. Die stukken waren, zo niet bewust valselijk opgemaakt, minst genomen onjuist. Hij heeft toen niet gemeld dat deze stukken niet juist waren, dat de schade niet hersteld was en dat hij het bedrag in contanten teruggekregen had van Wiko Afbouw. Dit had zich allemaal ongeveer een jaar voor het sluiten van de koopovereenkomst met [geïntimeerden] afgespeeld, zodat ook niet aannemelijk is dat [appellant] dit was ontschoten. [appellant] heeft nog aangevoerd dat [geïntimeerden] zelf hadden kunnen zien dat de schade van melding II niet was hersteld. Dat standpunt verwerpt het hof. [appellant] had een verklaring verstrekt dat schade II was hersteld. Er was inmiddels in ieder geval sprake van scheurvorming waarvoor melding III was gedaan die deels betrekking had op dezelfde scheuren als bij melding II. Bij onderzoek van de woning zelf hadden [geïntimeerden] dan ook niet eenvoudig kunnen vaststellen dat schademelding II, in weerwil van de verklaring van [appellant] , niet was hersteld. Op hen rustte niet de verplichting om aan de hand van de (vele) onderliggende deskundigenberichten te controleren of de verklaring van [appellant] wel klopte. De kantonrechter heeft er ook terecht op gewezen dat IMG bij de beoordeling van schademelding III een nieuw deskundigenrapport heeft ingewonnen en dat IMG pas op grond van dit rapport tot de conclusie kwam dat het ging om deels dezelfde schade als waarvoor schadevergoeding II was toegekend. Daaruit volgt al dat niet eenvoudig was vast te stellen dat de ten tijde van de bezichtiging in de woning zichtbare scheuren deels dezelfde waren als de scheuren waarvoor in het kader van melding II al een vergoeding was toegekend.

755.10 [appellant] heeft, door onder de hiervoor genoemde omstandigheden te zwijgen over de daadwerkelijke afhandeling van schademelding II, onrechtmatig gehandeld tegenover [geïntimeerden] Dit zwijgen kan hem worden toegerekend en hij is daarvoor schadeplichtig.

76De omvang van de schadevergoeding

775.11 [appellant] heeft betoogd dat zijn handelwijze niet tot enige schade heeft geleid die voor vergoeding in aanmerking komt, omdat in hoofdstuk 8 lid 7 volgens hem een exoneratiebeding is opgenomen in de bewoordingen dat het geldend maken van vergoedingsrechten in verband met schade door gaswinning

78geheel voor rekening en risico van de koper komt. Volgens [appellant] moet dit zo worden uitgelegd dat een negatieve uitspraak van IMG en de gevolgen daarvan altijd voor risico van [geïntimeerden] komt.

795.12 Het hof gaat niet mee in die uitleg. De passage waarnaar [appellant] verwijst heeft betrekking op het causaal verband tussen de schademelding en de aardbevingen die aan de gaswinning moeten worden toegerekend. Verkoper ( [appellant] ) stelt in die bepaling dat sprake is van aardbevingsschade, maar garandeert niet dat IMG (in de akte nog aangeduid als de NAM) dat ook zo ziet. Als IMG vergoeding weigert omdat het volgens IMG niet om aardbevingsschade gaat, dan kunnen de kopers niet voor die schade bij [appellant] aankloppen. Deze exoneratiebepaling ziet echter niet op de situatie waarin IMG geen schadevergoeding toekent voor geclaimde schade, omdat dezelfde schade al eerder vergoed is maar geen herstel heeft plaatsgevonden.

805.13 De schade die het gevolg is van de onrechtmatige verzwijging door [appellant] is, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, het verschil tussen de feitelijke situatie en de situatie dat [appellant] voor het tekenen van de koopovereenkomst zou hebben meegedeeld dat hij voor schademelding II wel € 8.919,24 had ontvangen, maar de schade niet had hersteld. Het hof acht het, met de kantonrechter, wel waarschijnlijk dat als [appellant] voor de ondertekening van de koopovereenkomst volledige openheid van zaken had gegeven, [geïntimeerden] dan de koopprijs - waarover zij in een eerder stadium van de onderhandelingen overeenstemming hadden bereikt - ter discussie hadden gesteld. Het hof acht het niet waarschijnlijk dat partijen dan overeen zouden zijn gekomen dat de koopprijs met het volledige hiervoor genoemde bedrag zou zijn verlaagd, maar evenmin dat in het geheel geen prijsaanpassing zou hebben plaatsgevonden. Het hof onderschrijft wat de kantonrechter heeft overwogen over taxatiewaarde en marktwaarde. Het hof schat in dat in dat geval de koopprijs alsnog met een bedrag rond de € 5.000 zou zijn verlaagd, en schat de schade ex aequo et bono op een bedrag van €5.000,-.

815.14 Het hof kent daarnaast ook het bedrag van € 298,- toe aan vergoeding voor de kosten van de beroepsprocedure. Reden daarvoor is dat, zoals de rechtbank heeft vastgesteld, [geïntimeerden] [appellant] , in het kader van de bezwaarprocedure, op 29 oktober 2020 om bewijs hebben gevraagd van herstel van de schade II. Daarop heeft [appellant] op 30 oktober 2020 geantwoord dat hij geen papieren meer had en dat hij niet kon helpen, maar hij heeft niet meegedeeld dat hij niet tot herstel was overgegaan. In december 2020 hebben [geïntimeerden] hem hier nogmaals naar gevraagd, waarna hij op 23 december 2020 had geantwoord dat hij geen flauw idee had van wat er toen was geregeld. Ook toen heeft hij niet gemeld dat hij het bedrag voor schade II had ontvangen en de schade niet had hersteld. Het hof is van oordeel dat deze antwoorden een schending opleveren van de onder 5.7 bedoelde mededelingsplicht. Deze antwoorden waren voor [geïntimeerden] reden om de beroepsprocedure te doorlopen. Zij hebben gesteld dat als zij toen geweten hadden dat de schade was vergoed en niet was hersteld, zij geen beroep bij de sector bestuursrecht hadden ingesteld. De kosten van die procedure is de schade die voortvloeit uit het niet nakomen van de contractuele mededelingsplicht.

82Uitsluitend wettelijke rente en geen indexatiekosten

835.15 Het hof kent, net als de kantonrechter, de wettelijke rente toe over € 5.000 vanaf het moment van het betalen van de koopsom bij de levering van de woning, dus vanaf 23 november 2019. Immers toen is de schade geleden en bij onrechtmatige daad is de schadevergoeding direct opeisbaar (artikel 6:83 onder b BW). Het gaat hier om schade omdat de koopprijs op een te hoog bedrag is vastgesteld, niet om de herstelkosten van schademelding II. De indexatie voor gestegen bouwkosten is dan ook niet toewijsbaar. Als het wel om de herstelkosten zou gaan, dan hadden [geïntimeerden] overigens geen aanspraak kunnen maken op én indexatie wegens gestegen bouwkosten én wettelijke rente over dezelfde periode.

845.16 De kosten van de bestuursrechtelijke procedure zijn toewijsbaar op grond van artikel 74 lid 1 BW. Ook voor een dergelijke schade bepaalt artikel 6:83 onder b BW de opeisbaarheid. Het gaat hier om het betaalde griffierecht en de kosten in verband met de zitting op 27 oktober 2021. Over de datum van betaling van het griffierecht hebben [geïntimeerden] verder geen informatie verstrekt. Aangezien die voor de zittingsdatum moet zijn gebeurd, zal het hof over het bedrag van € 298 de wettelijke rente toekennen vanaf 27 oktober 2021.

85De bewijsaanbiedingen

865.17 Het hof gaat voorbij aan het aanbod van beide partijen om diverse getuigen te horen over al hun stellingen. Dit aanbod is onvoldoende concreet.

87De slotsom en de kosten van de procedure

885.18 Het hoger beroep van [appellant] treft deels doel. Het incidenteel appel van [geïntimeerden] faalt.

895.19 Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen voor zover het gaat om het toewijsbare bedrag en in plaats daarvan [appellant] veroordelen tot betaling van de hiervoor genoemde bedragen.

905.20 Ook bij die uitkomst blijft [appellant] de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de procedure bij de kantonrechter. Het hof zal de kostenveroordeling in stand laten.

91In hoger beroep zal het hof de kosten van het principaal appel compenseren in die zin dat beide partijen de eigen kosten moeten dragen. Het hof zal [geïntimeerden] in de kosten van het incidenteel appel veroordelen, aan de kant van [appellant] te begroten op 0,5 punt naar appeltarief I voor salaris advocaat.

92Het hof zal [geïntimeerden] veroordelen tot terugbetaling van wat zij op grond van het vonnis van de kantonrechter te veel van [appellant] hebben ontvangen.

936 De beslissing

94Het hof:

956.1 bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 21 september 2023, behalve de beslissing onder 5.1 die hierbij wordt vernietigd en beslist in zoverre als volgt:

966.2 veroordeelt [appellant] om binnen 7 dagen na betekening van dit arrest aan [geïntimeerden] te betalen

97€ 5.000 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 23 november 2019 tot de dag van betaling;

98€ 298 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 27 oktober 2021 tot de dag van betaling.

996.3 veroordeelt [geïntimeerden] tot terugbetaling aan [appellant] van het meerdere wat zij op grond van het vonnis van 21 september 2023 van [appellant] hebben ontvangen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van de betaling van het meerdere door [appellant] tot aan de dag van terugbetaling;

1006.4 verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

1016.5 veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van € 429 als vergoeding van proceskosten van [appellant] in incidenteel appel (0,5 procespunten x appeltarief I), te betalen binnen 14 dagen na vandaag.

1026.6 bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt van het principaal appel;

1036.7 wijst af wat verder is gevorderd.

104Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, H. de Hek en M.M.A. Wind en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

10515 april 2025.

106

107[1] HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, Van Dalfsen/ gemeente Kampen en HR 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885 (tandtechnisch laboratorium)