GoedgekeurdRaad van State (ABRvS)meervoudige kamerSchade aan een pandGegrond, zelf voorzien

ABRvS: gederfde huurinkomsten zijn hier wel als bijkomende kosten door mijnbouwschade aan te merken; het was redelijk dat de eigenaar met herstel en opknappen wachtte op het advies van de deskundige, omdat eigen herstel vóór schade-opname voor eigen risico is. Hoger beroep gegrond.

Raad van State (ABRvS) · 2 juli 2025 · meervoudige kamer · Hoger beroep

ABRvS 2 juli 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3007

Samenvatting

RedactioneelGoedgekeurd

Eigenaar van een woning in Uithuizen vroeg vergoeding van gederfde huurinkomsten omdat hij de woning in afwachting van schadeopname en herstel niet kon verhuren. IMG en rechtbank achtten causaal verband niet aangetoond. De Afdeling acht het verband wel aannemelijk, vernietigt, herroept en kent zelf € 11.900 (17 maanden x € 700) plus rente toe.

Citaat (regel 49)

“VI. bepaalt dat het Instituut Mijnbouwschade Groningen een aanvullende schadevergoeding van € 11.900,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 september 2020, aan [appellant] toekent;”

Naar regel 49 in de uitspraak

Op rechtspraak.nl Gebruik deze uitspraak in mijn zienswijze Trilling op mijn adres Correctie melden

Samenvatting en labels zijn redactioneel; de uitspraak zelf is leidend.

Feiten uit de uitspraak

Onderwerp
- Schade aan een pand
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 21, r.o. 2)
  “Op 10 september 2020 heeft [appellant] een vergoeding van bijkomende kosten door schadeherstel aangevraagd.”
  Naar regel 21 in de uitspraak
Kwesties
- Bijkomende kosten
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 30)
  “5.4. Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant] voldoende aannemelijk gemaakt dat er een causaal verband is tussen de mijnbouwschade en de gederfde huurinkomsten.”
  Naar regel 30 in de uitspraak
- Overig
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 31, r.o. 5.5)
  “Daarbij acht de Afdeling het redelijk en dus niet verwijtbaar dat [appellant] heeft gewacht met het verder opknappen van de woning en herstel van de schades totdat hij over het advies van de door het Instituut ingeschakelde deskundigen beschikte.”
  Naar regel 31 in de uitspraak
Wie stelde (hoger) beroep in
- Aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 6)
  “[appellant], wonend in Uithuizen, gemeente Het Hogeland,”
  Naar regel 6 in de uitspraak
Uitspraak (dictum)
- Gegrond, zelf voorzien
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 50)
  “VII. bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;”
  Naar regel 50 in de uitspraak
Gunstig voor
- Aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 33)
  “5.7. Het betoog slaagt. De Afdeling zal het geschil definitief beslechten.”
  Naar regel 33 in de uitspraak
Toewijzing
- Gedeeltelijk toegewezen
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 38, r.o. 8)
  “Daarmee heeft [appellant] voor een bedrag van € 11.900,- (17 x € 700,-) aan huurinkomsten gederfd.”
  Naar regel 38 in de uitspraak
Gemachtigde
- mr. J.M. Pol · advocaat · namens aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 18)
  “bijgestaan door mr. J.M. Pol, advocaat in Hoogeveen”
  Naar regel 18 in de uitspraak
- mr. B.C. Rots · jurist · namens IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 18)
  “vertegenwoordigd door mr. B.C. Rots en mr. S.C. Goldbohm, zijn verschenen.”
  Naar regel 18 in de uitspraak
- mr. S.C. Goldbohm · jurist · namens IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 18)
  “vertegenwoordigd door mr. B.C. Rots en mr. S.C. Goldbohm, zijn verschenen.”
  Naar regel 18 in de uitspraak
Deskundige
- 10BE · IMG-deskundige · geen oordeel van de rechter
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 29, r.o. 5.3)
  “Na de melding van de schade op 12 juni 2018, heeft 10BE op 17 juni 2019 de schade opgenomen.”
  Naar regel 29 in de uitspraak
Bedrag
- € 14.000,00 · gevorderd
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 21, r.o. 2)
  “Hij heeft toegelicht dat hij € 14.000,- aan inkomsten heeft gederfd”
  Naar regel 21 in de uitspraak
- € 11.900,00 · toegewezen door de rechter
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 49)
  “een aanvullende schadevergoeding van € 11.900,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 september 2020”
  Naar regel 49 in de uitspraak
- € 3.628,00 · proceskosten
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 51)
  “proceskosten tot een bedrag van € 3.628,-”
  Naar regel 51 in de uitspraak
- € 473,00 · griffierecht
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 52)
  “griffierecht ten bedrage van € 473,00 vergoedt.”
  Naar regel 52 in de uitspraak
Plaats
- Uithuizen
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 20, r.o. 1)
  “[appellant] is eigenaar van de woning aan de [locatie A] te Uithuizen (hierna: de woning).”
  Naar regel 20 in de uitspraak
Datum besluit op bezwaar
- 9 mei 2023
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 14)
  “Bij besluit van 9 mei 2023 heeft het Instituut het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar”
  Naar regel 14 in de uitspraak
Datum primair besluit
- 20 december 2021
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 13)
  “Bij besluit van 20 december 2021 heeft het Instituut de aanvraag van [appellant] om vergoeding van bijkomende kosten”
  Naar regel 13 in de uitspraak

Niet genoemd in de uitspraak: aantal schades, trillingssterkte.

Elk feit staat letterlijk in de uitspraak; klap het citaat open voor de vindplaats.

Kernoverwegingen

r.o. 5.4
Goedgekeurd
Ondanks het ontbreken van een formele huurovereenkomst blijkt uit correspondentie dat de woning per 1 augustus 2018 verhuurd zou worden; causaal verband aangenomen.
“Weliswaar ontbreekt een formele huurovereenkomst, maar uit de overgelegde correspondentie over die periode blijkt dat Scandihuis voornemens was de woning vanaf 1 augustus 2018 te huren”
Naar regel 30 in de uitspraak
r.o. 5.5
Goedgekeurd
Wachten met herstel tot het deskundigenadvies er was, is redelijk omdat eerder herstel het bewijs van mijnbouwschade in gevaar brengt.
“Indien hij door was gegaan met het opknappen van de woning en daarbij zelf de schades had gerepareerd, dan had hij immers het risico gelopen dat niet meer kon worden vastgesteld dat de schades het gevolg waren van mijnbouw.”
Naar regel 31 in de uitspraak

Inhoudsindicatie van de Rechtspraak

Bij besluit van 20 december 2021 heeft het Instituut de aanvraag van [appellant] om vergoeding van bijkomende kosten, voor zover het ging om gederfde huurinkomsten, afgewezen. Op 10 september 2020 heeft [appellant] een vergoeding van bijkomende kosten door schadeherstel aangevraagd. Hij heeft toegelicht dat hij € 14.000,- aan inkomsten heeft gederfd, omdat hij de woning twintig maanden niet kon v…

Volledige tekst

Tekst van rechtspraak.nl (CC0). Elke regel heeft een eigen adres, bijvoorbeeld #r12.

1202500363/1/A2.

2Datum uitspraak: 2 juli 2025

3AFDELING

4BESTUURSRECHTSPRAAK

5Uitspraak op het hoger beroep van:

6[appellant], wonend in Uithuizen, gemeente Het Hogeland,

7appellant,

8tegen de uitspraak van de rechtbank NoordNederland van 10 december 2024 in zaak nr. 23/2507 in het geding tussen:

9[appellant]

10en

11Instituut Mijnbouwschade Groningen.

12Procesverloop

13Bij besluit van 20 december 2021 heeft het Instituut de aanvraag van [appellant] om vergoeding van bijkomende kosten, voor zover het ging om gederfde huurinkomsten, afgewezen.

14Bij besluit van 9 mei 2023 heeft het Instituut het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar voor zover dat was gericht tegen de afwijzing van de gederfde huurinkomsten ongegrond verklaard.

15Bij uitspraak van 10 december 2024 heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard.

16Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld.

17Het Instituut heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

18De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 5 juni 2025, waar [appellant], bijgestaan door mr. J.M. Pol, advocaat in Hoogeveen, en het Instituut, vertegenwoordigd door mr. B.C. Rots en mr. S.C. Goldbohm, zijn verschenen.

19Overwegingen

201. [appellant] is eigenaar van de woning aan de [locatie A] te Uithuizen (hierna: de woning).

212. Op 10 september 2020 heeft [appellant] een vergoeding van bijkomende kosten door schadeherstel aangevraagd. Hij heeft toegelicht dat hij € 14.000,- aan inkomsten heeft gederfd, omdat hij de woning twintig maanden niet kon verhuren. Daarbij heeft hij erop gewezen dat hij de bouwkundige schade aan de woning op 12 juni 2018 had gemeld, maar dat (de voorloper van) het Instituut pas op 16 maart 2020 een definitief besluit over de schade heeft genomen.

223. Het Instituut heeft bij besluit van 20 december 2021, gehandhaafd bij besluit van 9 mei 2023, de aanvraag om vergoeding van gederfde huurinkomsten afgewezen. Het Instituut heeft [appellant] tegengeworpen dat hij weliswaar een e-mail ‘overeenstemming huur’ heeft overgelegd, maar geen ondertekende huurovereenkomst. [appellant] heeft, nu hij geen ondertekende huurovereenkomst heeft overgelegd, volgens het Instituut niet aangetoond dat de woning gedurende het schadeherstel daadwerkelijk verhuurd zou zijn. Daardoor kan niet worden vastgesteld dat er sprake is van een causaal verband tussen de mijnbouwschade en de huurderving. Verder heeft het Instituut overwogen dat het niet kon beoordelen of er in de woning van 12 juni 2018 tot en met 1 april 2020 schadeherstel heeft plaatsgevonden en of [appellant] daardoor de woning niet kon verhuren. Op de zitting heeft het Instituut daaraan toegevoegd dat [appellant] ook niet heeft aangetoond dat de woning gedurende het herstel niet verhuurd was. Ook is volgens het Instituut niet gebleken dat de woning niet verhuurd kon worden vanwege een acuut onveilige situatie.

23Uitspraak van de rechtbank

244. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant] het causaal verband tussen de mijnbouwschade en de huurderving niet aannemelijk heeft gemaakt. Op grond van de overgelegde stukken is niet aannemelijk geworden dat de verhuurplannen niet konden doorgaan vanwege de fysieke schade die het gevolg is van mijnbouwactiviteiten. [appellant] heeft bijvoorbeeld niet inzichtelijk gemaakt waarom de woning niet kon worden verhuurd, omdat er op enig moment dertien scheuren in het stuc- en spacwerk van de wanden met een breedte van ongeveer 1 mm dichtgezet zouden gaan worden. Uit de overgelegde stukken volgt ook niet dat het onaanvaardbaar werd geacht dat de potentiële bewoners in een pand zouden verblijven met enkele scheuren in het spacwerk in afwachting van een schadeopname en -herstel. Verder is niet gebleken dat in afwachting van de opname en herstel van de scheuren in de wanden de niet door mijnbouwactiviteiten beschadigde vloeren, deuren en kozijnen niet konden worden opgeknapt.

25Oordeel van de Afdeling

265. [appellant] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat hij het causaal verband tussen de mijnbouwschade en de gederfde huurinkomsten niet aannemelijk heeft gemaakt. Hij wijst erop dat ten tijde van de schademelding onduidelijk was welke schade als gevolg van aardbevingen aangemerkt kon worden en dat dit niet met de wetenschap van achteraf moet worden bezien. Verder had hij, als hij zelf tot herstel zou zijn overgegaan voordat de schadeopname door (de voorloper van) het Instituut had plaatsgevonden, het risico gelopen dat niet meer vastgesteld zou kunnen worden dat de schade het gevolg was van aardbevingen. Bovendien was het verstandiger om de verbouwing tegelijkertijd met het schadeherstel uit te voeren. Daarom heeft hij de schadeopname en besluitvorming door het Instituut afgewacht. Daar komt bij dat het Instituut een toezegging heeft gedaan dat de gederfde huurinkomsten vergoed zouden worden, zodat ook om die reden het causaal verband aangenomen moet worden.

275.1. Niet in geschil is dat [appellant] de woning verhuurde tot aan het overlijden van de toenmalige huurder in 2018. [appellant] was van plan om de woning, na het opknappen daarvan, te verhuren aan Scandihuis. Bij het opknappen van de woning heeft [appellant] schade aan de woning ontdekt, die mogelijk het gevolg is van mijnbouw en daarvan melding gedaan.

285.2. [appellant] heeft een e-mail van 7 juni 2018 gericht aan Scandihuis overgelegd. Daaruit volgt dat Scandihuis de woning zou gaan huren voor twee personen die werkzaam zijn in de Eemshaven voor € 700,- per maand exclusief gas, water en licht. In de e-mail is verder vermeld dat [appellant] mijnbouwschades heeft ontdekt aan de woning en deze spoedig zal melden aan (de voorloper van) het Instituut. [appellant] zou zich inspannen om ervoor te zorgen dat Scandihuis per 1 augustus 2018 over de woning kon beschikken. Scandihuis heeft deze afspraken per e-mail van 25 juni 2018 bevestigd.

295.3. Na de melding van de schade op 12 juni 2018, heeft 10BE op 17 juni 2019 de schade opgenomen. Het advies heeft 10BE op 27 november 2019 uitgebracht, waarbij de deskundige heeft geadviseerd om de geconstateerde schades aan de woning te vergoeden. [appellant] heeft het advies medio december 2019 ontvangen.

305.4. Naar het oordeel van de Afdeling heeft [appellant] voldoende aannemelijk gemaakt dat er een causaal verband is tussen de mijnbouwschade en de gederfde huurinkomsten. Weliswaar ontbreekt een formele huurovereenkomst, maar uit de overgelegde correspondentie over die periode blijkt dat Scandihuis voornemens was de woning vanaf 1 augustus 2018 te huren, nadat de woning was opgeknapt en de (mijnbouw)schades waren hersteld. Van een formele huurovereenkomst is het niet gekomen, omdat Scandihuis vanwege de lange duur afhaakte. Er is geen reden om daaraan te twijfelen.

315.5. Daarbij acht de Afdeling het redelijk en dus niet verwijtbaar dat [appellant] heeft gewacht met het verder opknappen van de woning en herstel van de schades totdat hij over het advies van de door het Instituut ingeschakelde deskundigen beschikte. Indien hij door was gegaan met het opknappen van de woning en daarbij zelf de schades had gerepareerd, dan had hij immers het risico gelopen dat niet meer kon worden vastgesteld dat de schades het gevolg waren van mijnbouw. Op de website van het Instituut staat daarover ook dat het herstellen van de schades voor schade-opname op eigen risico is. Bovendien voert [appellant] terecht aan dat hem pas na het ontvangst van het advies duidelijk was wat de daadwerkelijke omvang van de schades was. Niet gebleken is dat de woning in die periode geschikt was voor de verhuur (Scandihuis was inmiddels afgehaakt) of dat de woning in die periode verhuurd is geweest.

325.6. Het Instituut heeft dus ten onrechte geen causaal verband tussen de mijnbouwschade en de gederfde huurinkomsten aangenomen.

335.7. Het betoog slaagt. De Afdeling zal het geschil definitief beslechten.

34Conclusie

356. Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd. Doende wat de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het beroep tegen het besluit van 9 mei 2023 gegrond verklaren, omdat het Instituut geen causaal verband heeft aangenomen tussen de mijnbouwschade en de gederfde huurinkomsten. Het besluit van 9 mei 2023 wordt vernietigd voor zover het Instituut het bezwaar van [appellant] tegen de weigering van de vergoeding van de gederfde huurinkomsten ongegrond heeft verklaard.

36Definitieve geschilbeslechting

377. De Afdeling ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien.

388. Uit de door [appellant] overgelegde correspondentie volgt dat hij de woning vanaf 1 augustus 2018 had kunnen verhuren aan Scandihuis voor € 700,- per maand. Het advies van de door het Instituut ingeschakelde deskundige over de schades heeft [appellant] medio december 2019 ontvangen. Vanaf dat moment was voor [appellant] duidelijk dat het Instituut alle (mijnbouw)schades had opgenomen. Dat betekent dat [appellant] de woning zeventien maanden niet heeft kunnen verhuren. Daarmee heeft [appellant] voor een bedrag van € 11.900,- (17 x € 700,-) aan huurinkomsten gederfd.

399. De Afdeling zal het besluit van 20 december 2021 voor zover het Instituut heeft geweigerd een vergoeding toe te kennen voor de gederfde huurinkomsten herroepen en de aan [appellant] toekomende schadevergoeding aanvullend vaststellen op € 11.900,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 10 september 2020, de dag van ontvangst van de aanvraag, tot de dag van betaling van de algehele vergoeding. De Afdeling zal bepalen dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het besluit van 9 mei 2023.

40Proceskosten

4110. Het Instituut moet de proceskosten vergoeden.

42Beslissing

43De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

44I. verklaart het hoger beroep van [appellant] gegrond;

45II. vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 10 december 2024 in zaak nr. 23/2507;

46III. verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond;

47IV. vernietigt het besluit van het Instituut Mijnbouwschade Groningen van 9 mei 2023 voor zover daarin het bezwaar van [appellant] tegen de weigering van de vergoeding van de gederfde huurinkomsten ongegrond is verklaard;

48V. herroept het besluit van het Instituut Mijnbouwschade Groningen van 20 december 2021 voor zover daarin is geweigerd een vergoeding toe te kennen voor de gederfde huurinkomsten;

49VI. bepaalt dat het Instituut Mijnbouwschade Groningen een aanvullende schadevergoeding van € 11.900,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 september 2020, aan [appellant] toekent;

50VII. bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;

51VIII. veroordeelt het Instituut Mijnbouwschade Groningen tot vergoeding van bij [appellant] in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 3.628,-, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatige verleende rechtsbijstand;

52IX. gelast dat het Instituut Mijnbouwschade Groningen aan [appellant] het door hem voor de behandeling van het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 473,00 vergoedt.

53Aldus vastgesteld door mr. J.M. Willems, voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. B. Meijer, leden, in tegenwoordigheid van mr. C. Kouidar, griffier.

54w.g. Willems

55voorzitter

56w.g. Kouidar

57griffier

58Uitgesproken in het openbaar op 2 juli 2025

59299-1120