GoedgekeurdRaad van State (ABRvS)meervoudige kamerWaardedalingHoger beroep: uitspraak bevestigd
ECLI:NL:RVS:2022:3218
Raad van State (ABRvS) · 9 november 2022 · meervoudige kamer · Hoger beroep
ABRvS 9 november 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3218Samenvatting
RedactioneelGoedgekeurdEen eigenaar die haar woning in 2016 kocht, vroeg het IMG om vergoeding van waardedaling. Het IMG wees af: zij was op 16 augustus 2012 geen eigenaar, en tijdens haar eigendom tot 1 januari 2019 was er geen beving van minimaal 2,9 mm/s bij de woning. De Afdeling oordeelde dat het IMG de regeling (methode Atlas) juist heeft toegepast en bevestigde de uitspraak van de rechtbank.
Citaat (regel 67)
“33. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak moet worden bevestigd.”
Op rechtspraak.nl (opent in een nieuw venster) Gebruik deze uitspraak in mijn zienswijze Trilling op mijn adres Correctie melden
Samenvatting en labels zijn redactioneel; de uitspraak zelf is leidend.
Feiten uit de uitspraak
Onderwerp
Waardedaling
GoedgekeurdCitaat (regel 12)
“Bij besluit van 23 december 2020 heeft het Instituut de aanvraag van [appellante] om vergoeding van waardedaling van haar woning afgewezen.”
Kwesties
Overig
GoedgekeurdCitaat (regel 58, r.o. 25)
“De vergoeding van de waardedaling door het imago-effect komt toe aan de verkoper die een lagere koopprijs heeft ontvangen voor de sinds 16 augustus 2012 ingetreden waardedaling.”
Trillingstool
GoedgekeurdCitaat (regel 60, r.o. 27)
“Dit volgt ook uit de ter controle uitgevoerde berekening van het Instituut aan de hand van de trillingtool.”
Wie stelde (hoger) beroep in
Aanvrager
GoedgekeurdCitaat (regel 15)
“Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.”
Uitspraak (dictum)
Hoger beroep: uitspraak bevestigd
Goedgekeurd
Gunstig voor
IMG of NAM
Goedgekeurd
Toewijzing
Afgewezen
GoedgekeurdCitaat (regel 12)
“Bij besluit van 23 december 2020 heeft het Instituut de aanvraag van [appellante] om vergoeding van waardedaling van haar woning afgewezen.”
Gemachtigde
Gepseudonimiseerde gemachtigde · namens aanvrager
GoedgekeurdCitaat (regel 16)
“waar [appellante], bijgestaan door [gemachtigde], en het Instituut”
mr. M.J.W. Timmer · advocaat · namens IMG
GoedgekeurdCitaat (regel 16)
“vertegenwoordigd door mr. M.J.W. Timmer en mr. T.W. Franssen, advocaten te Den Haag”
mr. T.W. Franssen · advocaat · namens IMG
GoedgekeurdCitaat (regel 16)
“vertegenwoordigd door mr. M.J.W. Timmer en mr. T.W. Franssen, advocaten te Den Haag”
mr. R.L. Straathof · jurist · namens IMG
GoedgekeurdCitaat (regel 16)
“vergezeld door dr. P. Poort, werkzaam bij Atlas Research, en mr. R.L. Straathof zijn verschenen.”
Deskundige
Atlas Research (dr. P. Poort) · methodedeskundige · rechter volgt het advies
GoedgekeurdCitaat (regel 62, r.o. 29)
“Daarbij komt dat er ook geen grond is voor het oordeel dat het Instituut niet de uitkomsten van de door Atlas gehanteerde methode mocht hanteren voor de berekening van waardedaling en zich zou moeten baseren op taxaties van makelaars uit de omgeving.”
Trillingssterkte
2,9 mm/s · kansniveau 50% · grenswaarde
Goedgekeurdzoals genoemd in de uitspraak, met kansniveau en bron
Citaat (regel 60, r.o. 27)
“In de periode waarin [appellante] eigenaar was van de woning zijn er geen bevingen geweest met een berekende grondsnelheid van ten minste 2,9 mm/s (met een overschrijdingskans van 50%).”
Grenswaarde overschreden
Nee
GoedgekeurdCitaat (regel 60, r.o. 27)
“In de periode waarin [appellante] eigenaar was van de woning zijn er geen bevingen geweest met een berekende grondsnelheid van ten minste 2,9 mm/s (met een overschrijdingskans van 50%).”
Ligging
Boven het Groningenveld
GoedgekeurdCitaat (regel 57, r.o. 24)
“Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van [appellante] in het waardedalings- of risicogebied ligt.”
Datum besluit op bezwaar
14 april 2021
GoedgekeurdCitaat (regel 13)
“Bij besluit van 14 april 2021 heeft het Instituut het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.”
Datum primair besluit
23 december 2020
GoedgekeurdCitaat (regel 12)
“Bij besluit van 23 december 2020 heeft het Instituut de aanvraag van [appellante] om vergoeding van waardedaling van haar woning afgewezen.”
Niet genoemd in de uitspraak: bedragen, aantal schades, plaats.
Elk feit staat letterlijk in de uitspraak; klap het citaat open voor de vindplaats.
Kernoverwegingen
Regel 58
GoedgekeurdVergoeding voor het imago-effect komt alleen toe aan wie op 16 augustus 2012 eigenaar was; een latere koper heeft de waardedaling in de koopprijs verdisconteerd.
“25. De Afdeling overweegt dat op grond van de regeling alleen diegene die op 16 augustus 2012 rechthebbende was op een woning in het risicogebied, schade lijdt in de vorm van waardedaling door het imago-effect en recht heeft op een vergoeding.”
r.o. 29
GoedgekeurdHet IMG mocht uitgaan van de modelmatige methode van Atlas in plaats van individuele makelaarstaxaties.
“Het gebruik van een beproefd model biedt een grotere mate van rechtszekerheid en zal leiden tot een grotere mate van rechtsgelijkheid dan de vaststelling van schade door individuele taxateurs die voor iedere woning afzonderlijk de waardevermindering begroten.”
r.o. 32
GoedgekeurdDe stelling dat toekomstige bevingen tot verdere waardedaling leiden, maakt de afwijzing niet onjuist; bij nieuwe omstandigheden kan opnieuw een aanvraag worden ingediend.
“Als [appellante] van mening is dat haar woning in de toekomst door aardbevingen verder in waarde daalt, kan zij opnieuw een aanvraag indienen”
Inhoudsindicatie van de Rechtspraak
Bij besluit van 23 december 2020 heeft het Instituut Mijnbouwschade Groningen de aanvraag van [appellante] om vergoeding van waardedaling van haar woning afgewezen. [appellante] is volgens de openbare registers van de basisregistratie Kadaster sinds 29 juli 2016 voor 100% eigenaar van de woning ([postcode]) aan de [locatie] te [plaats]. Het Instituut heeft op 17 november 2020 de aanvraag van [app…
Volledige tekst
Tekst van rechtspraak.nl (CC0). Elke regel heeft een eigen adres, bijvoorbeeld #r12.
1202200349/1/A2.
2Datum uitspraak: 9 november 2022
3AFDELING
4BESTUURSRECHTSPRAAK
5Uitspraak op het hoger beroep van:
6[appellante] wonend te [woonplaats],
7tegen de uitspraak van de rechtbank NoordNederland van 24 december 2021 in zaak nr. 21/1611 in het geding tussen:
8[appellante]
9en
10Instituut Mijnbouwschade Groningen.
11Procesverloop
12Bij besluit van 23 december 2020 heeft het Instituut de aanvraag van [appellante] om vergoeding van waardedaling van haar woning afgewezen.
13Bij besluit van 14 april 2021 heeft het Instituut het door [appellante] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
14Bij uitspraak van 24 december 2021 heeft de rechtbank het door [appellante] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak is aangehecht.
15Tegen deze uitspraak heeft [appellante] hoger beroep ingesteld.
16De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 13 oktober 2022, waar [appellante], bijgestaan door [gemachtigde], en het Instituut, vertegenwoordigd door mr. M.J.W. Timmer en mr. T.W. Franssen, advocaten te Den Haag, vergezeld door dr. P. Poort, werkzaam bij Atlas Research, en mr. R.L. Straathof zijn verschenen. [appellante] en [gemachtigde] hebben via een videoverbinding aan de zitting deelgenomen.
17Overwegingen
18Inleiding
191. [appellante] is volgens de openbare registers van de basisregistratie Kadaster sinds 29 juli 2016 voor 100% eigenaar van de woning ([postcode]) aan de [locatie] te [plaats].
202. Het Instituut heeft op 17 november 2020 de aanvraag van [appellante] om vergoeding van waardedaling van de woning ontvangen.
213. Het Instituut heeft de aanvraag afgewezen, omdat [appellante] op 16 augustus 2012 tijdens de aardbeving bij Huizinge, nog geen eigenaar van de woning was. De aanvraag is ook afgewezen, omdat er tussen het moment dat zij eigenaar is geworden op 29 juli 2016 en 1 januari 2019 geen beving is geweest met een grondsnelheid bij de woning van minimaal 2,9 mm/s.
224. In hoger beroep bestrijdt [appellante] het oordeel van de rechtbank dat het Instituut terecht de aanvraag om vergoeding van waardedaling heeft afgewezen.
23Tijdelijke wet Groningen
245. Op 1 juli 2020 is de Tijdelijke wet Groningen in werking getreden en het Besluit Mijnbouwschade Groningen ingetrokken (Stb. 2020, 184). Met deze wet is de publiekrechtelijke afhandeling van aanvragen om vergoeding van schade door bodembeweging als gevolg van de gaswinning uit het Groningenveld en de gasopslag bij Norg wettelijk geregeld.
256. Met ingang van 1 juli 2020 is het Instituut opgericht en als zelfstandig bestuursorgaan belast met de afhandeling van aanvragen om schadevergoeding. Het Instituut neemt daarmee de taak van de Tijdelijke Commissie over, die deze taak, in afwachting van een definitieve wettelijke regeling, vervulde op basis van een beleidsregeling, het Besluit Mijnbouwschade Groningen en het daarbij behorende Protocol houdende regels over de afhandeling van schade als gevolg van bodembeweging door gaswinning uit het Groningenveld (hierna: het Protocol Mijnbouwschade Groningen). Anders dan de Tijdelijke Commissie op grond van het Besluit Mijnbouwschade Groningen, kan het Instituut niet alleen beslissen op aanvragen om vergoeding van fysieke schade aan gebouwen en werken en van materiële schade die het gevolg is van deze fysieke schade, maar ook op aanvragen om vergoeding van andere vormen van schade, waaronder immateriële schade en waardedaling als gevolg van ligging in het aardbevingsgebied. Het Instituut past daarbij de regels van het civielrechtelijke aansprakelijkheids- en schadevergoedingsrecht overeenkomstig toe.
267. Het Instituut is vormgegeven als een zelfstandig bestuursorgaan om te voorzien in de behoefte aan onafhankelijke schadeafhandeling op grond van specifieke deskundigheid.
27Regeling waardedaling
288. De regeling voor de begroting van waardedaling van woningen (hierna: de regeling) is neergelegd in de Procedure en werkwijze van het Instituut (art. 3.2-3.5). De regeling is opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
299. Het Instituut kent op aanvraag vergoedingen toe voor waardedaling van woningen als gevolg van aardbevingen en het risico daarop. In de regeling is neergelegd dat het Instituut de ontstane waardedaling in het aardbevingsgebied aan de hand van de methode van Atlas voor gemeenten (tegenwoordig Atlas Research; verder: Atlas) begroot. Het Instituut volgt daarbij de adviezen van de onafhankelijke Adviescommissie Waardedaling woningen aardbevingsgebied Groningen (hierna: de adviescommissie). Deze adviescommissie bestaat uit mr. A. Hammerstein, prof. dr. J. Rouwendal en prof. dr. P.J. Boelhouwer.
3010. Het Instituut stelt zich onder verwijzing naar de adviezen van de adviescommissie op het standpunt dat de methode van Atlas een redelijke en aanvaardbare methode is om de waardedaling vast te stellen. Volgens het Instituut is van doorslaggevend belang dat de waardedaling van de woningen door bodembeweging in het risicogebied voldoende stabiel is. Een veelvoorkomende schade vergt een snelle afwikkeling volgens uniforme maatstaven. Het is in het belang van benadeelden dat de schade die al is opgetreden binnen afzienbare tijd wordt vergoed, ook los van de daadwerkelijke verkoop van een woning. Uit de methode van Atlas volgt dat de begroting van waardevermindering als gevolg van het aardbevingsrisico mogelijk is en dat die factor kan worden geïsoleerd in de berekening van de waardedaling. Ook volgt uit deze methode dat dit doelmatig kan gebeuren. Dit is noodzakelijk, omdat het om grote aantallen aanvragen om vergoeding van waardedaling en daarop te nemen besluiten gaat. Eind augustus 2022 waren er in totaal al 106.405 aanvragen ingediend, waarvan er 105.878 aanvragen door het Instituut zijn afgehandeld (zie de website schadedoormijnbouw.nl).
31De inhoud van de Regeling
32Vergelijking met woningen buiten het aardbevingsgebied
3311. Voor de vaststelling van de waardedaling van woningen in gebied waar aardbevingen voorkomen, hebben de onderzoekers van Atlas de waardeontwikkeling binnen het aardbevingsgebied vergeleken met die van referentiewoningen daarbuiten. De aanname van Atlas is dat de woningprijzen in de referentiegebieden en in het risicogebied zich in de loop van de tijd op dezelfde wijze bewegen op het effect van de aardbevingen na.
34Het vergelijkingsonderzoek is verricht op basis van alle daadwerkelijk verkochte woningen in het aardbevingsgebied in de periode tussen 16 augustus 2012 en 1 januari 2019. Hierbij zijn ruim 45.000 verkoopprijzen met elkaar vergeleken en geanalyseerd op basis van de hedonische prijsregressieanalyse. Dit is een statistische analyse waarmee het verband kan worden bepaald tussen de huizenprijsontwikkeling in het risicogebied en het optreden van aardbevingen en het concrete effect van het risico op aardbevingen door de tijd heen kan worden bepaald. Deze methode maakt inzichtelijk wat de vierkante meterprijs van een woning in het risicogebied zou zijn als zich geen (risico op) aardbevingen had voorgedaan.
35Grenzen van het waardedalingsgebied
3612. De grenzen van het waardedalingsgebied zijn vastgesteld op postcodeniveau. De onderzoekers van Atlas hebben vastgesteld dat in het gebied waar waardedaling was opgetreden, ook vaker aardbevingsschade was vergoed. Dit verband was nog duidelijk aanwezig in (vierpositie) postcodegebieden (1234) waar voor 40% van de woningen een schadevergoeding was toegekend. Tussen de 20% en 40% was het verband niet meer duidelijk. Onder de 20% bleek er geen waardedaling te zijn. Om voor woningeigenaren in het potentiële risicogebied aan de veilige kant te zitten, bepaalt Atlas het risicogebied door daarbij uit te gaan van de vraag of zich 20% of meer geaccepteerde schadegevallen ten opzichte van de totale woningvoorraad in het postcodegebied hebben voorgedaan. Op advies van de adviescommissie gaat het Instituut uit van een aaneengesloten risicogebied, dat bestaat uit postcodegebieden met een schade-intensiteit van 20% of meer.
37Peildatum voor berekening waardedaling
3813. Het Instituut heeft gekozen voor 1 januari 2019 als vaste peildatum voor de bepaling van de waardedaling. Volgens de adviescommissie past het gebruik van een vaste datum goed binnen een modelmatige benadering van waardedaling. Dit zorgt voor rechtsgelijkheid, neemt zorgen over het ‘juiste’ moment van het indienen van een aanvraag weg en vereenvoudigt de uitvoering van de vergoeding van waardedaling. De omvang van waardedaling wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde op 1 januari 2019. Voor een woning die door de benadeelde tussen 16 augustus 2012 en 1 januari 2019 is verkocht, is de peildatum steeds de datum van de notariële levering van de woning door de benadeelde aan zijn koper. Dit is het moment waarop de schade door waardedaling zich voor de benadeelde effectueert. Verdere waardedaling van de woning na de levering is schade die de nieuwe eigenaar lijdt (art. 3.3, tweede lid).
39Waardedaling door het imago-effect
4014. De onderzoekers van Atlas hebben vastgesteld dat in het waardedalings- of risicogebied waardedaling is opgetreden door het zogenoemde imago-effect (stigma) van het risicogebied. Vanaf de aardbeving van Huizinge op 16 augustus 2012 (met een kracht van 3,6 op de schaal van Richter) hebben kopers die een huis kopen in het risicogebied (on)bewust het risico op aardbevingen door de ligging van de woning laten meewegen in de prijs die zij voor een woning hebben betaald. Het imago-effect is vastgesteld op 2,29% van de waarde van een na 16 augustus 2012 verkochte woning of van de WOZ-waarde op 1 januari 2019. Bovenop de 2,29% hanteert het Instituut een zekerheidstoeslag van 0,43%.
41Differentiatie binnen het waardedalingsgebied naar bevingsgeschiedenis
4215. De onderzoekers van Atlas hebben binnen het waardedalingsgebied ook een verband vastgesteld tussen de omvang van de waardedaling en het aantal bevingen met een bepaalde sterkte. Omdat de trillingsnelheid van aardbevingen niet per postcodegebied wordt gemeten, heeft Atlas aan de hand van de methode van Bommer e.a uit 2019 de piekgrondsnelheid (PGV) per (zespositie) postcodegebied (1234AB) berekend. Volgens Atlas komt een trillingsnelheid van 5 mm/s overeen met de (laagste) grenswaarde voor het ontstaan van schade aan normale gebouwen op basis van metselwerk. Veiligheidshalve hanteert Atlas een lagere grenswaarde van 2,9 mm/s, die is gebaseerd op de kans op schade aan gevoelige structuren en monumenten. Atlas heeft hiervoor aansluiting gezocht bij de SBR Trillingsrichtlijn A: schade aan bouwwerken.
43Het Instituut berekent de waardedaling aan de hand van het aantal bevingen boven de 2,9 mm/s die in een (zespositie) postcodegebied hebben plaatsgevonden. Per beving wordt een percentage toegekend van 0,82 die met een zekerheidstoeslag van 0,10% wordt verhoogd. Volgens het Instituut is dit zowel een ruimhartige als betrouwbare manier om de waardedaling binnen het gebied te differentiëren naar een specifieke postcode.
44Keuze voor een in beginsel definitieve vergoeding voor waardedaling
4516. Het Instituut heeft ervoor gekozen om de waardedaling te vergoeden op basis van een vaste periode. Deze periode loopt van 16 augustus 2012 tot 1 januari 2019 en geldt voor aanvragen die vóór 1 januari 2023 zijn ingediend. Atlas heeft vóór 16 augustus 2012 (de grote beving bij Huizinge) geen significante waardedaling geconstateerd. De waardedaling is pas daarna opgetreden (zie J. Poort e.a., ‘Met Angst en Beven’, april 2016, p. 8). Het Instituut gaat er vanuit dat de waardedaling in het risicogebied op 1 januari 2019 is gestabiliseerd. Het risico op het optreden van aardbevingen na deze datum is inmiddels ‘ingeprijsd’ in de waarde van woningen die in het risicogebied liggen en berekend met inachtneming van goede en kwade kansen. Dit betekent dat het daadwerkelijk optreden van een aardbeving na 1 september 2019 niet meer significant van invloed is op de waardeontwikkeling van een woning in het risicogebied (behalve zeer zware of frequente aardbevingen van een bepaalde sterkte). Een besluit op een aanvraag om vergoeding van waardedaling heeft in zoverre een definitief karakter (art. 3.5). De hoogte van een vergoeding (of de afwijzing daarvan) is gebaseerd op de verwachting dat er ook in de toekomst nog aardbevingen zullen plaatsvinden, ook al is niet zeker hoeveel bevingen dit zullen zijn en welke kracht die zullen hebben. Die onzekerheden zijn inherent aan deze vergoeding. Het Instituut zal zijn besluit over een vergoeding voor waardedaling uitsluitend, desgevraagd en in weerwil van dit finale karakter, kunnen heroverwegen indien na inwerkingtreding van deze werkwijze bevingen optreden die van dien aard zijn dat die op 1 januari 2019 onvoorzienbaar geacht moesten worden én daaruit onvoorzienbare en substantiële prijseffecten voortvloeien (art. 3.5, derde lid).
46Samenvatting
4717. Het Instituut begroot de waardedaling in het risicogebied in de periode 16 augustus 2012 tot 1 januari 2019 enerzijds op basis van het imago-effect van 2,29% plus een zekerheidstoeslag van 0,43%. Dit wordt eenmalig uitgekeerd aan degene(n) die op 16 augustus 2012 eigenaar is/zijn van de woning. Daarnaast berekent het Instituut de waardedaling aan de hand van het aantal bevingen boven de 2,9 mm/s die in een (zespositie) postcodegebied hebben plaatsgevonden. Per beving wordt een percentage toegekend van 0,82% die met een zekerheidstoeslag van 0,10% wordt verhoogd. De omvang van waardedaling wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde op 1 januari 2019. In het geval een woning voor die tijd is verkocht, gaat het Instituut uit van de verkoopwaarde van een woning. De aldus berekende vergoeding voor waardedaling heeft in beginsel een definitief karakter.
48Uitspraak van de rechtbank
4918. De rechtbank heeft onder verwijzing naar haar uitspraak van 1 november 2021 (ECLI:NL:RBNNE:2021:4668) voorop gesteld dat de keuze van het Instituut voor het op abstracte (modelmatige) wijze berekenen van de waardedaling van woningen in het aardbevingsgebied volgens de methode van Atlas voldoende ruimhartig, redelijk en aanvaardbaar is.
5019. Meer in het bijzonder heeft de rechtbank in de uitspraak van 1 november 2021 overwogen dat het redelijk en aanvaardbaar is om het imago-effect uit te keren aan degene die op 16 augustus 2012 eigenaar van een woning in het waardedalingsgebied was. Dit is de dag van de zwaarste aardbeving tot nu toe; de aardbeving van Huizinge. De eigenaar werd vanaf dat moment geconfronteerd met het verlies van imago en daarmee van de waarde van zijn woning. De rechtbank heeft als vaststaand aangenomen dat in de markt voor woningen nadien bij de prijsbepaling rekening is gehouden met dat imago-effect. Dit betekent dat in dit geval de waardedaling door de aardbeving van Huizinge in de vorm van het imago-effect is verdisconteerd in de prijs die [appellante] in 2016 voor de woning heeft betaald.
5120. Nadat [appellante] eigenaar is geworden op 29 juli 2016 zijn er tot 1 januari 2019 ter plaatse van de woning geen bevingen meer geweest van 2,9 mm/s of meer. [appellante] heeft ook daarom geen recht op een vergoeding voor waardedaling, aldus de rechtbank.
52Hoger beroep van [appellante]
5321. [appellante] betoogt in hoger beroep dat haar woning in het aardbevingsgebied ligt en daardoor in waarde is gedaald. Volgens haar is dit door meerdere makelaars uit de regio Groningen bevestigd. [appellante] stelt daarom recht te hebben op een vergoeding voor waardedaling.
5422. [appellante] betoogt daarnaast dat haar woning in de toekomst verder in waarde zal dalen door het risico op en het daadwerkelijk optreden van aardbevingen. De waardedaling heeft volgens haar een onvoldoende structureel karakter en de vaststelling van de waardedaling mag niet begrensd worden tot een vaste periode.
55Oordeel Afdeling in hoger beroep
5623. De Afdeling stelt vast dat het hoger beroep van [appellante] zich niet richt tegen de vaststelling van de regeling als zodanig. Het hoger beroep richt zich tegen de toepassing van de Regeling voor de begroting van de waardedaling van de woning, waarvan zij op 29 juli 2016 eigenaar is geworden. De Afdeling zal hieronder aan de hand van de hoger beroepsgronden van [appellante] beoordelen of het Instituut de Regeling goed heeft toegepast en of er aanleiding is om van dit beoordelingskader af te wijken.
5724. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning van [appellante] in het waardedalings- of risicogebied ligt. Het Instituut betwist niet dat de woning in waarde is gedaald. Het Instituut stelt zich echter op het standpunt dat niet [appellante] maar haar rechtsvoorganger, de verkoper, de waardedaling heeft ondervonden. De verkoper en niet [appellante] komt daarom in aanmerking voor de vergoeding van waardedaling door het imago-effect. In dit verband heeft het Instituut uitgelegd dat [appellante] op 16 augustus 2012 eigenaar van de woning aan het Want ([postcode]) in Groningen was. Zij had recht op een vergoeding voor waardedaling door het imago-effect voor die woning en heeft die vergoeding ook ontvangen. Het Instituut stelt verder dat [appellante] vanaf de datum dat zij eigenaar is geworden van de woning in Thesinge geen recht heeft op een vergoeding op grond van de bevingsgeschiedenis bij de woning.
5825. De Afdeling overweegt dat op grond van de regeling alleen diegene die op 16 augustus 2012 rechthebbende was op een woning in het risicogebied, schade lijdt in de vorm van waardedaling door het imago-effect en recht heeft op een vergoeding. [appellante] is op 29 juli 2016 eigenaar geworden door notariële levering van de woning. Zij kon bij de prijsvorming rekening houden met het risico op aardbevingen. De vergoeding van de waardedaling door het imago-effect komt toe aan de verkoper die een lagere koopprijs heeft ontvangen voor de sinds 16 augustus 2012 ingetreden waardedaling.
5926. Het betoog van [appellante] dat zij in 2016 - een jaar waarin de prijzen op de huizenmarkt omhoog zijn gegaan - een courante prijs heeft betaald, waarin het imago-effect niet is meegenomen, treft geen doel. In een courante prijs is de waardedaling al bewust of onbewust in de (ver)koopprijs verdisconteerd. De waardedaling was al ingetreden op het moment dat [appellante] eigenaar is geworden van de woning. Het Instituut heeft toegelicht dat uit het door Atlas uitgevoerde onderzoek ‘Zeven bewogen jaren’, blijkt dat het algemene imago-effect inhoudt dat de beving van Huizinge van 16 augustus 2012 direct heeft geleid tot een algemene waardedaling. Deze waardedaling wordt vervolgens meegenomen in de onderhandelingen voor een woningtransactie. De algemene markttendens heeft op die manier ook invloed gehad op de prijs die overeengekomen is bij de koop van de woning op 19 juni 2016. Dit is ook de reden dat niet [appellante] maar haar rechtsvoorganger recht heeft op vergoeding van waardedaling door het imago-effect. Dit betekent dat het Instituut terecht geen schadevergoeding voor het imago-effect heeft toegekend.
6027. [appellante] heeft op grond van de regeling evenmin recht op een vergoeding van waardedaling gelet op de bevingsgeschiedenis bij haar woning. Uit het onderzoek van Atlas volgt dat in de periode 29 juli 2016 tot 1 januari 2019 er geen bevingen zijn geweest met een berekende grondsnelheid van 2,9 mm/s (met een overschrijdingskans van 50%) of hoger. Dit volgt ook uit de ter controle uitgevoerde berekening van het Instituut aan de hand van de trillingtool. De uitkomsten daarvan zijn vermeld in de overzichten zwaarste bevingen in postcodegebied 9797 TG tussen 16 augustus 2012 en 1 januari 2019 en tussen 29 juli 2016 en 1 januari 2019. Alleen door de beving van Huizinge op 16 augustus 2012 en de beving van Garmerwolde op 30 september 2014 zijn grondsnelheden opgetreden boven de 2,9 mm/s (met een overschrijdingskans van 50%). In die periode was [appellante] nog geen eigenaar van de woning. In de periode waarin [appellante] eigenaar was van de woning zijn er geen bevingen geweest met een berekende grondsnelheid van ten minste 2,9 mm/s (met een overschrijdingskans van 50%). Het Instituut heeft ook in zoverre terecht geen vergoeding voor waardedaling toegekend.
6128. Het betoog van [appellante] dat uit taxaties van makelaars blijkt dat haar woning in waarde is gedaald, leidt niet tot een ander oordeel. [appellante] heeft in beroep en ook in hoger beroep geen taxaties overgelegd en dus in het geheel niet inzichtelijk gemaakt waarop plaatselijk bekende makelaars hun oordelen baseren. Alleen al om die reden kan zij niet gevolgd worden in haar betoog.
6229. Daarbij komt dat er ook geen grond is voor het oordeel dat het Instituut niet de uitkomsten van de door Atlas gehanteerde methode mocht hanteren voor de berekening van waardedaling en zich zou moeten baseren op taxaties van makelaars uit de omgeving. Atlas heeft woningen in het aardbevingsgebied vergeleken met woningen op vergelijkbare locaties elders in het land maar zonder bevingen en bevingsrisico’s. Daarbij is een correctie uitgevoerd voor verschillen in woningkenmerken. Voor duizenden woningen in het aardbevingsgebied is een referentieobject elders in Nederland gevonden. Atlas heeft aldus (zoveel als mogelijk) empirisch vastgesteld in welk gebied waardedaling optreedt en welke factoren de waardedaling van individuele woningen bepalen en in welke mate. Het Instituut heeft er in dit verband terecht op gewezen dat het voor een taxateurof makelaar niet mogelijk is om van een enkele woning vast te stellen wat deze waard zou zijn geweest, het aardbevingsrisico weggedacht. Een taxateur maakt in de regel gebruik van referentietransacties, maar die bestaan binnen het risicogebied niet, omdat alle woningen in meer of mindere mate waardedaling hebben ondervonden. Alleen door grootschalig onderzoek, zoals verricht door Atlas, kunnen buiten het risicogebied referentiewoningen worden gevonden en is een betrouwbare vergelijking mogelijk. Het gebruik van een beproefd model biedt een grotere mate van rechtszekerheid en zal leiden tot een grotere mate van rechtsgelijkheid dan de vaststelling van schade door individuele taxateurs die voor iedere woning afzonderlijk de waardevermindering begroten.
6330. [appellante] betoogt verder dat het Instituut niet mag uitgaan van een in beginsel eenmalige vergoeding (of afwijzing daarvan) voor waardedaling in een vaste periode. [appellante] verzet zich tegen het in beginsel definitieve karakter van de afwijzing van de door haar gestelde waardedaling van de woning met het oog op mogelijke aardbevingen in de toekomst. Ook na 1 januari 2019 zijn er aardbevingen geweest en die zullen zich ook in de toekomst nog voordoen. Dit betekent volgens [appellante] dat haar woning verder in waarde zal dalen.
6431. Het Instituut heeft zich ter zitting desgevraagd op het standpunt gesteld dat de hoogte van een vergoeding (of de afwijzing daarvan) is gebaseerd op de verwachting dat er ook in de toekomst nog aardbevingen zullen plaatsvinden, ook al is niet zeker hoeveel bevingen dit zullen zijn en welke kracht die zullen hebben. Die onzekerheden (goede en kwade kansen) zijn inherent aan de toekenning van een vergoeding of de afwijzing daarvan. Dit ligt anders als er in de toekomst aardbevingen optreden met een bepaalde sterkte of frequentie of met onvoorzienbare gevolgen. In dat geval doet zich een nieuwe situatie voor die een aanvullende regeling vereist. Op de website van het Instituut is vermeld dat als die situatie zich voordoet, het Instituut er op dat moment naar zal handelen. Het Instituut bestudeert de mogelijkheid tot het aanpassen of actualiseren van de huidige regeling op dit punt.
6532. De Afdeling is van oordeel dat de enkele stelling van [appellante] dat er ook in de toekomst aardbevingen zullen zijn en dat de waardedaling geen voldoende structureel karakter heeft, niet leidt tot het oordeel dat het Instituut de in deze procedure voorliggende aanvraag ten onrechte heeft afgewezen. In het betoog van [appellante] ligt geen grond voor het oordeel dat het Instituut het beoordelingskader onjuist heeft toegepast of dat er grond was om daarvan af te wijken. Als [appellante] van mening is dat haar woning in de toekomst door aardbevingen verder in waarde daalt, kan zij opnieuw een aanvraag indienen en daarin aan de orde stellen of de in beginsel eenmalige definitieve afwijzing nog wel redelijk is, gelet op de frequentie en/of zwaarte van aardbevingen of de onvoorzienbare gevolgen daarvan.
66Conclusie
6733. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak moet worden bevestigd.
6834. Het Instituut hoeft geen proceskosten te vergoeden.
69Beslissing
70De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:
71bevestigt de aangevallen uitspraak.
72Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, mr. C.H.M. van Altena en mr. B. Meijer, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A.E. Planken, griffier.
73w.g. Polak
74voorzitter
75w.g. Planken
76griffier
77Uitgesproken in het openbaar op 9 november 2022
78299
79Bijlage
80Procedure en werkwijze van het Instituut Mijnbouwschade Groningen
81Artikel 3.2. Methode tot begroting waardedaling
821. Het Instituut begroot de omvang van de waardedaling van een woning met toepassing van de methode die is beschreven in het onderzoek van Atlas voor gemeenten (J. Poort e.a., ‘Zeven bewogen jaren’, Atlas voor gemeenten, oktober 2019).
832. Bij de toepassing van de methode uit het eerste lid, volgt het Instituut de adviezen van de Adviescommissie waardedaling woningen aardbevingsgebied Groningen, met inachtneming van hetgeen overigens in dit hoofdstuk is bepaald.
84Artikel 3.3. Peildatum
851. Het Instituut hanteert voor het bepalen van de omvang van de waardedaling 1 januari 2019 als peildatum.
862. In afwijking van het bepaalde in lid 1, hanteert het Instituut voor het bepalen van de omvang van de waardedaling de datum van notariële levering van de eigendom van een woning indien die levering heeft plaatsgevonden na 16 augustus 2012 maar voor de peildatum.
87(…)
88Artikel 3.4. Omvang van de waardedaling
891. De waardedaling wordt bepaald aan de hand van een vergelijking van de waarde van de woning op de peildatum met de waarde die de woning zou hebben gehad zonder het effect van bodembeweging door mijnbouwactiviteiten op de peildatum.
902. Het Instituut gaat voor de waarde van de woning met het effect van bodembeweging uit van de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld voor de peildatum. (…)
91(…)
925. Het Instituut hanteert voor het bepalen van het percentage van de waardedaling van een woning het percentage dat volgt uit de methode van Atlas voor gemeenten, waarbij wordt uitgegaan van het model met bevingen van 2,9 mm/s of meer, te vermeerderen met eenmaal de standaardfout in verband met eventuele individuele verschillen of onzekerheden.
936. Het Instituut houdt bij het bepalen van de waardedaling van de woning die toekomt aan de aanvrager, rekening met de zakenrechtelijke positie van de aanvrager ten opzichte van de woning, waaronder de periode waarin de eigenaar die woning in eigendom had en de waardedaling die gedurende deze periode is opgetreden, het gedeelte van de eigendom dat aan de aanvrager toebehoort en of de aanvrager de eigendom van de woning heeft.
94Artikel 3.5 Finaal karakter vergoeding
951. In de door het Instituut toegekende vergoeding voor de waardedaling van een woning zijn de goede en kwade kansen op toekomstige aardbevingen verdisconteerd. De vergoeding betreft daarom een volledige en eenmalige vergoeding voor de waardedaling van de woning en heeft een finaal karakter.
962. Het Instituut zal de toegekende vergoeding niet herzien, indien later blijkt dat de waardedaling anders zou moeten worden begroot of indien blijkt dat de waardedaling is toe- of afgenomen.
973. Het Instituut zal zijn besluit tot toekenning van een vergoeding voor waardedaling uitsluitend, desgevraagd en in weerwil van dit finale karakter, kunnen heroverwegen indien na inwerkingtreding van deze werkwijze bevingen optreden die van dien aard zijn dat die op 1 januari 2019 onvoorzienbaar geacht moesten worden én daaruit onvoorzienbare en substantiële prijseffecten voortvloeien.
984. Het Instituut is van oordeel dat bevingen en de daaruit voortvloeiende prijseffecten als voorzienbaar moeten worden beschouwd, en dus geen aanleiding vormen om de toegekende vergoeding voor waardedaling te heroverwegen, indien deze bevingen een magnitude hebben van minder dan 4, tenzij binnen een periode van 365 aaneengesloten kalenderdagen ten minste twee bevingen optreden met een magnitude van 3,6 op de schaal van Richter of meer.