GoedgekeurdRechtbank Noord-Nederlandenkelvoudige kamerOverig (raakt mijnbouwschade)Gegrond, zelf voorzien

ECLI:NL:RBNNE:2025:3942

Rechtbank Noord-Nederland · 23 september 2025 · enkelvoudige kamer · Eerste aanleg - enkelvoudig

Rb. Noord-Nederland 23 september 2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:3942

Samenvatting

RedactioneelGoedgekeurd

Eiseres betwistte de WOZ-waarde van 189.000 euro van haar woning (2023), onder meer omdat geen rekening was gehouden met onherstelde aardbevingsschade en rompslompschade, zoals de gemeente op haar website toezegde, en met asbest. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk maakt, stelt de waarde in goede justitie op 165.000 euro en kent proceskosten toe.

Citaat (regel 61)

“vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 165.000;”

Naar regel 61 in de uitspraak

Op rechtspraak.nl Gebruik deze uitspraak in mijn zienswijze Trilling op mijn adres Correctie melden

Samenvatting en labels zijn redactioneel; de uitspraak zelf is leidend.

Feiten uit de uitspraak

Onderwerp
- Overig (raakt mijnbouwschade)
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 30, r.o. 3)
  “De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning van eiseres op de waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.”
  Naar regel 30 in de uitspraak
Kwesties
- Overig
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 44, r.o. 10)
  “De handelswijze van de heffingsambtenaar – vasthouden aan de aanvankelijk vastgestelde waarde en stellen dat de aardbevingsschade op een andere wijze in de waardering tot uitdrukking komt – is in strijd met deze toezegging.”
  Naar regel 44 in de uitspraak
- Kosten van een deskundige
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 54, r.o. 19)
  “Voor het inschakelen van de deskundige kent de rechtbank daarom een vergoeding van totaal € 88,28 toe.”
  Naar regel 54 in de uitspraak
Wie stelde (hoger) beroep in
- Aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 6)
  “[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres”
  Naar regel 6 in de uitspraak
Uitspraak (dictum)
- Gegrond, zelf voorzien
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 62)
  “bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;”
  Naar regel 62 in de uitspraak
Gunstig voor
- Aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 61)
  “vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 165.000;”
  Naar regel 61 in de uitspraak
Toewijzing
- Volledig toegewezen
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 48, r.o. 14)
  “bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 165.000.”
  Naar regel 48 in de uitspraak
Gemachtigde
- H.A. Huizinga · onbekend · namens aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 7)
  “(gemachtigde: H.A. Huizinga),”
  Naar regel 7 in de uitspraak
- Gepseudonimiseerde gemachtigde · namens IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 10)
  “(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).”
  Naar regel 10 in de uitspraak
- Gepseudonimiseerde gemachtigde · namens IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 10)
  “(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).”
  Naar regel 10 in de uitspraak
Deskundige
- overig (J. Schokker) · partijdeskundige · rechter volgt het advies niet
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 47, r.o. 13)
  “De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend omdat in het door eiseres overgelegde taxatierapport niet onderbouwd is hoe de verkoopprijzen van de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten te herleiden zijn tot de door eiseres voorgestane waarde.”
  Naar regel 47 in de uitspraak
- taxatiebureau Thorbecke · IMG-deskundige · rechter volgt het advies niet
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 46, r.o. 12)
  “Het gebrek aan een goede verklaring voor deze wijzigingen doet naar het oordeel van de rechtbank af aan de bewijswaarde van de nieuwe matrix.”
  Naar regel 46 in de uitspraak
Bedrag
- € 189.000,00 · overig
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 13, r.o. 1.1)
  “op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 189.000 (de beschikking).”
  Naar regel 13 in de uitspraak
- € 15.697,68 · overig
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 42, r.o. 8)
  “De rechtbank stelt voorop dat niet in geschil is dat de woning op de waardepeildatum nog niet herstelde aardbevingsschade had en dat die begroot is op € 15.697,68.”
  Naar regel 42 in de uitspraak
- € 165.000,00 · overig
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 61)
  “vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 165.000;”
  Naar regel 61 in de uitspraak
- € 3.452,80 · proceskosten
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 64)
  “veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.452,80 aan proceskosten aan eiseres.”
  Naar regel 64 in de uitspraak
- € 51,00 · griffierecht
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 63)
  “bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiseres moet vergoeden;”
  Naar regel 63 in de uitspraak
Datum besluit op bezwaar
- 11 december 2023
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 12, r.o. 1)
  “In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 december 2023.”
  Naar regel 12 in de uitspraak

Niet genoemd in de uitspraak: aantal schades, trillingssterkte, plaats.

Elk feit staat letterlijk in de uitspraak; klap het citaat open voor de vindplaats.

Kernoverwegingen

r.o. 9
Goedgekeurd
De heffingsambtenaar maakt niet aannemelijk dat met de niet herstelde aardbevingsschade en rompslompschade (samen 18.197,68 euro) rekening is gehouden.
“Naar het oordeel van de rechtbank maakt de heffingsambtenaar daarmee niet aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de waardevermindering door de aardbevingsschade en met de rompslompschade.”
Naar regel 43 in de uitspraak
r.o. 10
Goedgekeurd
De website van de gemeente bevat een duidelijke toezegging dat schadebedrag en 2.500 euro rompslomp op de WOZ-waarde in mindering komen.
“De handelswijze van de heffingsambtenaar – vasthouden aan de aanvankelijk vastgestelde waarde en stellen dat de aardbevingsschade op een andere wijze in de waardering tot uitdrukking komt – is in strijd met deze toezegging.”
Naar regel 44 in de uitspraak
r.o. 11
Goedgekeurd
Ook asbest zonder saneringsplicht verlaagt de waarde; de rechtbank stelt de waarde in goede justitie vast.
“De rechtbank is van oordeel dat de aanwezigheid van asbest wel degelijk een vermindering van de waarde meebrengt, ook als er geen actuele saneringsverplichting is.”
Naar regel 45 in de uitspraak

Inhoudsindicatie van de Rechtspraak

Deze uitspraak gaat over de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Eiser heeft diverse punten aangevoerd die naar het oordeel van de rechtbank van invloed zijn op de waarde van de onroerende zaak, maar waar de heffingsambtenaar geen of onvoldoende rekening mee heeft gehouden. De r…

Volledige tekst

Tekst van rechtspraak.nl (CC0). Elke regel heeft een eigen adres, bijvoorbeeld #r12.

1RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

2Zittingsplaats Groningen

3Bestuursrecht

4zaaknummer: LEE 24/1169

5uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 23 september 2025 in de zaak tussen

6[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres

7(gemachtigde: H.A. Huizinga),

8en

9de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen, de heffingsambtenaar

10(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).

11Inleiding

121. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 december 2023.

131.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 189.000 (de beschikking).

141.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

151.3. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

161.4. De heffingsambtenaar heeft op 21 augustus 2024 nadere stukken ingediend.

171.5. De rechtbank heeft het beroep op 28 juli 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, bijgestaan door J. Schokker (taxateur) en de gemachtigden van de heffingsambtenaar (medewerkers van het taxatiebureau Thorbecke).

181.6. Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht uiterlijk zes weken later uitspraak te doen.

19Feiten

202.1. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak plaatselijk bekend als de [adres] in [woonplaats] (de onroerende zaak).

212.2. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met drie dakkapellen, een aangebouwde werkplaats, twee vrijstaande garages, een overkapping, een tuinhuis, een tuin en ondergrond. Het gebruiksoppervlakte van de woning is 234 m2. Het perceel heeft een oppervlakte van 957 m2.

222.3. Op de website van gemeente Midden-Groningen is bij de informatie over de Wet waardering onroerende zaken onder meer het volgende gepubliceerd:

23“Aardbevingsschade

24De meeste gemeenten in de provincie Groningen gaan op dezelfde manier om met de WOZ-waarde in relatie tot aardbevingsschade. Dat geldt ook voor Midden-Groningen. Uitgangspunt is een eenvoudige en heldere procedure.

25Heeft u aardbevingsschade en een bevestigingsbrief van het IMG met het definitieve schadebedrag? Geef dit door aan de gemeente. Dit kan het hele jaar door.

26Dit kan digitaal via de DigiD of eHerkenning knop op deze pagina. Als u heeft ingelogd klikt u op bezwaar maken. Daar kunt u kiezen voor de optie "WOZ Aardbevingsschade formeel".

27U kunt ook bezwaar maken per post, via Postbus 75, 9600 AB Hoogezand.

28Na ontvangst trekken we het bedrag af van de WOZ-waarde, samen met het ‘rompslompbedrag’ van € 2.500.”

29Beoordeling door de rechtbank

303. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de waarde van de woning van eiseres op de waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De rechtbank doet dat aan de hand van de door eiseres aangevoerde beroepsgronden.

314. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

325. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Hieronder licht de rechtbank dit oordeel toe.

33Nieuw waardematrix

346. De heffingsambtenaar heeft op 21 augustus 2024 diverse stukken overgelegd, waaronder een nieuwe waardematrix. In zijn begeleidende schrijven bij die stukken heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat een inpandige opname heeft plaatsgevonden en aan de hand daarvan een nieuwe taxatie is opgemaakt. De nieuwe taxatie vervangt de eerdere, aldus de heffingsambtenaar. In de oude waardematrix werd de woning getaxeerd op € 230.000. In de nieuw waardematrix wordt de woning getaxeerd op € 189.000. Daarbij is aan de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen een ‘2’ toegekend, en aan de uitstraling en doelmatigheid een ‘3’.

35Standpunten eiser

367. Eiseres voert het volgende aan:

37Op waardepeildatum was sprake van achterstallig onderhoud, nog niet afgebouwde gedeelten, aanwezigheid van asbest en een sterk verouderde staat van onderhoud.

38Er is ten onrechte geen rekening gehouden met de aanwezige aardbevings- en rompslompschade. Eiseres stelt dat op de website van de gemeente staat dat als een schaderapport wordt overgelegd, de schade en de rompslompschade in mindering worden gebracht op de WOZ-waarde. Anders dan de heffingsambtenaar stelt kan niet met deze schades rekening gehouden worden door aan de kwaliteit een ‘2’ toe te kennen.

39In de aanvankelijk overgelegde matrix is de grondwaarde bepaald op € 93 per m2. De grondwaarde is in de nieuwe matrix opeens € 68 per m2 waard.

40De werkplaats was in de eerste matrix volgende heffingsambtenaar 100 m2 en € 20.000 waard. In de tweede matrix is de werkplaats 69 m2 en € 25.000 waard.

41Overwegingen rechtbank

428. De rechtbank stelt voorop dat niet in geschil is dat de woning op de waardepeildatum nog niet herstelde aardbevingsschade had en dat die begroot is op € 15.697,68. Op de heffingsambtenaar rust dan de bewijslast om feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting aannemelijk te maken, die meebrengen dat in de door hem verdedigde waarde van € 189.000 de waardevermindering ten gevolge van de aardbevingsschade en de rompslompschade, in totaal € 18.197,68, zijn meegewogen.

439. De heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat in de nieuwe matrix met de aardbevingsschade rekening is gehouden door de kwaliteit op een ‘2’ te stellen. Naar het oordeel van de rechtbank maakt de heffingsambtenaar daarmee niet aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de waardevermindering door de aardbevingsschade en met de rompslompschade. Daartoe overweegt de rechtbank dat ten opzichte van de oude matrix de kwaliteit nu hoger gesteld is. In de eerste matrix was de kwaliteit nog op een ‘1’ gesteld. Uit de legenda bij de matrix volgt dat het verschil tussen een ‘3’ en een ‘2’ een waardevermindering van 7% vertegenwoordigd. Gelet op de getaxeerde waarde van alle opstallen – totaal € 124.290 – en het feit dat de kwaliteit ten opzichte van de oude matrix juist hoger is gewaardeerd, is geenszins aannemelijk dat daadwerkelijk rekening is gehouden met de aardbevingsschade, laat staan de rompslompschade.

4410. De rechtbank overweegt verder dat – gelijk eiseres stelt – de gemeente Midden-Groningen op haar website een duidelijke toezegging heeft staan dat na het overleggen van een schaderapport zowel het schadebedrag als € 2.500 rompslompschade in mindering gebracht zal worden op de vastgestelde WOZ-waarde (zie 2.3.). De handelswijze van de heffingsambtenaar – vasthouden aan de aanvankelijk vastgestelde waarde en stellen dat de aardbevingsschade op een andere wijze in de waardering tot uitdrukking komt – is in strijd met deze toezegging.

4511. Ten aanzien van de asbest heeft de heffingsambtenaar ter zitting gesteld dat de asbest in de woning niet gesaneerd hoeft te worden en daarom geen waardevermindering meebrengt. De rechtbank is van oordeel dat de aanwezigheid van asbest wel degelijk een vermindering van de waarde meebrengt, ook als er geen actuele saneringsverplichting is. Een koper zal er immers rekening mee houden dat hij op een gegeven moment, bijvoorbeeld bij een verbouwing, het asbest zal moeten (laten) saneren, hetgeen kosten met zich mee zal brengen. De heffingsambtenaar heeft dus ten onrechte geen rekening gehouden met de waardevermindering wegens de aanwezigheid van asbest.

4612. Over de grondwaarde en waarde van de aangebouwde werkplaats overweegt de rechtbank als volgt. De verandering in de grondwaarde tussen de oude en nieuwe matrix wordt veroorzaakt door het gebruik van een andere grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft geen verklaring gegeven over waarom een andere grondstaffel gebruikt wordt in de nieuwe matrix. De heffingsambtenaar heeft ook geen verklaring kunnen geven voor de gewijzigde waardering van de aangebouwde werkplaats. Het gebrek aan een goede verklaring voor deze wijzigingen doet naar het oordeel van de rechtbank af aan de bewijswaarde van de nieuwe matrix.

4713. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar gestelde waarde van € 165.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend omdat in het door eiseres overgelegde taxatierapport niet onderbouwd is hoe de verkoopprijzen van de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten te herleiden zijn tot de door eiseres voorgestane waarde.

4814. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 165.000.

4915. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

50Conclusie en gevolgen

5116. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar en zal de vastgestelde waarde op waardepeildatum verminderen tot € 165.000.

5217. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoedingen betalen.

5318. De proceskosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) vast op € 3.108 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 647, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907).

5419. Eiseres heeft verder een deskundige (taxateur) meegebracht naar de hoorzitting in bezwaar en naar de zitting van de rechtbank. Eiseres heeft ook daarvoor een kostenvergoeding verzocht van € 44,14 inclusief btw per (hoor)zitting. Voor de aanwezigheid van de deskundige kent de rechtbank op grond van artikel 1, onderdeel b, van het Bpb een vergoeding toe. Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van het Bpb geldt voor de hoogte van de kosten van een deskundige het te vergoeden bedrag volgens de Wet tarieven in strafzaken. De hoogte van de vergoeding is te vinden in artikel 6 van het Besluit tarieven strafzaken. Daarin is bepaald dat sinds 1 januari 2025 een tarief geldt van ten hoogste € 162,63 per uur (€ 142,75 in 2023). De rechtbank acht het bedrag van de gevraagde vergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting in bezwaar en de zitting van de rechtbank, mede gelet op de reistijd en het aantal zaken dat achtereenvolgens behandeld wordt, allerzins redelijk. Voor het inschakelen van de deskundige kent de rechtbank daarom een vergoeding van totaal € 88,28 toe.

5520. In haar bezwaarschrift heeft eiseres verzocht om vergoeding van het door haar ingebrachte taxatierapport. De rechtbank kent een vergoeding toe voor het taxatierapport en baseert zich daarbij op de Richtlijn inzake de vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Dit betekent dat aan eiseres een vergoeding wordt toegekend van € 256.52 (4 x € 53 + btw).

5621. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen tot het betalen van totaal € 3.452,80 aan proceskostenvergoeding.

57Beslissing

58De rechtbank:

59verklaart het beroep gegrond;

60vernietigt de uitspraak op bezwaar;

61vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 165.000;

62bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;

63bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51,- aan eiseres moet vergoeden;

64veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.452,80 aan proceskosten aan eiseres.

65Deze uitspraak is gedaan door mr. W.M.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 23 september 2025.

66w.g. griffier

67w.g. rechter

68Informatie over hoger beroep

69Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

70Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

71Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

73[1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44

74[2] Vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 12 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2189.