GoedgekeurdRechtbank Noord-Nederlandmeervoudige kamerWaardedalingOngegrond
ECLI:NL:RBNNE:2025:2759
Rechtbank Noord-Nederland · 11 juli 2025 · meervoudige kamer · Eerste aanleg - meervoudig
Rb. Noord-Nederland 11 juli 2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:2759Samenvatting
RedactioneelGoedgekeurdEiser kreeg van het IMG € 10.666,67 (plus rente) voor waardedaling van het winkelgedeelte van zijn verkochte pand in Appingedam volgens de regeling voor niet-woningen, en wilde meer. De meervoudige kamer acht de regeling redelijk en aanvaardbaar, ziet de regeling correct toegepast, verwerpt het beroep op het vertrouwensbeginsel en ziet geen bijzondere omstandigheden. Beroep ongegrond.
Op rechtspraak.nl (opent in een nieuw venster) Gebruik deze uitspraak in mijn zienswijze Trilling op mijn adres Correctie melden
Samenvatting en labels zijn redactioneel; de uitspraak zelf is leidend.
Feiten uit de uitspraak
Onderwerp
Waardedaling
GoedgekeurdCitaat (regel 12)
“1. Deze uitspraak gaat over de vergoeding van de waardedaling van een niet-woning.”
Kwesties
Overig
GoedgekeurdCitaat (regel 78)
“11. Gezien het voorgaande kunnen de aangevoerde beroepsgronden niet leiden tot de conclusie dat het beleid van het IMG, zoals opgenomen in de regeling, niet redelijk en aanvaardbaar is.”
Overig
GoedgekeurdCitaat (regel 88, r.o. 13.3)
“Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt dus niet.”
Overig
GoedgekeurdCitaat (regel 97)
“14.6. De rechtbank concludeert dat zich geen bijzondere omstandigheden voordoen waardoor de toepassing van het beleid in dit geval leidt tot een onredelijke uitkomst.”
Wie stelde (hoger) beroep in
Aanvrager
Goedgekeurd
Uitspraak (dictum)
Ongegrond
Goedgekeurd
Gunstig voor
IMG of NAM
Goedgekeurd
Toewijzing
Afgewezen
GoedgekeurdCitaat (regel 99)
“15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit in stand blijft.”
Gemachtigde
mr. G.P. Wempe · advocaat · namens aanvrager
Goedgekeurdmr. L. Sijbrandij-Leyten · jurist · namens IMG
GoedgekeurdCitaat (regel 10)
“(gemachtigden: mr. L. Sijbrandij-Leyten en mr. O.M. te Rijdt).”
mr. O.M. te Rijdt · jurist · namens IMG
GoedgekeurdCitaat (regel 10)
“(gemachtigden: mr. L. Sijbrandij-Leyten en mr. O.M. te Rijdt).”
Deskundige
Adviescommissie Waardedaling niet-woningen aardbevingsgebied Groningen · methodedeskundige · rechter volgt het advies
GoedgekeurdCitaat (regel 77)
“10.3. Naar het oordeel van de rechtbank is hetgeen eiser heeft aangevoerd onvoldoende voor twijfel aan het advies van de commissie.”
overig (J. van Lenthe RT MRICS) · IMG-deskundige · geen oordeel van de rechter
GoedgekeurdCitaat (regel 38, r.o. 2.11)
“Hieraan hebben deelgenomen: eiser, bijgestaan door zijn echtgenote H. Snel-Flikkema, zijn gemachtigde en ing. J. Pijper en van de zijde van het IMG de gemachtigden en deskundige J. van Lenthe RT MRICS, die tevens deel uitmaakte van de adviescommissie (zie hierna).”
Bedrag
€ 10.666,67 · toegekend door het IMG
GoedgekeurdCitaat (regel 35)
“2.8. In het primaire besluit van 26 januari 2024 heeft het IMG aan eiser een vergoeding voor waardedaling van de niet-woning (het winkelgedeelte) toegekend van € 10.666,67, vermeerderd met wettelijke rente ten bedrage van € 1.051,93.”
€ 11.718,60 · toegekend door het IMG
GoedgekeurdCitaat (regel 83, r.o. 12.3)
“Na vermeerdering met de wettelijke rente van € 1.051,93 leidt dit tot een totale vergoeding van € 11.718,60.”
€ 10.970,29 · overig
GoedgekeurdCitaat (regel 20, r.o. 2.3)
“Bij besluit van 8 juni 2021 heeft het IMG een vergoeding van waardedaling van de woning toegekend van € 10.970,29, vermeerderd met wettelijke rente ten bedrage van € 106,97.”
€ 29.000,00 · gevorderd
GoedgekeurdCitaat (regel 86)
“13.1. Eiser stelt dat van de kant van de bezoekende taxateurs op 27 juli 2022 (2.6.) is gezegd dat de waardedaling van het winkelgedeelte door aardbevingen € 29.000 is.”
Datum besluit op bezwaar
1 juli 2024
GoedgekeurdCitaat (regel 36)
“2.9. In het bestreden besluit van 1 juli 2024 heeft het IMG het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.”
Datum primair besluit
26 januari 2024
GoedgekeurdCitaat (regel 35)
“2.8. In het primaire besluit van 26 januari 2024 heeft het IMG aan eiser een vergoeding voor waardedaling van de niet-woning (het winkelgedeelte) toegekend van € 10.666,67, vermeerderd met wettelijke rente ten bedrage van € 1.051,93.”
Niet genoemd in de uitspraak: aantal schades, trillingssterkte, plaats.
Elk feit staat letterlijk in de uitspraak; klap het citaat open voor de vindplaats.
Kernoverwegingen
r.o. 8.3
GoedgekeurdDe waardedalingsregeling voor niet-woningen (matrix met zwaartecategorieën en WOZ-waarde) is inzichtelijk onderbouwd en redelijk en aanvaardbaar; validatie is niet vereist.
“De stelling van eiser mist dus grondslag.”
r.o. 13.3
GoedgekeurdUitlatingen van onafhankelijke taxateurs kunnen het IMG niet binden; het beroep op het vertrouwensbeginsel faalt.
“Los daarvan kan een eventuele toezegging van taxateurs die onafhankelijk zijn van het IMG, het IMG niet binden en niet aan het IMG worden toegerekend.”
r.o. 14.2
GoedgekeurdEen bovenwoning bereikbaar via de winkel en de versterkingsopgave in Appingedam zijn geen bijzondere omstandigheden; met categorie 7 is rekening gehouden.
“Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee echter voldoende rekening gehouden door de indeling in categorie 7 (12.2.).”
Inhoudsindicatie van de Rechtspraak
De zaak gaat over vergoeding van de waardedaling van een niet-woning (in dit geval: een winkelpand) als gevolg van de aardbevingsproblematiek. De rechtbank bespreekt de regeling die het IMG voor deze categorie heeft opgesteld. De beroepsgronden geven geen aanleiding om de regeling niet als redelijk en aanvaardbaar aan te merken. In dit geval doen zich geen bijzondere omstandigheden voor die maken…
Volledige tekst
Tekst van rechtspraak.nl (CC0). Elke regel heeft een eigen adres, bijvoorbeeld #r12.
1RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
2Zittingsplaats Groningen
3Bestuursrecht
4zaaknummer: LEE 24/3461
5uitspraak van de meervoudige kamer van 11 juli 2025 in de zaak tussen
6[naam] , uit [woonplaats] , eiser
7(gemachtigde: mr. G.P. Wempe),
8en
9Instituut Mijnbouwschade Groningen (IMG), verweerder
10(gemachtigden: mr. L. Sijbrandij-Leyten en mr. O.M. te Rijdt).
11Samenvatting
121. Deze uitspraak gaat over de vergoeding van de waardedaling van een niet-woning. Eiser is het niet eens met het besluit op zijn aanvraag. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank het besluit op het bezwaar van eiser.
131.1. De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat het IMG op de juiste wijze heeft besloten over de vergoeding. Eiser krijgt dus geen gelijk en het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
141.2. Onder 2 staat het procesverloop en de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 3. De regeling voor vergoeding van de waardedaling van een niet-woning wordt besproken en beoordeeld. Vervolgens wordt beoordeeld of de regeling in dit geval goed toegepast is en of er bijzondere omstandigheden zijn die reden kunnen zijn voor afwijking in dit geval. Aan het eind staat de beslissing van de rechtbank, met benoeming van de gevolgen daarvan.
151.3. De wettelijke regels en beleidsregels die van belang zijn voor deze zaak, staan in de bijlage bij deze uitspraak.
16Procesverloop en relevante feiten en omstandigheden
172. Eiser en zijn echtgenote waren tot 15 december 2020 eigenaar van de opstallen en verdere aanhorigheden, te weten de winkel/bedrijfsruimte met bovenwoning, eigen erf en grond, staande en gelegen op het [adres] te Appingedam. De bovenwoning was uitsluitend te bereiken via een trap in het winkelgedeelte. In de winkel en bedrijfsruimte op de begane grond exploiteerde eiser decennialang een bloemenzaak en -binderij. De [straatnaam] is hoofdzakelijk een winkelstraat in het centrum van Appingedam.
182.1. Op de peildatum van 1 januari 2011 was de WOZ-waarde van het pand van eiser € 309.958. Volgens het ‘Taxatieverslag Niet-Woningen’, opgesteld op 13 oktober 2020, was de WOZ-waarde van het pand, per peildatum en toestandsdatum 1 januari 2020, € 237.000. Aan het winkelgedeelte werd daarin de waarde van € 130.000 toegekend en aan het woongedeelte de waarde van € 107.000.
192.2. In 2011 is het pand in de verkoop gebracht voor € 495.000. De vraagprijs is in 2015 verlaagd naar € 395.000 en in 2018 verder naar € 295.000. Op 13 november 2020 hebben eiser en zijn echtgenote als verkopers een overeenkomst tot verkoop van het pand (het winkelgedeelte en de bovenwoning) gesloten. De levering heeft plaatsgevonden op 15 december 2020. De koopovereenkomst vermeldt een koopsom van € 235.000, met als verdeling € 75.000 voor het winkelgedeelte/bedrijfspand en € 160.000 voor de woning.
202.3. Eiser heeft op 17 september 2020 een aanvraag ingediend voor vergoeding van de waardedaling van de (boven)woning. Bij besluit van 8 juni 2021 heeft het IMG een vergoeding van waardedaling van de woning toegekend van € 10.970,29, vermeerderd met wettelijke rente ten bedrage van € 106,97. Het IMG is hierbij uitgegaan van een waarde van de woning – op basis van de verkoopprijs – van € 160.000. Tegen het besluit van 8 juni 2021 heeft eiser geen rechtsmiddelen ingesteld, zodat dit besluit onherroepelijk is geworden.
212.4. Eiser heeft op 16 december 2021 een aanvraag ingediend voor vergoeding van de waardedaling van de niet-woning (het winkelgedeelte). In de ontvangstbevestiging van dezelfde datum schrijft het IMG onder meer dat aan onafhankelijke en gespecialiseerde taxateurs de opdracht zal worden gegeven om een taxatie te verrichten en dat deze taxatie maatwerk is. In een brief van 21 januari 2022 vermeldt het IMG de namen van de taxateurs die het IMG wil benoemen.
222.5. In een e-mailbericht van 24 mei 2022 schrijft de zaakbegeleider van het IMG aan eiser:
23‘Helaas ligt de afhandeling van uw verzoek al geruime tijd stil. Dat heeft er alles mee te maken dat wij wachten op het advies van de adviescommissie die het IMG adviseert over de waardedaling van bedrijfspanden en andere niet-woningen. Hierbij gaat het om de eventuele waardedaling in het algemeen, dat wil zeggen zonder dat sprake hoeft te zijn van verkoop.
24Als het bestuur van het IMG het advies heeft ontvangen, kan het een regeling opstellen waarin wordt bepaald in welke gevallen het IMG-vergoeding toekent en de hoogte ervan. Om te voorkomen dat een verschil ontstaat tussen de regeling en de wijze waarop de verzoeken bij verkoop, zoals dat van u, worden afgehandeld, hebben wij de taxateurs gevraagd te wachten met het uitbrengen van het taxatierapport over uw verzoek tot meer
25duidelijkheid bestaat over de inhoud van de regeling’.
262.6. Op 27 juli 2022 is het pand van eiser bezocht en opgenomen door twee taxateurs.
272.7. In een brief van 11 maart 2023 schrijft het IMG:
28‘In mei hebben we u laten weten dat uw verzoek al lang stilligt. Dat komt omdat wij wachten op het advies van de adviescommissie die ons adviseert over de waardedaling van bedrijfspanden en andere panden zonder woonbestemming. Wij verwachten het advies van de adviescommissie binnen enkele weken te ontvangen.
29De taxateurs die ons over uw verzoek om schadevergoeding adviseren, kunnen daarna met hun werkzaamheden beginnen. Na verloop van tijd ontvangt u een taxatierapport. Hier kunt u op reageren. Omdat al deze stappen nog een lange tijd in beslag nemen, verlengen wij de beslistermijn met zes maanden’.
30In een brief van 7 september 2023 verlengt het IMG de beslistermijn nogmaals, met de mededeling dat het advies van de adviescommissie inmiddels is ontvangen.
31In een brief van 24 november 2023 schrijft het IMG:
32‘Op basis van de advisering van de adviescommissie is afgelopen zomer vastgesteld hoe de
33waardedaling voor niet-woningen bepaald kan worden. Hieruit is een regeling ontwikkeld, waarin de matrix voor de berekening van de vergoeding wordt toegepast. (…) Door het gebruik van de matrix en de regeling zijn individuele taxaties door taxateurs niet meer
34nodig. Ook in uw geval wordt daarom geen taxatierapport uitgebracht’.
352.8. In het primaire besluit van 26 januari 2024 heeft het IMG aan eiser een vergoeding voor waardedaling van de niet-woning (het winkelgedeelte) toegekend van € 10.666,67, vermeerderd met wettelijke rente ten bedrage van € 1.051,93. Het IMG is hierbij uitgegaan van een waarde van het winkelgedeelte – op basis van de WOZ – van € 130.000.
362.9. In het bestreden besluit van 1 juli 2024 heeft het IMG het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
372.10 Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. IMG heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
382.11. De rechtbank heeft het beroep op 19 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser, bijgestaan door zijn echtgenote H. Snel-Flikkema, zijn gemachtigde en ing. J. Pijper en van de zijde van het IMG de gemachtigden en deskundige J. van Lenthe RT MRICS, die tevens deel uitmaakte van de adviescommissie (zie hierna).
39Beoordeling door de rechtbank
40Rechterlijke beoordeling van een regeling als aan de orde
413.1. De rechtbank overweegt dat het IMG de taak en de bevoegdheid heeft, zie artikel 2, derde lid, van de Tijdelijke wet Groningen (TwG), om mijnbouwschade af te handelen door te beslissen op aanvragen om vergoeding daarvan. Het IMG heeft hiertoe een “Procedure en werkwijze” in het leven geroepen met hoofdstukken voor de verschillende schadecategorieën. In de loop der jaren is de “Procedure en werkwijze” uitgebreid met nieuwe hoofdstukken en artikelen om volgende categorieën schades te kunnen behandelen. In deze zaak gaat het, binnen ‘Hoofdstuk 3: schade bestaande uit waardedaling’, om de artikelen 3.6 tot en met 3.10 die handelen over de waardedaling van een niet-woning. Deze regeling is gebaseerd op het advies van een daartoe benoemde commissie (zie nader onder 5.1.).
423.2. In de uitspraak van 1 november 2021 over de waardedalingsregeling voor woningen, heeft de rechtbank geoordeeld dat de “Procedure en werkwijze” als beleid in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kwalificeert. Vervolgens heeft de rechtbank onder meer de aanvaardbaarheid en de redelijkheid van deze waardedalingsregeling zoals opgenomen in de “Procedure en werkwijze” beoordeeld. De rechtbank heeft geoordeeld dat de in die zaak bestreden onderdelen van de procedure en werkwijze betreffende de vaststelling van de waardedaling van woningen door gaswinning voldoende ruimhartig, redelijk en aanvaardbaar is. In het hoger beroep in een andere zaak heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State de keuze van het IMG voor het model van Atlas Research redelijk en aanvaardbaar geacht.
433.3. In navolging en in lijn met bovengenoemde uitspraken zal de rechtbank in deze procedure beoordelen of de waardedalingsregeling voor niet-woningen aanvaardbaar en redelijk is en of de toepassing van de regeling tot een onevenredige uitkomst in dit geval leidt. De rechtbank zal dat doen in het licht van de gronden die eiser hiertegen heeft aangevoerd.
44Hoe ziet de regeling eruit?
454.1. Op vergoeding van de waardedaling van niet-woningen kunnen uitsluitend aanspraak maken diegenen die op 16 augustus 2012 de eigendom hadden. Voor het bepalen van de waardedaling voor niet-woningen wordt als peildatum 1 januari 2021 gehanteerd. Het gaat dus om de waardedaling over de periode 16 augustus 2012 tot 1 januari 2021. Mocht de woning binnen die periode zijn verkocht, dan loopt de periode waarover de waardedaling wordt vastgesteld van 16 augustus 2012 tot de datum van notariële levering.
464.2. De waarde waarover de vergoeding wordt berekend is de WOZ-waarde per 1 januari 2022. In geval van verkoop vóór deze datum, wordt de WOZ-waarde genomen per 1 januari van het jaar van verkoop.
474.3. Geen vergoeding vindt plaats bij een waarde van het pand van minder dan € 50.000 of meer dan € 3.000.000. De vergoeding vindt plaats overeenkomstig tabellen waarbij gebruik wordt gemaakt van zwaartecategorieën op basis van het aardbevingsrisico. Deze categorieën zijn als volgt verbeeld op de kaart van Groningen:
48Voor de bepaling van het percentage waardedaling wordt een matrix gebruikt waar de zwaartecategorieën en de WOZ-waarde variabelen zijn. Dit leidt tot een glijdende schaal van vergoedingen:
494.4. Voor objecten met een waarde tussen de € 50.000 en € 200.000 wordt de volgende formule gebruikt: (% waardedaling behorend bij € 200.000 per categorie x € 200.000) /
50€ 150.000) x (WOZ-waarde -/- ondergrens van € 50.000).
514.5. Voor gebouwen met een dubbelfunctie van zowel wonen als bedrijfsmatig gebruik, heeft het IMG ervoor gekozen de waardedalingsregeling te hanteren die past bij de functie waaraan het pand overwegend de waarde ontleent. Als geen van beide functies de waarde in overwegende mate bepaalt, wordt voor het woongedeelte de methode voor woningen toegepast en voor het niet-woongedeelte de regeling voor niet-woningen.
52Hoe is de regeling tot stand gekomen?
535.1. Het IMG heeft op 18 februari 2021 een adviescommissie (hierna: de commissie) benoemd, bestaande uit taxateurs, een rentmeester en juristen, om te adviseren over een regeling voor vergoeding van waardedaling van niet-woningen buiten verkoopsituaties. Op 1 februari 2023 heeft de commissie haar advies uitgebracht. Het IMG heeft daarna vervolgvragen gesteld, die de commissie op 13 november 2023 heeft beantwoord. De commissie heeft voorts een notitie van 1 november 2024 opgesteld over de te hanteren waarde bij verkoop. Dit proces van advisering en overleg heeft geleid tot de hierboven samengevatte regeling.
545.2. Bij het opstellen van de regeling heeft het IMG op advies van de commissie ervoor gekozen het risicogebied te hanteren dat ook geldt voor de waardedalingsregeling voor woningen. Dit risicogebied is afgebakend door Atlas Research en is geactualiseerd per peildatum van 1 januari 2021.
555.3. De commissie heeft geconcludeerd dat een waardedaling van niet-woningen binnen het risicogebied niet betrouwbaar te meten is op basis van een analyse van de prijsvorming en prijsontwikkelingen van niet-woningen in Groningen, maar dat desondanks wel aannemelijk geacht kan worden dat sprake is van waardedaling ten gevolge van aardbevingsrisico, dan wel dat dit niet kan worden uitgesloten. De commissie heeft overwogen dat een taxatie van een marktwaarde een inschatting is van de transactieprijs die zal ontstaan bij een veronderstelde transactie onder specifieke omstandigheden en uitgangspunten. De commissie heeft onderzocht in hoeverre het mogelijk is een eventuele waardedaling te taxeren/schatten met behulp van verschillende taxatiemethodes. De commissie komt op basis van de gehanteerde taxatiebenaderingen tot de conclusie dat het in elk geval voor een aantal typen niet-woningen aannemelijk is dat er een waardedaling is opgetreden als gevolg van het aardbevingsrisico. Volgens de commissie is het aannemelijk dat met name vier factoren, te weten rompslomp en overlast bij afwikkeling fysieke schade, hogere bouwkosten bij nieuwbouw, een negatief imago-effect en (rest)risico’s leiden tot een waardedaling.
565.4. De commissie heeft geconcludeerd dat met de gebruikelijke vergelijkingsmethodes, anders dan bij woningen, geen betrouwbare resultaten kunnen worden verkregen over de mate van prijsvorming. Dit komt door de zeer grote verscheidenheid in de objecten, het (statistisch gezien) te lage aantal transacties en het voorkomen van bulktransacties waarbij meerdere objecten in één akte met één verkoopprijs worden geleverd. Vervolgens heeft de commissie onderzocht in hoeverre het mogelijk is een eventuele waardedaling te taxeren/schatten met behulp van verschillende taxatiemethodes. De commissie heeft naar aanleiding van het uitgevoerde onderzoek ingeschat dat de waardedaling niet hoger zal zijn dan 10% tot 15%, zijnde de onzekerheidsmarge bij taxaties en bij de vergelijkingsmethode. Omdat met de vergelijkingsmethode geen waardedaling is vastgesteld, is de waardedaling niet hoger dan de onzekerheidsmarge, aldus de commissie.
57De hoogte van de waardedaling is volgens de commissie afhankelijk van de ligging binnen het risicogebied (hoe zwaarder de bevingen, hoe sterker de waardedaling) en de marktwaarde van het object (hoe hoger de marktwaarde, hoe lager de procentuele waardedaling). Dit heeft geleid tot de tabel met glijdende schaal zoals opgenomen onder 4.3.
585.5. Wat betreft de waarde van de niet-woning die niet verkocht is (op basis waarvan de toe te kennen vergoeding wordt berekend), heeft de commissie geadviseerd om uit te gaan van de WOZ-waarde per 1 januari 2022 omdat met de vergelijkingsmethode geen betrouwbaarder waarde kan worden berekend (zoals onder 5.4. is uiteengezet). Daarbij heeft de commissie naar aanleiding van vragen van 29 augustus 2023 over het adviesrapport geantwoord dat de WOZ-waarde van een niet-woning bruikbaar is omdat van ieder niet-woning-object afzonderlijk (en jaarlijks) een WOZ-waarde wordt bepaald. Voor het bepalen van deze WOZ-waardes worden permanent marktanalyses uitgevoerd en wordt voorts – voor zover van toepassing ‒ ook rekening gehouden met concrete transacties van het betreffende niet-woning-object en daarmee vergelijkbare objecten. Daarmee is volgens de commissie de facto ook de feitelijk gerealiseerde verkoopprijs/marktwaarde van een niet-woning-object in de WOZ-waarde van dat object verdisconteerd.
59Gronden van beroep
606. Eiser heeft, na aanvulling ter zitting, de volgende beroepsgronden aangevoerd. De door de commissie gehanteerde waardedalingspercentages zijn niet terug te rekenen tot de door de commissie genomen uitgangspunten. Onvoldoende duidelijk en overtuigend is aangetoond welke andere omstandigheden dan het risico op aardbevingen in belangrijke mate oorzaak zijn van de significante daling van de WOZ-waarde en waarom. Het rapport van de commissie is niet gevalideerd. Er is geen rekening gehouden met de koper die bij voorbaat vanwege de aardbevingsproblematiek afhaakt en dus niet zichtbaar is. De methode is gebaseerd op de WOZ-waarde in het jaar van de verkoop, terwijl het ook mogelijk is om naar de ontwikkeling van de verkoopwaarde te kijken. Het IMG motiveert niet goed waarom eiser geen rechten kan ontlenen aan de uitspraken van de taxateurs. De uitgekeerde vergoeding is niet ruimhartig en onvoldoende is rekening gehouden met de bijzondere omstandigheden van dit geval. Eiser bestrijdt op zichzelf niet de keuze van het IMG voor een modelmatige aanpak, maar meent dat zijn situatie vraagt om toepassing van maatwerk.
616.1. Hieronder zal de rechtbank de beroepsgronden beoordelen. Eerst komen de gronden gericht tegen de regeling aan de orde. Vervolgens beoordeelt de rechtbank de toepassing van de regeling in dit specifieke geval, waarna het beroep op het vertrouwensbeginsel aan de orde komt. Ten slotte bespreekt de rechtbank of het IMG op grond van bijzondere omstandigheden had moeten afwijken van de regeling (artikel 4:84 van de Awb).
62Gronden gericht tegen de regeling niet-woningen
637.1. De beroepsgronden tegen de regeling slagen niet. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.
647.2. Ter zitting heeft eiser gewezen op de waardedalingspercentages genoemd op pagina 70 van het advies van de commissie van 1 februari 2023, zoals nader vertaald in bijlage 3: Matrix waardedaling (pagina 78 van het advies, bijgevoegd bij de pleitnota). Eiser merkt op dat het onduidelijk is hoe de commissie tot deze percentages is gekomen en dat de percentages niet zijn terug te rekenen tot de genomen uitgangspunten.
657.3. De rechtbank deelt deze opvatting niet gezien de toelichting door de commissie in paragraaf 11.2.3 van het advies. Hierin wordt uitgelegd dat de percentages waardedaling bij niet-woningen lager liggen dan bij woningen doordat de vastgoedtransacties bij niet-woningen meer beheerst worden door rationele overwegingen. Verder gelden er andere overwegingen bij zowel kleine objecten als bij objecten met een waarde die ver boven het gemiddelde ligt. Omdat niet één waardedalingspercentage is te bepalen voor alle niet-woningen, adviseert de commissie om een matrix te hanteren voor een modelmatige aanpak.
667.4. In de notitie van 13 november 2023 (zie 5.1.) concludeert de commissie naar aanleiding van vragen van het IMG tot een wijziging van de matrix. De oorspronkelijke matrix ging uit van forfaitaire bedragen voor niet-woningen met een waarde van minder dan € 100.000 en van berekening met percentages vanaf een waarde van € 100.000. In de notitie maakt de commissie de keuze voor niet-woningen met een waarde van minder dan € 50.000 geen vergoeding toe te kennen. Voor objecten met een WOZ-waarde tussen € 50.000 en
67€ 200.000 adviseert de commissie om te werken met een glijdende schaal van vergoedingen. Dit leidt tot de matrix opgenomen onder 4.3. en de formule vermeld onder 4.4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de commissie in de notitie inzichtelijk onderbouwd en gemotiveerd waarom tot deze keuzes is gekomen. Inderdaad heeft de wijziging van de matrix tot gevolg gehad, zoals eiser ter zitting heeft opgemerkt, dat de vergoeding voor eiser lager is uitgevallen dan bij hantering van de oorspronkelijke matrix, zoals eiser deze bij de pleitnota heeft gevoegd. Deze omstandigheid staat echter niet in de weg aan toepassing van de uiteindelijk gekozen matrix.
688.1. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat het advies van de commissie niet gevalideerd is. Eiser ziet dit als een redelijk vereiste alvorens de resultaten ingezet kunnen worden bij de besluitvorming in een groot aantal zaken met grote financiële consequenties voor de gedupeerden.
698.2. Het IMG heeft ter zitting op dit punt naar voren gebracht dat validatie lastig is omdat het model gebaseerd is op een interpretatie van onvolledige data waardoor een strikt rekenkundige benadering niet mogelijk bleek te zijn. Wel was er binnen de commissie onderlinge controle en is gebruik gemaakt van klankbordgroepen.
708.3. De rechtbank overweegt dat er geen rechtsregel bestaat die voorschrijft dat de door het IMG ontwikkelde methode voor de abstracte begroting, dus buiten verkoop, van de waardedaling van niet-woningen eerst gevalideerd moet worden voordat deze, op een groot aantal gevallen, kan worden toegepast. De stelling van eiser mist dus grondslag. Bovendien heeft eiser zijn stelling niet nader toegelicht en niet anderszins onderbouwd waarom niet van het model kan worden uitgegaan.
719.1. Ter zitting heeft eiser naar voren gebracht dat het effect van kandidaat-kopers die om de aardbevingsproblematiek toch afhaken, door de commissie niet goed is meegenomen.
729.2. Het IMG heeft ter zitting toegelicht dat het afhaken van kopers van buiten het gebied juist een thema is geweest bij het onderzoek door de commissie, maar dat er geen voorbeelden zijn gevonden van afhakende kopers vanwege de ligging. Bij commercieel vastgoed werd geen trendbreuk gezien, alleen bij agrarisch vastgoed. Het aantal kopers bleef na de beving bij Huizinge (16 augustus 2012) gelijk.
739.3. De rechtbank overweegt dat in de waardedalingsregeling expliciet rekening is gehouden met het “negatieve imago-effect”. In het advies benoemt de commissie dit aspect als eerste schadefactor die mogelijk een rol kan spelen. De commissie benoemt dat bij niet-woningen het negatief imago vooral samenhangt met onzekerheid over financiële en economische factoren, waaronder de rompslomp rond de schadeafhandeling en de versterkingsoperatie. De commissie acht het daarnaast niet onaannemelijk dat de vraag verkleind is doordat kopers van buiten het gebied wegblijven.
749.4. Ook gezien hetgeen onder 5.3 is overwogen, deelt de rechtbank niet de opvatting van eiser dat het negatieve imago-effect in zijn geval onvoldoende is meegenomen.
7510.1. Eiser voert aan dat de methode is gebaseerd op de WOZ-waarde in het jaar van de verkoop, terwijl het ook mogelijk is om naar de ontwikkeling van de verkoopwaarde te kijken. Eiser licht toe dat de daling van de verkoopprijzen van winkels landelijk gezien aanzienlijk lager is dan in de regio waar Appingedam toe behoort. Hij wijst in dat verband ook op de bijzonder grote daling van de WOZ-waarde van zijn pand. In 2008 werd het pand getaxeerd op € 550.000, maar in 2020 is het verkocht voor € 235.000. De WOZ-waarde is gedaald van € 309.958 (per 1 januari 2011) naar € 237.000 (per 1 januari 2022). Het is, aldus eiser, aan het IMG om uit te leggen waarom de daling van de verkoopprijzen aan andere oorzaken dan mijnbouw toegeschreven kan worden.
7610.2. Ter zitting heeft het IMG toegelicht dat ook de winkelstraat van het pand van eiser in het kader van het onderzoek is bezocht en onderzocht, maar dat daar toen geen bijzondere verkoopcijfers zijn gezien.
7710.3. Naar het oordeel van de rechtbank is hetgeen eiser heeft aangevoerd onvoldoende voor twijfel aan het advies van de commissie. De commissie heeft in het advies, onder meer op basis van een analyse van de prijsvorming en prijsontwikkeling in het aardbevingsgebied haar conclusie voldoende inzichtelijk onderbouwd dat vaststelling van de waardedaling van een niet-woning niet kan worden gebaseerd op (de ontwikkeling van de) markt/verkoopwaarde van de betreffende niet-woning. Wat betreft niet-woningen ontbreken de benodigde data om met behulp van de vergelijkingsmethode het effect van de aardbevingsproblematiek op de prijsvorming zichtbaar te maken. Eiser heeft dit ook niet gemotiveerd bestreden. Zie ook hetgeen is overwogen onder 5.3. en 5.4.
7811. Gezien het voorgaande kunnen de aangevoerde beroepsgronden niet leiden tot de conclusie dat het beleid van het IMG, zoals opgenomen in de regeling, niet redelijk en aanvaardbaar is.
79Toepassing van de regeling in dit geval
8012.1. Niet in geschil is dat het hier een pand met een dubbelfunctie betreft, te weten een woning in combinatie met een winkelgedeelte en dat het pand zijn waarde niet in overwegende mate aan de woonfunctie ontleend. De verkoop van het pand heeft plaatsgevonden in 2020 (2.2.). Daarom (4.2.) is uitgegaan van de WOZ-waarde per 1 januari 2020 die was vastgesteld op € 237.000. Het aandeel van het pand zonder woonbestemming is 54,85%. Dat volgt uit de waardetoekenning in de WOZ-beschikking van € 130.000 aan het winkelgedeelte (2.1.).
8112.2. De gehanteerde zwaartegradatie van de postcode van het pand is 7 (zie kaart opgenomen in 4.3.). In combinatie met de matrix opgenomen in 4.3. leidt dit tot het hanteren van een percentage van 10%.
8212.3. Toepassing van de formule (4.4.) leidt in dit geval tot het volgende:
83(10% x € 200.000/€ 150.000) x (€ 130.000 - € 50.000) = € 10.666,67. Na vermeerdering met de wettelijke rente van € 1.051,93 leidt dit tot een totale vergoeding van € 11.718,60.
8412.4. De rechtbank concludeert dat de regeling in dit geval correct is toegepast.
85Beroep op het vertrouwensbeginsel
8613.1. Eiser stelt dat van de kant van de bezoekende taxateurs op 27 juli 2022 (2.6.) is gezegd dat de waardedaling van het winkelgedeelte door aardbevingen € 29.000 is. Eiser mocht erop vertrouwen dat de waardedaling van zijn niet-woning op het door de onafhankelijke deskundige, die door het IMG is ingeschakeld, bepaalde bedrag zou worden vastgesteld. De stelling van het IMG in het bestreden besluit over het niet kunnen ontlenen van rechten aan de uitspraken van de taxateurs, is volgens eiser gebrekkig en ontoereikend.
8713.2. De rechtbank vat deze beroepsgrond op als een beroep op het vertrouwensbeginsel. Overeenkomstig vaste rechtspraak is van belang of een toezegging is gedaan en of deze toezegging toegerekend kan worden aan het bestuursorgaan. Als aan deze twee voorwaarden is voldaan, vindt vervolgens een afweging van de betrokken belangen plaats om te bezien of de gerechtvaardigde verwachtingen gehonoreerd moeten worden.
8813.3. Eiser heeft begrijpelijkerwijs gevraagd om beschikbaarstelling van het taxatierapport teneinde zijn stelling over de gestelde toezegging te onderbouwen, maar de rechtbank acht het aannemelijk dat in dit geval geen taxatierapport is opgemaakt omdat uiteindelijk gekozen is voor een regeling zonder individuele taxatie (2.7.). Nog los van het feit dat niet vaststaat dat een van de taxateurs het door eiser genoemde bedrag van waardedaling heeft genoemd, is van belang dat de context van de gestelde opmerking van de taxateurs niet bekend is, dus ook niet of die opmerking bijvoorbeeld op het pand als geheel betrekking had. Los daarvan kan een eventuele toezegging van taxateurs die onafhankelijk zijn van het IMG, het IMG niet binden en niet aan het IMG worden toegerekend. De rechtbank komt daarom ook niet toe aan het bewijsaanbod dat op dit punt nog is gedaan. Omdat de eerste twee stappen niet genomen kunnen worden, is de bovengenoemde belangenafweging niet aan de orde. Het beroep op het vertrouwensbeginsel slaagt dus niet.
89Bijzondere omstandigheden
9014. Zoals in 3.2. is overwogen, dient de Procedure en werkwijze aangemerkt te worden als beleid. Uit artikel 4:84 van de Awb volgt dat onder bijzondere omstandigheden van beleid dient te worden afgeweken. De rechtbank zal hieronder beoordelen of dergelijke omstandigheden zich in deze zaak voordoen.
9114.1.1. Eiser heeft als bijzondere omstandigheid aangevoerd dat het woon- en winkelgedeelte van het pand onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, wat concreet betekent dat de toegang tot de woning alleen mogelijk is via de winkel (2.).
9214.1.2. De rechtbank overweegt dat uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat de commissie bij het opstellen van haar advies een groot aantal objecten heeft bekeken, die een grote mate van verscheidenheid vertoonden (5.4.). Hierbij heeft de commissie ook veel bijzondere panden bekeken. Daarnaast heeft de commissie op pagina 66 van het advies overwogen dat een modelmatige aanpak voor niet-woningen meer ruimte zal moeten laten voor uitzonderingen/ bijzondere categorieën dan de modelmatige aanpak voor woningen.
9314.1.3. Naar het oordeel van de rechtbank is het pand van eiser dat een bovenwoning met een winkelgedeelte betreft, niet zo afwijkend dat om die reden in het kader van deze zaak gesproken moet worden van een bijzonder geval. Van belang is dat de commissie ook oog heeft gehad voor de categorie ‘detailhandel met woning’. Voorstelbaar is dat de omstandigheid dat de woning alleen via de winkel bereikt kan worden een waardedrukkend effect heeft, maar eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit effect versterkt is door de aardbevingsproblematiek.
9414.2. Eiser heeft aangevoerd dat in het bijzonder Appingedam, waar grootschalige versterking plaatsvindt, getroffen is door waardedaling als gevolg van mijnbouw. Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee echter voldoende rekening gehouden door de indeling in categorie 7 (12.2.).
9514.3. Eiser heeft aangevoerd dat geen rekening is gehouden met zijn immateriële schade. De rechtbank is van oordeel dat deze grond niet slaagt. Als voormalige eigenaren van de woning hebben eiser en zijn echtgenote recht op immateriële schadevergoeding. Zoals ter zitting is besproken, hebben zij deze ook ontvangen. Voor het gedeelte dat het pand een niet-woning is, is de immateriële schade meegenomen bij de tegemoetkoming voor ‘rompslomp’ (5.3.). Daarnaast kan de koper voor wat betreft het woninggedeelte ingevolge de afzonderlijke regeling voor waardedaling bij woningen, aanspraak maken op immateriële schadevergoeding als zich ná de koop een omstandigheid voordoet die hiertoe recht geeft.
9614.5. Ten slotte overweegt de rechtbank dat bij de vergoeding van de waardedaling van de woning is uitgegaan van een waarde van het woongedeelte van € 160.000 (2.3.) en bij vergoeding van de waardedaling van het winkelgedeelte van een waarde van dit deel van het pand van € 130.000 (2.8.). De vergoedingen zijn daarmee gebaseerd op bedragen die gezamenlijk hoger liggen dan de WOZ-waarde per 1 januari 2020 en de daadwerkelijke verkoopprijs.
9714.6. De rechtbank concludeert dat zich geen bijzondere omstandigheden voordoen waardoor de toepassing van het beleid in dit geval leidt tot een onredelijke uitkomst.
98Conclusie en gevolgen
9915. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het bestreden besluit in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
100Beslissing
101De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
102Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y.B. Jansen, voorzitter, en mr. D.M. Schuiling en
103mr. P. van der Stroom, leden, in aanwezigheid van mr. H.A. Hulst, griffier.
104Uitgesproken in het openbaar op 11 juli 2025.
105griffier
106voorzitter
107Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
108Informatie over hoger beroep
109Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
110Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving
111Algemene wet bestuursrecht
112Artikel 4:84
113Het bestuursorgaan handelt overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.
114Tijdelijke wet Groningen
115Artikel 2
1161. Er is een Instituut Mijnbouwschade Groningen. (…)
117(…)
1183. Het Instituut:
119a. heeft tot taak en is bevoegd schade af te handelen en daartoe:
1201°. aanvragen in behandeling te nemen, voor zover de aanvrager zijn vordering tot vergoeding van schade op de exploitant ter zake van de schade waarvoor vergoeding wordt aangevraagd aan de Staat heeft overgedragen;
1212°. de aanspraak op een vergoeding van schade vast te stellen, en
122Artikel 10
1231. Het Instituut stelt, met inachtneming van de bepalingen van dit hoofdstuk, een procedure en een werkwijze vast voor de behandeling van aanvragen.
1242. De procedure en werkwijze van het Instituut kennen een ruimhartige schadeafhandeling als uitgangspunt.
125Procedure en werkwijze van het Instituut Mijnbouwschade Groningen
126Artikel 3.6 Waardedaling van een ‘niet-woning’
1271. De artikelen 3.6 tot en met 3.10 zijn uitsluitend van toepassing op de behandeling van aanvragen tot vergoeding van schade die bestaat uit waardedaling van een ‘niet-woning’, als die waardedaling niet een gevolg is van fysieke schade aan de niet-woning, bedoeld in hoofdstuk 2.
1282. Onder een ‘niet-woning’ wordt verstaan:
129a. een onroerende zaak, met daarop een pand;
130b. dat geen of slechts voor een deel een woonfunctie heeft volgens de Landelijke
131Voorziening WOZ; en
132c. op een adres staat ingeschreven, waarvoor een actieve markt bestaat.
1333. Het Instituut zal verzoeken tot vergoeding van de waardedaling van verkochte en niet- verkochte niet-woningen behandelen vanaf een door het Instituut nader te bepalen datum in 2024 die bekend wordt gemaakt op de website van het Instituut. Aanvragen die zijn ingediend vóór 30 november 2023 worden behandeld vooruitlopend op die nader te bepalen datum.
134Artikel 3.7 Peildatum
1351. Het Instituut hanteert voor het bepalen van de omvang van de waardedaling van een niet- woning 1 januari 2021 als peildatum.
1362. In afwijking van het eerste lid, hanteert het Instituut voor het bepalen van de omvang van de waardedaling van een niet-woning de datum van notariële levering van de eigendom van een niet-woning, indien die levering heeft plaatsgevonden na 16 augustus 2012 maar voor de peildatum.
1373. Artikel 3.3, derde tot en met het vijfde lid, is van overeenkomstige toepassing.
138Artikel 3.8 Omvang van de waardedaling
1391. De waardedaling van een niet-woning wordt bepaald aan de hand van een vergelijking van de waarde van de niet-woning op de peildatum met de waarde die de niet-woning zou hebben gehad zonder het effect van bodembeweging door mijnbouwactiviteiten op de peildatum, zoals uitgewerkt in de volgende leden.
1402. Het Instituut hanteert voor het bepalen van de hoogte van de waardedaling van een niet- woning met een WOZ-waarde tussen € 50.000 en € 200.000 de formule die volgt uit de Notitie inzake beantwoording vragen IMG van de Adviescommissie Waardedaling niet- woningen aardbevingsgebied Groningen en die luidt als volgt: ((% waardedaling behorend bij € 200.000 per categorie x € 200.000) / 150.000) x (WOZ-waarde minus de ondergrens van € 50.000). Hierbij geldt dat de ligging in het waardedalingsgebied de zwaartecategorie bepaalt waarin het object valt en het waardedalingspercentage wordt berekend aan de hand van de zwaartecategorie en de WOZ-waarde.
1413. Het Instituut hanteert voor het bepalen van de hoogte van de waardedaling van een niet-woning met een WOZ-waarde vanaf € 200.000 tot € 3.000.000 de in de matrix uit bijlage 3 bij het advies Waardedaling niet-woningen in het aardbevingsgebied Groningengenoemde bedragen, die zijn vastgesteld aan de hand van de zwaartecategorie waarin het object zich bevindt en de waarde van het object. Voor de waarde van het object, waarbij het effect van bodembeweging is weggedacht, wordt uitgegaan van de WOZ-waarde, bedoeld in het tweede lid, vermeerderd met het percentage waardedaling dat in de tabel van de notitie is vastgesteld aan de hand van de zwaartecategorie en de WOZ-waarde. Bij het vaststellen van de waardedaling wordt gebruikgemaakt van een glijdende schaal voor waardes van niet-woningen die zich bevinden tussen de in de matrix genoemde bedragen.
1424. Het Instituut wijst een aanvraag tot vergoeding van waardedaling af indien:
143a. die betrekking heeft op een object met een WOZ-waarde van minder dan € 50.000 of vanaf € 3.000.000; of
144b. de aanvrager het object voor 16 augustus 2012 heeft verkocht, of na die datum heeft gekocht.
1455. Het Instituut hanteert de volgende waardepeildatum, bedoeld in artikel 18 van de Wet waardering onroerende zaken:
146a. het kalenderjaar 2022, indien artikel 3.7, eerste lid, van toepassing is, dan wel
147b. het kalenderjaar waarin de verkoop plaatsvond, indien artikel 3.7, tweede lid, van toepassing is.
1486. Het Instituut houdt bij het bepalen van de waardedaling van de niet-woning die toekomt aan de aanvrager rekening met de zakenrechtelijke positie van de aanvrager ten opzichte van de niet-woning, waaronder het gedeelte van de eigendom dat aan de aanvrager toebehoort en de periode waarin de aanvrager die niet-woning in eigendom had.
149Artikel 3.9 Dubbelfuncties
1501. (…)
1512. Indien het pand niet in overwegende mate, maar slechts mede zijn waarde ontleent aan zijn woonfunctie, dan zal het Instituut voor de waarde van de woning uitgaan van de waarde die in het taxatieverslag bij de beschikking tot vaststelling van de WOZ-waarde is toegekend aan de onderdelen van de onroerende zaak die de woonfunctie omvatten. Voor deze onderdelen kan de aanvrager de ontstane waardedaling vergoed krijgen op de voet van de artikelen 3.1 en volgende.
1523. (…)
1534. Indien het Instituut op grond van het tweede lid een vergoeding heeft toegekend, dan kan de aanvrager daarnaast met inachtneming van het bepaalde in artikel 3.6 en volgende een verzoek doen tot vergoeding van de waardedaling van de niet-woning. Daarbij wordt het gedeelte van de WOZ-waarde dat hoort bij de niet-woning betrokken in de aanvraag.
155[1] ECLI:NL:RBNNE:2021:4668
156[2] Uitspraak van 19 april 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1536.
157[3] advies-img-adviescommissie-waardedaling-niet-woningen-definitief.pdf
158[4] definitieve-notitie-dd-13-11-2023-inzake-beantwoording-vragen-img-adviescommissie.pdf
159[5] Zie p. 13 van het advies.
160[6] Zie p. 53 van het advies.
161[7] p. 65 van het advies.
162[8] Bijlage 3 bij het advies.
163[9] Paragraaf 9.3 op p. 41.
164[10] Zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694.
165[11] Zie tabel 3 op p. 22 van het advies.