GoedgekeurdRechtbank Noord-Nederlandenkelvoudige kamerWaardedalingGegrond, opnieuw beslissen

ECLI:NL:RBNNE:2022:4103

Rechtbank Noord-Nederland · 8 november 2022 · enkelvoudige kamer · Eerste aanleg - enkelvoudig

Rb. Noord-Nederland 8 november 2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:4103

Samenvatting

RedactioneelGoedgekeurd

Eisers kregen een waardedalingsvergoeding zonder imago-effect, omdat de koopovereenkomst pas na de beving van Huizinge was getekend. De rechtbank acht dat beleid redelijk, maar volgens een verklaring van de verkoper was de prijs al op 16 augustus 2012 mondeling overeengekomen. Het IMG had daarom van het beleid moeten afwijken en moet in een nieuw besluit het imago-effect vergoeden.

Citaat (regel 44)

“draagt verweerder op om in een nieuwe beslissing op bezwaar over te gaan tot vergoeding van het imago-effect;”

Naar regel 44 in de uitspraak

Op rechtspraak.nl Gebruik deze uitspraak in mijn zienswijze Trilling op mijn adres Correctie melden

Samenvatting en labels zijn redactioneel; de uitspraak zelf is leidend.

Feiten uit de uitspraak

Onderwerp
- Waardedaling
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 12)
  “In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eisers tegen het in stand laten van de aan hen toegekende waardedalingsvergoeding.”
  Naar regel 12 in de uitspraak
Kwesties
- Overig
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 34, r.o. 4.3)
  “De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of in het geval van eisers bijzondere omstandigheden aan de orde zijn die voor verweerder aanleiding hadden moeten geven om van zijn beleid af te wijken.”
  Naar regel 34 in de uitspraak
Wie stelde (hoger) beroep in
- Aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 6)
  “[eisers] , uit [woonplaats] , eisers”
  Naar regel 6 in de uitspraak
Uitspraak (dictum)
- Gegrond, opnieuw beslissen
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 44)
  “draagt verweerder op om in een nieuwe beslissing op bezwaar over te gaan tot vergoeding van het imago-effect;”
  Naar regel 44 in de uitspraak
Gunstig voor
- Aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 42)
  “verklaart het beroep gegrond;”
  Naar regel 42 in de uitspraak
Toewijzing
- Terug naar het IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 37, r.o. 5)
  “Verweerder dient opnieuw op het bezwaar te beslissen en daarbij over te gaan tot vergoeding van het imago-effect (2,7%).”
  Naar regel 37 in de uitspraak
Gemachtigde
- M.K. Wehkamp · onbekend · namens aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 7)
  “(gemachtigde: M.K. Wehkamp),”
  Naar regel 7 in de uitspraak
- mr. J.M. Cazemier · jurist · namens IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 10)
  “(gemachtigden: mr. J.M. Cazemier, mr. M.J.W. Timmer).”
  Naar regel 10 in de uitspraak
- mr. M.J.W. Timmer · jurist · namens IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 10)
  “(gemachtigden: mr. J.M. Cazemier, mr. M.J.W. Timmer).”
  Naar regel 10 in de uitspraak
Deskundige
- Atlas voor gemeenten (J. Poort) · methodedeskundige · rechter volgt het advies
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 26, r.o. 3)
  “Dat betekent dat verweerder gebruik mag maken van de Atlas-methode.”
  Naar regel 26 in de uitspraak
- overig (prof. dr. Ir. G.R.W. de Kam) · partijdeskundige · rechter volgt het advies niet
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 26, r.o. 3)
  “De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak tot een ander oordeel te komen.”
  Naar regel 26 in de uitspraak
Bedrag
- € 2.121,22 · toegekend door het IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 21, r.o. 1.1)
  “In de gelijkluidende primaire besluiten van 10 februari 2021 heeft verweerder een waardedalingsvergoeding van € 2.121,22 toegekend”
  Naar regel 21 in de uitspraak
- € 4.242,44 · toegekend door het IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 21, r.o. 1.1)
  “in totaal is aan eisers gezamenlijk een vergoeding van € 4.242,44 toegekend.”
  Naar regel 21 in de uitspraak
- € 1.518,00 · proceskosten
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 45)
  “veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.518;”
  Naar regel 45 in de uitspraak
- € 98,00 · griffierecht
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 46)
  “draagt verweerder op om het door eisers betaalde griffierecht aan hen te vergoeden tot een bedrag van € 98,-.”
  Naar regel 46 in de uitspraak
Datum besluit op bezwaar
- 1 september 2021
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 15)
  “1 september 2021 op de bezwaren van eisers is het bezwaar ongegrond verklaard en het toegekende bedrag in stand gebleven.”
  Naar regel 15 in de uitspraak
Datum primair besluit
- 10 februari 2021
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 13)
  “Verweerder heeft in gelijkluidende besluiten van 10 februari 2021 een vergoeding van”
  Naar regel 13 in de uitspraak

Niet genoemd in de uitspraak: aantal schades, trillingssterkte, plaats.

Elk feit staat letterlijk in de uitspraak; klap het citaat open voor de vindplaats.

Kernoverwegingen

r.o. 4.2
Goedgekeurd
Beleid dat alleen eigenaren of kopers op 16 augustus 2012 recht hebben op het imago-effect, met de ondertekende koopovereenkomst als maatstaf, is redelijk.
“De rechtbank acht het hiervoor weergegeven beleid van verweerder redelijk en aanvaardbaar”
Naar regel 33 in de uitspraak
r.o. 4.4
Goedgekeurd
Mondelinge prijsovereenstemming op de dag van de Huizinge-beving is een bijzondere omstandigheid; het imago-effect is niet in de koopprijs verdisconteerd.
“Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank dat op die dag prijsvorming heeft plaatsgevonden en dat het imago-effect dus niet in de koopprijs is verdisconteerd.”
Naar regel 35 in de uitspraak

Inhoudsindicatie van de Rechtspraak

Mijnbouwschade. Waardedaling. Eisers hebben een verklaring van de verkoper in het geding gebracht waaruit volgt dat op de datum van de Huizinge-beving mondeling overeenstemming was bereikt over hun woning. Verweerder had daarom van zijn beleid moeten afwijken en over moeten gaan tot vergoeding van het imago-effect. Het beroep is gegrond.

Volledige tekst

Tekst van rechtspraak.nl (CC0). Elke regel heeft een eigen adres, bijvoorbeeld #r12.

1RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

2Zittingsplaats Groningen

3Bestuursrecht

4zaaknummers: LEE 21/3294 en 21/3295

5uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 november 2022 in de zaak tussen

6[eisers] , uit [woonplaats] , eisers

7(gemachtigde: M.K. Wehkamp),

8en

9Instituut Mijnbouwschade Groningen (verweerder)

10(gemachtigden: mr. J.M. Cazemier, mr. M.J.W. Timmer).

11Inleiding

12In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eisers tegen het in stand laten van de aan hen toegekende waardedalingsvergoeding.

13Verweerder heeft in gelijkluidende besluiten van 10 februari 2021 een vergoeding van

14€ 2.121,22 toegekend aan eisers. Met de gelijkluidende bestreden besluiten van

151 september 2021 op de bezwaren van eisers is het bezwaar ongegrond verklaard en het toegekende bedrag in stand gebleven.

16Verweerder heeft op de beroepen van eisers gereageerd met een verweerschrift.

17De rechtbank heeft de beroepen gezamenlijk op 13 juli 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van verweerder.

18De rechtbank heeft vervolgens de zaak aangehouden teneinde eisers de gelegenheid te geven stukken in te dienen. Eisers hebben dat gedaan op 22 augustus 2022, waarop verweerder op 6 september 2022 heeft gereageerd. De rechtbank heeft daarna het onderzoek gesloten zonder nadere zitting.

19Totstandkoming van het besluit

201. Eisers zijn elk voor 50% eigenaar van de woning op het adres [adres] in [woonplaats] . Eisers hebben op 3 januari 2021 elk afzonderlijk een aanvraag ingediend om vergoeding van waardedaling of verminderde waardeontwikkeling voor de woning als gevolg van aardbevingen door gaswinning.

211.1. In de gelijkluidende primaire besluiten van 10 februari 2021 heeft verweerder een waardedalingsvergoeding van € 2.121,22 toegekend, in totaal is aan eisers gezamenlijk een vergoeding van € 4.242,44 toegekend. In de gelijkluidende bestreden besluiten heeft verweerder de bezwaren van eisers ongegrond verklaard.

22Het geschil

232. Partijen verschillen vooral van mening over de beantwoording van de vraag of eisers ook recht hebben op een vergoeding van waardedaling als gevolg van het zogenoemde imago-effect, het stigma dat rust op de ligging van woningen in het aardbevingsgebied.

24Beoordeling door de rechtbank

25Over de methode van verweerder

263. Verweerder maakt bij het bepalen van de waardedaling gebruik van de methode “Atlas voor gemeenten” (J. Poort e.a., “Zeven bewogen jaren”, oktober 2019). De meervoudige kamer van deze rechtbank heeft in een eerdere uitspraak van 1 november 2021 (ECLI:NL:RBNNE:2021:4668) geoordeeld dat de door Atlas voor gemeenten ontwikkelde methode een redelijke methode is. Het betoog van eisers in deze zaak dat ten onrechte de Atlas-methode is gehanteerd, waarbij is verwezen naar een advies van 30 april 2021 van prof. dr. Ir. G.R.W. de Kam, komt in hoofdlijnen op hetzelfde neer als het gevoerde betoog in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van 1 november 2021. De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak tot een ander oordeel te komen. Dat betekent dat verweerder gebruik mag maken van de Atlas-methode.

27Recht op vergoeding wegens het imago-effect

284. Eisers voeren aan dat verweerder ten onrechte geen vergoeding heeft toegekend wegens het imago-effect (2,7%). Eisers betogen dat zij hun woning op de dag van de beving in Huizinge (16 augustus 2012) hebben gekocht. Eisers wijzen daarbij op een e-mail van

2916 augustus 2012, waarin volgens hen een laatste bod op de woning is gedaan die door de verkoper is geaccepteerd. Volgens eisers was ten tijde van het sluiten van de

30koopovereenkomst in september 2012 de grote impact van bodemdaling en aardbevingen als gevolg van gaswinning nog niet duidelijk. Zij konden daarmee ook geen rekening houden tijdens de vaststelling van de koopprijs. Nu eisers geen lagere koopprijs voor de woning hebben betaald, lijden zij wel degelijk imagoschade. De stelling van verweerder dat verondersteld mag worden dat het risico op bevingen is verdisconteerd in de koopprijs van de woning is volgens eisers onjuist en onvoldoende gemotiveerd.

314.1. Verweerder stelt zich op het standpunt dat eisers na 16 augustus 2012 eigenaar zijn geworden van de woning en daarmee geen recht hebben op het imago-effect. Verweerder wijst op artikel 3.3, tweede lid, van de Procedure en werkwijze van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (de Werkwijze), waaruit volgt dat alleen degenen die op

3216 augustus 2012 rechthebbende waren op een woning in het risicogebied schade lijden ten gevolge van waardedaling door het imago-effect. Verweerder maakt hierop een uitzondering in het geval de koopovereenkomst wel voor 16 augustus 2012 is getekend. Verweerder stelt dat de koopprijs pas op 16 september 2012 tot stand is gekomen, zodat het imago-effect al bewust of onbewust in de koopprijs was verdisconteerd. Nu eisers op 16 augustus 2012 geen eigenaar óf koper waren van de woning, maken zij volgens verweerder geen aanspraak op vergoeding van het imago-effect. Verweerder stelt dat het op de weg van eisers had gelegen om na de Huizinge-beving in gesprek te gaan met de verkopers van de woning over de vraagprijs. Tot het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam, hadden eisers volgens verweerder alle vrijheid om niet akkoord te gaan met de gevraagde prijs.

334.2. De rechtbank acht het hiervoor weergegeven beleid van verweerder redelijk en aanvaardbaar, namelijk dat alleen degenen die op 16 augustus 2012 rechthebbenden of kopers waren van een woning in het risicogebied in aanmerking komen voor een vergoeding ten gevolge van waardedaling door het imago-effect. Daarbij mag verweerder uitgaan van het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst, die door ondertekening schriftelijk tot stand komt (zie artikel 7:2, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek). De koopovereenkomst is in dit geval getekend op 16 september 2012 en op 17 oktober 2012 is de woning aan eisers geleverd. Uitgaande van het beleid van verweerder hebben eisers dus geen recht op vergoeding van het imago-effect.

344.3. De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of in het geval van eisers bijzondere omstandigheden aan de orde zijn die voor verweerder aanleiding hadden moeten geven om van zijn beleid af te wijken.

354.4. Naar het oordeel van de rechtbank moet deze vraag bevestigend worden beantwoord. Na afloop van de zitting hebben eisers een verklaring van de verkoper in het geding gebracht, die bevestigt dat al op 16 augustus 2012, de dag van de aardbeving in Huizinge en het moment waarop het imago-effect geacht wordt te zijn ingetreden, mondeling overeenstemming was bereikt over de koopprijs. Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank dat op die dag prijsvorming heeft plaatsgevonden en dat het imago-effect dus niet in de koopprijs is verdisconteerd. Verweerder heeft er op zich terecht op gewezen dat een koopovereenkomst pas tot stand komt op het moment van ondertekening daarvan, dat daarvoor geen rechten of verplichtingen voor partijen bestaan en eisers dus de mogelijkheid hadden om van de koop af te zien of tot heronderhandeling over te gaan. Dat betekent echter niet dat in dit geval het imago-effect bewust of onbewust in de prijsvorming is betrokken, nu – uitgaande van de stellingen van eisers en in het bijzonder de verklaring van de verkoper – zij het erover eens zijn dat de prijsvorming al op 16 augustus 2012 heeft plaatsgevonden en geen sprake is geweest van heronderhandeling. Naar het oordeel van de rechtbank had het verweerder in het voorgaande aanleiding moeten zien om van het beleid af te wijken.

36Conclusie en gevolgen

375. Het voorgaande betekent dat het beroep van eisers op dit punt gegrond is. Het bestreden besluit komt voor vernietiging in aanmerking, omdat het in strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht is genomen. Verweerder dient opnieuw op het bezwaar te beslissen en daarbij over te gaan tot vergoeding van het imago-effect (2,7%).

386. Nu het beroep gegrond is, zal verweerder worden veroordeeld in de kosten die eiser tijdens het beroep heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor van 1).

397. De rechtbank draagt verweerder daarnaast op om het door eisers betaalde griffierecht aan hen te vergoeden tot een bedrag van in totaal € 98,-.

40Beslissing

41De rechtbank:

42verklaart het beroep gegrond;

43vernietigt het bestreden besluit, voor zover daarin is bepaald dat eisers geen recht hebben op vergoeding van het imago-effect;

44draagt verweerder op om in een nieuwe beslissing op bezwaar over te gaan tot vergoeding van het imago-effect;

45veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.518;

46draagt verweerder op om het door eisers betaalde griffierecht aan hen te vergoeden tot een bedrag van € 98,-.

47Deze uitspraak is gedaan door mr. H. Brouwer, rechter, in aanwezigheid van mr. R.E.J. Jansen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 november 2022.

48griffier

49rechter

50Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

51Informatie over hoger beroep

52Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.