Naar de inhoud
Uitsprakenmonitor mijnbouwschade
GoedgekeurdGerechtshof Arnhem-LeeuwardenOverig (raakt mijnbouwschade)Hoger beroep: uitspraak bevestigd

ECLI:NL:GHARL:2017:262

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden · 19 januari 2017 · Hoger beroep

Hof Arnhem-Leeuwarden 19 januari 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:262

Samenvatting

RedactioneelGoedgekeurd

WOZ-zaak (gemeente Eemsmond). Beide partijen gingen in hoger beroep. De woning liep schade op door de aardbeving van Huizinge; het hof bepaalt de waarde naar de toestand op 1 januari 2013 met aftrek voor materiële schade (€ 10.000), imagoschade (5%) en rompslompschade (€ 2.500) en komt, net als de rechtbank, op € 181.000. Beide hoger beroepen zijn ongegrond.

Citaat (regel 407, r.o. 4.15)
“Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van beide partijen ongegrond.”
Naar regel 407 in de uitspraak
Op rechtspraak.nl (opent in een nieuw venster) Gebruik deze uitspraak in mijn zienswijze Trilling op mijn adres Correctie melden
Samenvatting en labels zijn redactioneel; de uitspraak zelf is leidend.

Feiten uit de uitspraak

  • Onderwerp

    • Overig (raakt mijnbouwschade)

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 385, r.o. 3.1)
      “In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.”
      Naar regel 385 in de uitspraak

  • Kwesties

    • Overig

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 396, r.o. 4.6)
      “Die wijziging is naar het oordeel van het Hof het gevolg van een gedeeltelijke vernietiging van de onroerende zaak.”
      Naar regel 396 in de uitspraak

  • Wie stelde (hoger) beroep in

    • IMG (of de minister)

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 8)
      “de heffingsambtenaar van de gemeente Eemsmond (hierna: de heffingsambtenaar)”
      Naar regel 8 in de uitspraak

  • Uitspraak (dictum)

    • Hoger beroep: uitspraak bevestigd

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 411)
      “Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.”
      Naar regel 411 in de uitspraak

  • Gunstig voor

    • Aanvrager

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 405, r.o. 4.15)
      “De Rechtbank had de waarde, zij het op andere gronden, eveneens op dit bedrag vastgesteld.”
      Naar regel 405 in de uitspraak

  • Toewijzing

    • Gedeeltelijk toegewezen

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 405, r.o. 4.15)
      “Aldus komt het Hof tot een waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2012 en naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2013, na afronding, van € 181.000.”
      Naar regel 405 in de uitspraak

  • Gemachtigde

    • Gepseudonimiseerde gemachtigde · namens aanvrager

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 18, r.o. 1.6)
      “Daarbij zijn verschenen namens belanghebbende de gemachtigden mr. [A] en mr. [B] , bijgestaan door mr. [C] en [D] , taxateur.”
      Naar regel 18 in de uitspraak

    • Gepseudonimiseerde gemachtigde · namens IMG

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 18, r.o. 1.6)
      “Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [E] (hierna: de heffingsambtenaar), en mr. [F] , bijgestaan door [G] , taxateur.”
      Naar regel 18 in de uitspraak

  • Deskundige

    • overig · contra-expert · rechter volgt het advies niet

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 399, r.o. 4.9)
      “Het Hof is ten aanzien van de door belanghebbende bepleite waarde van oordeel dat deze waarde onvoldoende is onderbouwd.”
      Naar regel 399 in de uitspraak

    • overig · IMG-deskundige · rechter volgt het advies deels

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 403, r.o. 4.13)
      “maar dat bij de waardering ten onrechte is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2012.”
      Naar regel 403 in de uitspraak

    • Ortec Finance Research Center · methodedeskundige · rechter volgt het advies

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 405, r.o. 4.15)
      “Uit de Ortec-rapporten blijkt dat tevens sprake is van imagoschade.”
      Naar regel 405 in de uitspraak

  • Bedrag

    • € 204.000,00 · overig

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 13, r.o. 1.1)
      “voor het jaar 2013 vastgesteld op € 204.000.”
      Naar regel 13 in de uitspraak

    • € 181.000,00 · overig

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 15, r.o. 1.3)
      “De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 juli 2015 gegrond verklaard en de waarde verminderd tot een bedrag van € 181.000.”
      Naar regel 15 in de uitspraak

    • € 160.000,00 · gevorderd

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 387, r.o. 3.3)
      “hetgeen leidt tot een waarde van afgerond € 160.000, onder vergoeding van de proceskosten.”
      Naar regel 387 in de uitspraak

    • € 10.000,00 · overig

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 404, r.o. 4.14)
      “Bij gebrek aan nadere gegevens zal het Hof de waardevermindering naar redelijkheid vaststellen op € 10.000.”
      Naar regel 404 in de uitspraak

    • € 2.500,00 · overig

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 405, r.o. 4.15)
      “Daarnaast acht het Hof een vermindering wegens rompslompschade ter grootte van € 2.500 passend.”
      Naar regel 405 in de uitspraak

  • Ligging

    • Boven het Groningenveld

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 23, r.o. 2.2)
      “De onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsgebied van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. (NAM), hierna het gaswinningsgebied.”
      Naar regel 23 in de uitspraak

Niet genoemd in de uitspraak: aantal schades, trillingssterkte, plaats, datum besluit op bezwaar.

Elk feit staat letterlijk in de uitspraak; klap het citaat open voor de vindplaats.

Kernoverwegingen

  1. r.o. 4.6

    Goedgekeurd

    Aardbevingsschade in 2012 is een gedeeltelijke vernietiging (art. 18 lid 3 onder b Wet WOZ); de waarde moet naar de toestand per 1 januari 2013 worden bepaald.

    “Die wijziging is naar het oordeel van het Hof het gevolg van een gedeeltelijke vernietiging van de onroerende zaak.”
    Naar regel 396 in de uitspraak

  2. r.o. 4.14

    Goedgekeurd

    Vergoeding van de schade door de NAM neemt de waardevermindering niet weg; een aanspraak op schadevergoeding is geen aspect van de staat van de zaak.

    “Een betaling aan de eigenaar van een onroerende zaak van een bedrag aan schadevergoeding of een aanspraak daarop jegens derden is niet een aspect van de staat waarin de onroerende zaak verkeert.”
    Naar regel 404 in de uitspraak

  3. r.o. 4.9

    Goedgekeurd

    De door belanghebbende bepleite waarde is onvoldoende onderbouwd; de correctiepercentages zijn niet inzichtelijk gemaakt.

    “De enkele verklaring dat deze percentages afkomstig zijn van de NVM is daartoe onvoldoende.”
    Naar regel 399 in de uitspraak

Inhoudsindicatie van de Rechtspraak

Door aardbeving van 16 augustus 2012 is de staat van de woning gewijzigd en moet rekening worden gehouden met een waardevermindering. Het Hof schat de schade op € 10.000, een imagoschade van 5% en een rompslompschade van € 2.500.

Volledige tekst

Tekst van rechtspraak.nl (CC0). Elke regel heeft een eigen adres, bijvoorbeeld #r12.

1GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
2Afdeling belastingrecht
3Locatie Leeuwarden
4nummers 15/01090 en 15/01093
5uitspraakdatum: 19 januari 2017
6Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
7op het hoger beroep van
8de heffingsambtenaar van de gemeente Eemsmond (hierna: de heffingsambtenaar)
9en op het hoger beroep van
10[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)
11tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 2 juli 2015, nummer LEE 13/2663, in het geding tussen belanghebbende respectievelijk de heffingsambtenaar.
121 Ontstaan en loop van het geding
131.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 54 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2012, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 204.000.
141.2 Op het bezwaarschrift heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
151.3 Tegen deze uitspraak is beroep ingesteld bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 2 juli 2015 gegrond verklaard en de waarde verminderd tot een bedrag van € 181.000.
161.4 Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben beiden tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld en hebben ieder een verweerschrift ingediend.
171.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
181.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 september 2016 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen namens belanghebbende de gemachtigden mr. [A] en mr. [B] , bijgestaan door mr. [C] en [D] , taxateur. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. [E] (hierna: de heffingsambtenaar), en mr. [F] , bijgestaan door [G] , taxateur.
191.7 De zaken zijn ter zitting gelijktijdig behandeld met de zaken van [H] , nummers 15/01088 en 15/01092, en [I] , nummers 15/01089 en 15/01091. Ook in deze zaken is door zowel de heffingsambtenaar als door de betreffende belanghebbende hoger beroep ingesteld.
201.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
212 De vaststaande feiten
222.1 De onroerende zaak [a-straat] 54 te [Z] (hierna: de onroerende zaak) is een in 1920 gebouwde vrijstaande woning. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 3.800 m².
232.2 De onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsgebied van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. (NAM), hierna het gaswinningsgebied. Als gevolg van de gaswinning doen zich in dit gebied aardbevingen voor. De aardbevingen blijken vanaf het moment waarop het Koninklijk Nederlands Meteorologisch Instituut (KNMI) deze in 1986 is gaan registreren in frequentie en kracht toe te nemen.
242.3 Op 16 augustus 2012 vond bij de plaats Huizinge, gemeente Loppersum, de zwaarste aardbeving met de grootste schadelijke gevolgen tot nu toe plaats. Deze aardbeving had een kracht van 3,6 op de Schaal van Richter en duurde langer dan de voorgaande aardbevingen.
252.4 Naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge heeft het KNMI in januari 2013 het onderzoeksrapport „The August 16, 2012 Earthquake near Huizinge (Groningen)” gepubliceerd. Eén van de uitkomsten van het onderzoek van het KNMI is dat de hoeveelheid aardbevingen zal toenemen en dat dat verschijnsel lijkt te correleren met de toegenomen aardgasproductie. In de samenvatting van het onderzoeksrapport is verder vermeld:
26„Het is niet mogelijk gebleken de maximaal mogelijke magnitude voor aardbevingen in het Groningen veld te schatten op basis van de statistiek. Dit wordt veroorzaakt door de specifieke vorm van de frequentie-magnitude relatie voor het veld en is mogelijk beïnvloed door de niet stationariteit van het proces. Verdere studies, waarbij geologische data en geomechanische modellen gebruikt worden, kunnen mogelijk extra informatie geven.
27Tenslotte is een vergelijking gemaakt met gas- en olievelden buiten Nederland en de daarin opgetreden geïnduceerde events. Maximale sterktes van bevingen, zoals in de literatuur vermeld, varieren van M=4.2 tot 4.8. Hieruit wordt de conclusie getrokken dat niet verwacht wordt dat de maximaal mogelijke magnitude groter dan 5 zal worden. Maximale intensiteiten die behoren bij een ondiepe aardbeving met magnitude 4-5, zullen waarschijnlijk in de VI-VII range liggen.”.
282.5 Het Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) heeft ook een onderzoek ingesteld naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge. Het SodM heeft in zijn rapport van 16 januari 2013 vastgesteld dat de toegenomen gasproductie sinds 2000 van circa 20 miljard m³ tot circa 50 miljard m³ per jaar niet alleen heeft geleid tot een toename van het aantal aardbevingen, maar ook tot een grotere kans op zwaardere aardbevingen. Uit het onderzoek van het SodM blijkt dat het niet te verwachten is dat op korte termijn het aantal aardbevingen zal afnemen. Alleen bij een heel drastische vermindering of zelfs volledig stilleggen van de gasproductie is te verwachten dat na enkele jaren vrijwel geen voelbare aardbevingen meer zullen optreden in het gaswinningsgebied.
292.6 De Staat der Nederlanden, vertegenwoordigd door de Minister van Economische Zaken, heeft Ortec Finance Research Center (Ortec) opdracht gegeven onderzoek te doen naar de ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningenveld. De resultaten van het eerste door Ortec uitgevoerde onderzoek zijn opgenomen in het rapport „De waardeontwikkeling op de woningmarkt in aardbevingsgevoelige gebieden rond het Groningenveld” van 12 augustus 2013. Hierna zijn actualisaties van dit onderzoek uitgebracht.
30De conclusie van het meest recente Ortec rapport dat is overgelegd (actualisatie 4e kwartaal 2014) van 5 maart 2015 luidt als volgt:
31„De conclusie van dit rapport is dat volgens het herhaalde verkopen model de prijsontwikkeling vanaf het derde kwartaal van 2012 (eerste kwartaal van 2013) tot en met het vierde kwartaal van 2014 4% tot 6% achterblijft bij de referentiegebieden. In het kenmerkenmodel is alleen tussen het risico en referentie krimpgebied een verschil geconstateerd. Bij de alternatieve marktindicatoren zijn er sterke aanwijzingen dat de woningmarkt in het risicogebied zich vanaf beide referentiekwartalen substantieel minder gunstig ontwikkeld heeft. Dit geldt ook voor de ontwikkeling in het laatste kwartaal.”
322.7 In het rapport „Natural Gas Extraction, Earthquakes and House Prices” (Hans R.A. Koster en Jos van Ommeren, VU Amsterdam en Tinbergen Instituut) wordt geconcludeerd dat per beving met een „peak ground velocity” van meer dan 0,5 cm/s (kracht hoger dan 2,2 op de schaal van Richter) een gemiddelde waardedaling van 1,2% wordt geconstateerd van het onroerende goed binnen een straal van 10 km van het epicentrum van deze beving.
332.8 Als gevolg van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge, is belanghebbendes woning (verder) verzakt en vertoont de woning scheuren in de muren. Verder zijn de tegels in de douche losgeraakt. Belanghebbende heeft deze schade ter verkrijging van een vergoeding gemeld bij de NAM.
342.9 Tot de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge werd op basis van onderzoek aangenomen dat in het onderhavige gaswinningsgebied een risico bestaat op aardbevingen met een maximale kracht van 3,9 op de Schaal van Richter.
352.10 In de gemeente Eemsmond zijn blijkens opgave van de heffingsambtenaar in de onderstaande jaren de hierna te noemen aantallen woningen verkocht tegen de volgende gemiddelde transactieprijzen:
36Jaar
37Aantal
38Gemiddelde
39transactieprijs in €
402010
41108
42160.894
432011
44126
45167.075
462012
47121
48156.947
492013
50117
51160.345
522014
53121
54160.027
552.11 In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar bij nader stuk een gewijzigde waardematrix overgelegd onderverdeeld in transacties voor en na 16 augustus 2012. De transacties voor 16 augustus 2012 betreffen de onroerende zaken: [b-straat] 11 (A) en [c-straat] 23 te [Z] (B), [d-straat] 36 te [J] (C) [e-straat] 15 (D) en [f-straat] 8 te [Z] (E). De transacties na 16 augustus 2012 betreffen: [g-straat] 39 (F), [h-straat] 7 (G), [i-straat] 24 (H), [j-straat] 12 (I), [a-straat] 50 (J), [k-straat] 17 (K), [a-straat] 23 (L) en [l-straat] 96 (M) te [Z] . Het betreffen alle vrijstaande huizen. In de matrix zijn de uitvoering, het onderhoud en de kwaliteit als volgt gewaardeerd:
56Object
57uitvoering
58Onderhoud
59kwaliteit
60Onr zaak
116object
117bouwj
118Prijs x 1000
119koopovk
120transp
121grond
122bijgeb
123opstal
124Br inh
125m³ opstal in €
126Onr.zaak
127’20
128119.200
1297.500
13077.300
131329
132234
134’20
135135
13606-12-2011
13706-02-2012
13842.000
1399.225
14083.775
141325
142227
144’20
145117,5
14613-08-2012
14701-10-2012
14821.200
1498.825
15087.475
151261
152314
153object
154bouwj
155Prijs x 1000
156koopovk
157transp
158grond
159bijgeb
160opstal
161Br inh
162m³ opstal in €
164’15
165142
16624-02-2012
16715-05-2012
16849.790
16914.500
17077.710
171354
172219
1741900
175180
17619-01-2011
17715-09-2011
178104.200
1795.550
18070.250
181335
182209
184’20
185234,609
1862-03-2012
18724-05-2012
188122.695
18920.900
19091.014
191355
192226
194’20
195208
19620-11-2012
19711-01-2013
19890.340
19914.400
200103.260
201425
202188
204’31
205150
20603-12-2012
20712-02-2013
20822.200
2094.000
210123.800
211410
212250
214’06
215145
21620-12-2012
21722-02-2013
21827.900
2192.350
220114.750
221380
222250
224’08
225109,5
22610-09-2013
22731-12-2013
22827.900
22910.775
23070.825
231380
232197
234’20
235249
23630-01-2014
23703-03-2014
238121.180
23925.900
240101.920
241395
242214
244’35
245113
24606-10-2014
24715-12-2014
24847.500
2492.850
25062.650
251280
252197
254’35
255154
25620-10-2014
25717-12-2014
25838.500
2598.000
260107.500
261285
262294
264’10
265130
26603-09-2014
26731-12-2014
26832.000
2692.700
27095.300
271320
272246
2732.12 Namens belanghebbende is in eerste aanleg eveneens een matrix overgelegd. In de matrix zijn vijf referentieobjecten opgenomen: [m-straat] 12 (A), [g-straat] 75 (B), [e-straat] 15 (C), [b-straat] 11 (D) en [f-straat] 8 te [Z] (E). De transacties van deze referentieobjecten hebben alle voor 16 augustus 2012 plaatsgevonden. In de matrix zijn de kwaliteit, het onderhoud, de voorzieningen, de ligging en de doelmatigheid als volgt gewaardeerd:
274kwaliteit
275Onderhoud
276voorzieningen
277ligging
278doelmatigheid
279onr. zaak
315obj
316Bouwj
317verk
318Koops
319gecorr
320woon-opper-vlak
321m2
322Prijs m2
323kavel
324Kavel in € x 1000
325Bijgeb x 1000
326onr zaak
3271920
32970
330579
3313.600
33278
33342
3351950
33617-05-2011
337153.000
338136.170
33990
340656
3411.012
34266,12
34311
3451875
34626-06-2012
347150.000
348144.000
349110
350599
3511.638
35272,114
3551910
35609-03-2011
357180.000
358156.600
359125
360639
3611.270
36268,7
3651920
36619-01-2012
367135.000
368125.550
369100
370860
371420
37233,6
3751920
37616-04-2012
377234.609
378222.879
379132
380907
3814.965
38282,095
38321
3843 Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3853.1 In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2012 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3863.2 De heffingsambtenaar voert aan dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald per de waardepeildatum 1 januari 2012 naar de staat van de onroerende zaak op die datum, en dat daarbij de aardbeving van 16 augustus 2012 buiten beschouwing moet worden gelaten. De heffingsambtenaar stelt dat hij de vastgestelde waarde voldoende heeft onderbouwd.
3873.3 Belanghebbende stelt dat de onroerende zaak in 2012 als gevolg van de aardbeving van 16 augustus 2012 een verandering in waarde heeft ondergaan en dat de waarde moet worden vastgesteld naar de staat van de onroerende zaak op 1 januari 2013. Belanghebbende bepleit een waardevermindering van 21%, hetgeen leidt tot een waarde van afgerond € 160.000, onder vergoeding van de proceskosten.
3883.4 Zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar heeft het standpunt van de wederpartij gemotiveerd weersproken.
3893.5 Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.
3904 Beoordeling van het geschil
3914.1 Het Hof is zich ervan bewust dat een aardbeving zoals die in augustus 2012 bij Huizinge heeft plaatsgevonden een zeer grote uitwerking heeft op de inwoners van het gebied en de eigenaren van de daarin gelegen woningen. De aardbeving heeft niet alleen tot materiële schade geleid, maar ook tot onzekerheid over de vraag of die schade volledig zal worden vergoed, over de invloed op de waarde van de woningen en over de gevolgen van toekomstige aardbevingen in het gebied. Dit neemt niet weg dat het Hof in het voorgelegde geschil gehouden is de juistheid van de vastgestelde waarde van belanghebbendes woning te beoordelen op grond van de toepasselijke wettelijke bepalingen en de betekenis die daaraan in de jurisprudentie is gegeven.
3924.2 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3934.3 Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de onroerende zaak op die datum verkeert, hetgeen in het onderhavige geval betekent naar de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2012. Artikel 18, derde lid, aanhef, onderdeel b en slot, van de Wet WOZ, bepaalt – voor zover van belang – dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van vernietiging, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde wordt bepaald naar de staat van die onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval derhalve naar de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestandsdatum 1 januari 2013. Ingevolge onderdeel c van laatstgenoemd artikellid geldt hetzelfde indien de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid.
3944.4 Bij betwisting van de vastgestelde waarde door de belanghebbende rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de waarde komen.
3954.5 Partijen verschillen van mening over de toepasselijkheid van het derde lid van artikel 18 van de Wet WOZ.
3964.6 Vaststaat dat de woning door de aardbeving van augustus 2012 schade heeft opgelopen. Daardoor heeft de onroerende zaak een wijziging ondergaan in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde werd vastgesteld. Die wijziging is naar het oordeel van het Hof het gevolg van een gedeeltelijke vernietiging van de onroerende zaak. Dit brengt mee dat ingevolge het bepaalde in artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel b de waarde van de woning dient te worden bepaald per de waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand per 1 januari 2013. De stellingen van partijen omtrent de toepasselijkheid van onderdeel c van evenvermeld artikel behoeven daarom geen bespreking meer.
3974.7 De heffingsambtenaar is bij de waardevaststelling uitgegaan van de toestand van de woning per 1 januari 2012. Bij zijn bewijsvoering is hij zowel in beroep als in hoger beroep eveneens van de toestand per die datum uitgegaan. Reeds hierom heeft hij niet aan zijn bewijslast voldaan.
3984.8 Belanghebbende bepleit een waarde van € 160.000. Namens belanghebbende is in eerste aanleg een door [D] , taxateur, vervaardigd taxatieverslag overgelegd. De onroerende zaak wordt hierin getaxeerd op € 160.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2012. In dit verslag worden drie referentieobjecten genoemd. Een vergelijking met vijf referentieobjecten (waaronder twee van de drie die in het verslag werden genoemd) is nader uitgewerkt in een matrix, die eveneens in eerste aanleg is overgelegd. In de matrix wordt een waarde berekend voor de onroerende zaak van € 160.530. De transactieprijzen van de referentieobjecten zijn in die matrix gecorrigeerd met 11, 4, 13, 7 en 5%. Naar het Hof begrijpt zijn deze percentages afkomstig van de NVM. Ter toelichting op de waarde is nog gesteld dat rekening moet worden gehouden met een waardedaling van de onroerende zaak in 2012 van 21%, in welk percentage alle waardedrukkende omstandigheden zijn verwerkt, ten opzichte van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde, ofwel een waarde, zoals door belanghebbende bepleit, van afgerond € 160.000.
3994.9 Het Hof is ten aanzien van de door belanghebbende bepleite waarde van oordeel dat deze waarde onvoldoende is onderbouwd. Weliswaar heeft belanghebbende een matrix overgelegd, waarin de transactiegegevens van vijf referentie-objecten zijn verwerkt, maar het Hof acht niet inzichtelijk gemaakt waarom de transactiecijfers zijn gecorrigeerd, en evenmin waarom daarbij verschillende percentages zijn gehanteerd. De enkele verklaring dat deze percentages afkomstig zijn van de NVM is daartoe onvoldoende.
4004.10 Voor zover belanghebbende de door hem voorgestane waarde afleidt uit de door de heffingsambtenaar gebruikte matrix, heeft hij de juistheid van het door hem gehanteerde percentage van 21 voor alle waardedrukkende omstandigheden niet, althans onvoldoende inzichtelijk gemaakt.
4014.11 Het Hof is op grond van het vorenstaande van oordeel dat ook belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
4024.12 Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vast stellen. Daarbij zal het Hof uitgaan van de bij de beschikking vastgestelde waarde, waarvan het Hof op na te melden gronden van oordeel is dat deze naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2012 juist is. Voor de bepaling van de waarde naar de toestand op 1 januari 2013 zal het Hof rekening houden met een waardevermindering wegens materiële schade, imagoschade en rompslompschade.
4034.13 De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde per de waardepeildatum 1 januari 2012 en de toestand per die datum de transactiegegevens van dertien referentieobjecten verwerkt in een in hoger beroep overgelegde matrix. De heffingsambtenaar heeft de transactieverkopen, ondanks de dalende markt, niet herrekend naar de waardepeildatum 1 januari 2012. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de vastgestelde waarde van € 204.000. Vijf van de objecten zijn verkocht voor 16 augustus 2012 en acht zijn na die datum verkocht. De referentieobjecten zijn alle gelegen in dezelfde gemeente als de onroerende zaak. De objecten zijn alle vrijstaand en voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. De verschillen tussen uitstraling, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging zijn in de matrix, naar het oordeel van het Hof, gelet op de daarop gegeven toelichting, voldoende verrekend. Het Hof is op basis van de door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens en de daarop gegeven toelichting van oordeel dat hij de waarde van de onroerende zaak op zichzelf beschouwd aannemelijk heeft gemaakt, maar dat bij de waardering ten onrechte is uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2012.
4044.14 Voor de vaststelling van de waarde naar het waardepeil van 1 januari 2012, maar naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2013 houdt het Hof rekening met een door de ten gevolge van de aardbeving opgetreden schade aan de woning. De stelling van de heffingsambtenaar dat geen waardevermindering is opgetreden voor zover de schade door de NAM is of zal worden vergoed, kan niet als juist worden aanvaard. Een betaling aan de eigenaar van een onroerende zaak van een bedrag aan schadevergoeding of een aanspraak daarop jegens derden is niet een aspect van de staat waarin de onroerende zaak verkeert. De waardevermindering is niet gelijk te stellen aan de hoogte van de geleden schade en evenmin aan het bedrag dat belanghebbende daarvoor als vergoeding van de NAM heeft ontvangen. Bij gebrek aan nadere gegevens zal het Hof de waardevermindering naar redelijkheid vaststellen op € 10.000.
4054.15 Uit de Ortec-rapporten blijkt dat tevens sprake is van imagoschade. Het Hof bepaalt de daaruit volgende waardevermindering op 5 percent, ofwel afgerond € 10.000. Daarnaast acht het Hof een vermindering wegens rompslompschade ter grootte van € 2.500 passend. Aldus komt het Hof tot een waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2012 en naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2013, na afronding, van € 181.000. De Rechtbank had de waarde, zij het op andere gronden, eveneens op dit bedrag vastgesteld.
406Slotsom
407Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van beide partijen ongegrond.
4085 Proceskosten
409Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
4106 Beslissing
411Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
412Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. J.A. Monsma en mr. B. van Walderveen, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
413De beslissing is op 19 januari 2017 in het openbaar uitgesproken.
414De griffier, De voorzitter,
415(H. de Jong)
416(J.W. van Knobelsdorff)
417Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 januari 2017
418Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
419de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
420Postbus 20303,
4212500 EH Den Haag.
422Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
4231. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
4242 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
425a. de naam en het adres van de indiener;
426b. de dagtekening;
427c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
428d. de gronden van het beroep in cassatie.
429Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.