GoedgekeurdRaad van State (ABRvS)meervoudige kamerWaardedalingHoger beroep: uitspraak bevestigd

ECLI:NL:RVS:2024:4491

Raad van State (ABRvS) · 6 november 2024 · meervoudige kamer · Hoger beroep

ABRvS 6 november 2024, ECLI:NL:RVS:2024:4491

Samenvatting

RedactioneelGoedgekeurd

Twee erfpachters van een koopgarantwoning van woningcorporatie Lefier in Groningen kregen van het IMG samen 50% van de waardedalingsvergoeding en vorderden 100%. De Afdeling oordeelt dat art. 5:90 BW niet van toepassing is, verdeling volgens de terugkoopafspraak redelijk is en het algemene cessiebeding de vordering niet overdroeg; de uitspraak wordt bevestigd.

Citaat (regel 58)

“28. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak wordt bevestigd.”

Naar regel 58 in de uitspraak

Op rechtspraak.nl Gebruik deze uitspraak in mijn zienswijze Trilling op mijn adres Correctie melden

Samenvatting en labels zijn redactioneel; de uitspraak zelf is leidend.

Feiten uit de uitspraak

Onderwerp
- Waardedaling
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 25)
  “6. Op 6 november 2020 heeft het Instituut de aanvragen van [appellant A] en [appellant B] ontvangen om vergoeding van waardedaling dan wel verminderde waardestijging (verder: waardedaling) voor de woning.”
  Naar regel 25 in de uitspraak
Kwesties
- Overig
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 42, r.o. 17)
  “De schadevergoeding voor waardedaling als gevolg van ligging van de woning in het risicogebied is geen voordeel dat de zaak oplevert.”
  Naar regel 42 in de uitspraak
- Overig
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 46, r.o. 20)
  “Het ligt dan in de rede om aan te sluiten bij wat partijen zijn overeengekomen over de verdeling van de waardeontwikkeling op het moment van terugkoop.”
  Naar regel 46 in de uitspraak
- Civiel
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 55, r.o. 26)
  “In artikel 4 onderdeel C van de leveringsakte is een algemeen cessiebeding opgenomen.”
  Naar regel 55 in de uitspraak
Wie stelde (hoger) beroep in
- Aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 15)
  “Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en [appellant B] hoger beroep ingesteld.”
  Naar regel 15 in de uitspraak
Uitspraak (dictum)
- Hoger beroep: uitspraak bevestigd
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 62)
  “bevestigt de aangevallen uitspraak.”
  Naar regel 62 in de uitspraak
Gunstig voor
- IMG of NAM
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 57)
  “27. Uit het voorgaande volgt dat het Instituut terecht aan [appellant A] en [appellant B] tezamen 50% van de waardeverminderingsvergoeding heeft toegekend.”
  Naar regel 57 in de uitspraak
Toewijzing
- Afgewezen
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 57)
  “27. Uit het voorgaande volgt dat het Instituut terecht aan [appellant A] en [appellant B] tezamen 50% van de waardeverminderingsvergoeding heeft toegekend.”
  Naar regel 57 in de uitspraak
Gemachtigde
- mr. H.R. ten Broeke · advocaat · namens aanvrager
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 17)
  “waar [appellant A] en [appellant B], vertegenwoordigd door mr. H.R. ten Broeke, en het Instituut”
  Naar regel 17 in de uitspraak
- mr. L. Sijbrandij-Leyten · jurist · namens IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 17)
  “vertegenwoordigd door mr. L. Sijbrandij-Leyten en mr. C.L. Kuipers, zijn verschenen.”
  Naar regel 17 in de uitspraak
- mr. C.L. Kuipers · jurist · namens IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 17)
  “vertegenwoordigd door mr. L. Sijbrandij-Leyten en mr. C.L. Kuipers, zijn verschenen.”
  Naar regel 17 in de uitspraak
Bedrag
- € 1.891,12 · toegekend door het IMG
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 12)
  “ieder een schadevergoeding van € 1.891,12, vermeerderd met wettelijke rente, voor waardedaling van hun woning toegekend.”
  Naar regel 12 in de uitspraak
- € 158.000,00 · overig
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 26, r.o. 7)
  “De waardedalingsvergoeding is berekend over de WOZ-waarde op de peildatum van 1 januari 2019 van € 158.000,-”
  Naar regel 26 in de uitspraak
- € 105.000,00 · overig
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 22, r.o. 3)
  “Voor de vestiging van dit erfpachtrecht hebben [appellant A] en [appellant B] een bedrag van € 105.000,- betaald aan Lefier.”
  Naar regel 22 in de uitspraak
Plaats
- Groningen
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 20, r.o. 1)
  “adres [locatie] te Groningen (verder: de woning).”
  Naar regel 20 in de uitspraak
Datum besluit op bezwaar
- 16 februari 2022
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 13)
  “Bij besluiten van 16 februari 2022 heeft het Instituut de door [appellant A] en [appellant B] daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.”
  Naar regel 13 in de uitspraak
Datum primair besluit
- 20 augustus 2021
  Goedgekeurd
  Citaat (regel 12)
  “Bij besluiten van 20 augustus 2021 heeft het Instituut aan [appellant A] en [appellant B] ieder een schadevergoeding van € 1.891,12, vermeerderd met wettelijke rente, voor waardedaling van hun woning toegekend.”
  Naar regel 12 in de uitspraak

Niet genoemd in de uitspraak: deskundigen, aantal schades, trillingssterkte.

Elk feit staat letterlijk in de uitspraak; klap het citaat open voor de vindplaats.

Kernoverwegingen

r.o. 20
Goedgekeurd
Erfpachter en blooteigenaar zijn beiden zakelijk gerechtigd; de vergoeding wordt redelijk verdeeld volgens de contractuele verdeling van waardeontwikkeling bij terugkoop.
“Niet valt in te zien waarom het redelijk en billijk zou zijn dat Lefier als blooteigenaar niets krijgt.”
Naar regel 46 in de uitspraak
r.o. 26
Goedgekeurd
Het algemene cessiebeding in de leveringsakte draagt de vordering tot vergoeding van waardedaling niet zonder meer over.
“De vordering tot vergoeding van waardedaling hangt niet onlosmakelijk samen met de voortgezette eigendom van de woning.”
Naar regel 55 in de uitspraak

Inhoudsindicatie van de Rechtspraak

Bij besluiten van 20 augustus 2021 heeft het Instituut Mijnbouwschade Groningen aan [appellant A] en [appellant B] ieder een schadevergoeding van € 1.891,12, vermeerderd met wettelijke rente, voor waardedaling van hun woning toegekend. Lefier heeft op 3 maart 1977 de eigendom verkregen van een perceel grond, met de daarop aanwezige opstallen van een ééngezinswoning met toebehoren, adres [locatie]…

Volledige tekst

Tekst van rechtspraak.nl (CC0). Elke regel heeft een eigen adres, bijvoorbeeld #r12.

1202300394/1/A2

2Datum uitspraak: 6 november 2024

3AFDELING

4BESTUURSRECHTSPRAAK

5Uitspraak op het hoger beroep van:

6[appellant A] en [appellant B], wonend in Groningen,

7tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 7 december 2022 in zaak nrs. 22/1002 en 22/1006 in het geding tussen:

8[appellant A] en [appellant B]

9en

10Instituut Mijnbouwschade Groningen.

11Procesverloop

12Bij besluiten van 20 augustus 2021 heeft het Instituut aan [appellant A] en [appellant B] ieder een schadevergoeding van € 1.891,12, vermeerderd met wettelijke rente, voor waardedaling van hun woning toegekend.

13Bij besluiten van 16 februari 2022 heeft het Instituut de door [appellant A] en [appellant B] daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.

14Bij uitspraak van 7 december 2022 heeft de rechtbank het door [appellant A] en [appellant B] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard en bepaald dat de rechtsgevolgen van de besluiten in stand blijven.

15Tegen deze uitspraak hebben [appellant A] en [appellant B] hoger beroep ingesteld.

16Het Instituut heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven.

17De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 14 oktober 2024, waar [appellant A] en [appellant B], vertegenwoordigd door mr. H.R. ten Broeke, en het Instituut, vertegenwoordigd door mr. L. Sijbrandij-Leyten en mr. C.L. Kuipers, zijn verschenen.

18De derde belanghebbende, de woningcorporatie Stichting Lefier (hierna: Lefier), gevestigd te Hoogezand, is niet verschenen.

19Overwegingen

201. Lefier heeft op 3 maart 1977 de eigendom verkregen van een perceel grond, met de daarop aanwezige opstallen van een ééngezinswoning met toebehoren, adres [locatie] te Groningen (verder: de woning).

212. Op 13 november 2009 hebben Lefier en [appellant A] en [appellant B] een notariële akte ‘vestiging erfpacht koopgarant (eengezinswoning)’ getekend (verder: de akte). Door inschrijving van de akte in de openbare registers van het Kadaster is een (eeuwigdurend) recht van erfpacht op het perceel ten behoeve van [appellant A] en [appellant B] voor het gebruik van de woning gevestigd.

223. Voor de vestiging van dit erfpachtrecht hebben [appellant A] en [appellant B] een bedrag van € 105.000,- betaald aan Lefier. De onderhandse verkoopwaarde van het registergoed is getaxeerd op € 140.000,- (vrij van huur en gebruik) inbegrepen de afkoopsom van de canon voor de gehele duur van het erfpachtrecht. Dit bedrag is verminderd met een door Lefier verleende korting van € 35.000,-. Lefier is dus bloot eigenaar van het registergoed en [appellant A] en [appellant B] zijn ieder voor een onverdeelde helft gerechtigd tot het erfpachtrecht.

234. Het erfpachtrecht is door Lefier verleend onder bepaalde koopgarantbepalingen die zijn opgenomen in de akte. Met ‘koopgarant’ wordt bedoeld een eigendoms- en beheervorm voor woningen, waarbij de woningen aan natuurlijke personen voor zelfbewoning worden verkocht en geleverd en waarbij de kwaliteit en het onderhoud van de woningen op lange termijn worden gewaarborgd. Ook geldt er een terugkoopregeling.

245. In hoofdstuk D van de akte is de terugkoopprocedure neergelegd. Daarin is bepaald dat de erfpachter verplicht is om het registergoed bij voorgenomen vervreemding aan te bieden aan de woningcorporatie, en de woningcorporatie verplicht is om tot aankoop van het registergoed over te gaan. In hoofdstuk F van de akte is bepaald hoe de koopgarant-prijs bij terugkoop door de woningcorporatie wordt vastgesteld. Deze prijs wordt onder meer bepaald door het percentage waarvoor erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed volgens hoofdstuk I. In hoofdstuk I van de akte is bepaald dat het percentage waarvoor de erfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het registergoed in de betreffende koopovereenkomst wordt vastgesteld (minimaal 50%) en bovendien wordt vastgelegd in de akte van vestiging erfpacht. In dit geval is het percentage in de akte bepaald op 50%.

256. Op 6 november 2020 heeft het Instituut de aanvragen van [appellant A] en [appellant B] ontvangen om vergoeding van waardedaling dan wel verminderde waardestijging (verder: waardedaling) voor de woning.

267. Bij besluiten van 20 augustus 2021 heeft het Instituut aan [appellant A] en [appellant B] ieder een vergoeding toegekend van € 1.891,12, vermeerderd met de wettelijke rente. De waardedalingsvergoeding is berekend over de WOZ-waarde op de peildatum van 1 januari 2019 van € 158.000,- en een 25% eigendomsaandeel ([appellant A] en [appellant B] hebben tezamen een 50% eigendomsaandeel).

278. Bij brieven van 14 september 2021 heeft het Instituut uiteengezet waarom een 25% eigendomsaandeel is gehanteerd bij het berekenen van de waardedalingsvergoeding. De reden is dat bij terugkoop van het erfpachtrecht aan Lefier de waardeontwikkeling van het registergoed door de helft wordt gedeeld. Als erfpachtgerechtigden hebben zij daarom recht op 50% van de waardedalingsvergoeding van de woning.

289. Bij besluiten van 16 februari 2022 is het bezwaar van [appellant A] en [appellant B] ongegrond verklaard.

29Regeling waardedaling

3010. De regeling voor de begroting van waardedaling van woningen (hierna: de regeling) is neergelegd in de Procedure en werkwijze van het Instituut (art. 3.2-3.5).

3111. Artikel 3.4, zesde lid, van de regeling luidt:

32Het Instituut houdt bij het bepalen van de vergoeding voor de waardedaling van de woning die toekomt aan de aanvrager, rekening met de zakenrechtelijke positie van de aanvrager ten opzichte van de woning, waaronder de periode waarin de eigenaar die woning in eigendom had en de waardedaling die gedurende deze periode is opgetreden, het gedeelte van de eigendom dat aan de aanvrager toebehoort en of de aanvrager de eigendom van de woning heeft.

3312. De regeling is een beleidsregel als bedoeld in artikel 1:3, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Uit artikel 4:84 van de Awb volgt dat het Instituut overeenkomstig deze beleidsregel handelt, tenzij dat voor [appellant A] en [appellant B] gevolgen zou hebben die, wegens bijzondere omstandigheden, onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.

3413. De Afdeling wijst voor een bespreking van de regeling op hoofdlijnen op haar uitspraak van 9 november 2022, ECLI:NL:RVS:2022:3218.

35Uitspraak van de rechtbank

3614. De rechtbank heeft de besluiten van 16 februari 2022 vernietigd, omdat [appellant A] en [appellant B] in bezwaar in strijd met artikel 7:4 Awb niet over een advies beschikten dat mede ten grondslag is gelegd aan de besluiten van 20 augustus 2021 en daarop dus niet konden reageren. De rechtbank heeft de rechtsgevolgen van de vernietigde besluiten in stand gelaten, omdat het Instituut de keuze om de waardedalingsvergoeding voor 50% aan [appellant A] en [appellant B] toe te kennen, in de procedure bij de rechtbank voldoende heeft onderbouwd.

37Hoger beroep van [appellant A] en [appellant B] en beoordeling door de Afdeling

38Artikel 5:90 BW

3915. [appellant A] en [appellant B] betogen allereerst dat de rechtbank heeft miskend dat zij op grond van artikel 5:90, eerste lid, BW recht hebben op een vergoeding van 100% van de waardedaling.

4016. Artikel 5:90, eerste lid, BW luidt als volgt:

41Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, behoren vruchten die tijdens de duur van de erfpacht zijn afgescheiden of opeisbaar geworden, en voordelen van roerende aard die de zaak oplevert, aan de erfpachter.

4217. De Afdeling heeft in haar uitspraak van 9 oktober 2024, ECLI:NL:RVS:2024:4079, onder 19, geoordeeld dat artikel 5:90, eerste lid, BW niet van toepassing is. De schadevergoeding voor waardedaling als gevolg van ligging van de woning in het risicogebied is geen voordeel dat de zaak oplevert.

4318. Het betoog slaagt niet.

44Verdeling vergoeding tussen [appellant A] en [appellant B] en Lefier

4519. [appellant A] en [appellant B] betogen dat zij recht hebben op 100% van de schadevergoeding. De erfpachtvoorwaarden regelen dat bij de uiteindelijke verkoop, dus achteraf, de waardestijging dan wel waardedaling wordt gedeeld tussen erfverpachter en erfpachter. Deze regeling is volgens hen niet van toepassing, omdat de door het Instituut toegekende schadevergoeding op grond van de (waardedalings)regeling lopende de erfpacht wordt uitgekeerd. Op de zitting hebben [appellant A] en [appellant B] uiteengezet dat de regeling anders oneerlijk uitwerkt.

4620. De Afdeling volgt dit betoog niet en wijst op de eerder genoemde uitspraak van 9 oktober 2024. De Afdeling wijst in het bijzonder op rechtsoverweging 27 van de uitspraak. Hierin heeft de Afdeling geoordeeld dat de erfpachter en erfverpachter/blooteigenaar beiden zakelijk gerechtigden zijn en dat de vergoeding voor waardeontwikkeling op een redelijke en billijke wijze tussen hen moet worden verdeeld. Het ligt dan in de rede om aan te sluiten bij wat partijen zijn overeengekomen over de verdeling van de waardeontwikkeling op het moment van terugkoop. Dat is immers de verdeling van de waardeontwikkeling zoals partijen die voor ogen hebben gehad. Niet valt in te zien waarom het redelijk en billijk zou zijn dat Lefier als blooteigenaar niets krijgt. Die lijdt als blooteigenaar immers ook schade in de vorm van waardevermindering dan wel verminderde waardestijging van het blooteigendom. In wat [appellant A] en [appellant B] hebben betoogd, ligt geen grond voor een ander oordeel.

4721. Het betoog slaagt niet.

48Cessie

4922. Het betoog van [appellant A] en [appellant B] dat gelet op artikel 4 van onderdeel C van de leveringsakte Lefier de vordering op het Instituut aan hen heeft overgedragen, slaagt niet.

5023. Bij het bepalen van de waardedalingsvergoeding van de woning die toekomt aan de aanvrager wordt, als gezegd, door het Instituut gekeken naar de zakenrechtelijke positie van de aanvrager ten opzichte van de woning. Dat laat onverlet dat de vordering tot vergoeding van waardedaling door middel van cessie kan worden overgedragen aan een derde. De aanvrager moet aantonen dat hij aanspraak heeft op de volledige waardedalingsvergoeding, bijvoorbeeld door bewijs te leveren van een rechtsgeldige cessie.

5124. Artikel 4 onderdeel C van de leveringsakte luidt als volgt:

52De op het Registergoed betrekking hebbende titelbewijzen en bescheiden als bedoeld in artikel 7:9 Burgerlijk Wetboek zijn, voor zover de Woningcorporatie deze in zijn bezit had, aan Erfpachter afgegeven.

53Alle aanspraken die de Woningcorporatie ten aanzien van het Registergoed kan of zal kunnen doen gelden tegenover derden, waaronder begrepen bouwer(s), (onder)aannemer(s), installateur(s) en leverancier(s) gaan hierbij over op Erfpachter. (…)

5425. Bij cessie moet de vordering op grond van artikel 3:98, in samenhang met artikel 3:84, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek (BW), in voldoende mate door de akte worden bepaald. Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat de eis dat de over te dragen vordering voldoende ‘bepaald’ moet zijn, niet strikt moet worden uitgelegd. Voor het overdragen van vorderingen is voldoende dat de desbetreffende akte zodanige gegevens bevat dat, eventueel achteraf, aan de hand daarvan kan worden vastgesteld om welke vorderingen het gaat. De vraag hoe specifiek die gegevens dienen te zijn, moet worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (zie HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427, onder 4.2. en 4.5).

5526. In artikel 4 onderdeel C van de leveringsakte is een algemeen cessiebeding opgenomen. Daaruit volgt naar het oordeel van de Afdeling niet zonder meer dat de vordering tot schadevergoeding wegens waardedaling van de woning is overgedragen aan [appellant A] en [appellant B]. De reikwijdte van de bepaling lijkt beperkt tot aanspraken die onlosmakelijk met de voortgezette eigendom van de woning verband houden. De vordering tot vergoeding van waardedaling hangt niet onlosmakelijk samen met de voortgezette eigendom van de woning. Dat partijen niet beoogd hebben de schadevergoeding voor waardedaling van de woning te cederen, kan bovendien worden afgeleid uit de omstandigheid dat zij wel afspraken hebben gemaakt over de verdeling van de waardestijging of waardedaling bij verkoop van de woning. Voor het oordeel dat partijen desondanks hebben bedoeld de vordering tot schadevergoeding wegens waardedaling over te dragen zijn feiten en omstandigheden nodig die daar expliciet op wijzen. [appellant A] en [appellant B] hebben zodanige feiten en omstandigheden niet aangevoerd. Het betoog slaagt niet.

56Conclusie

5727. Uit het voorgaande volgt dat het Instituut terecht aan [appellant A] en [appellant B] tezamen 50% van de waardeverminderingsvergoeding heeft toegekend.

5828. Het hoger beroep is ongegrond. De aangevallen uitspraak wordt bevestigd.

5929. Het Instituut hoeft in hoger beroep geen proceskosten te vergoeden.

60Beslissing

61De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State:

62bevestigt de aangevallen uitspraak.

63Aldus vastgesteld door mr. J.E.M. Polak, voorzitter, en mr. C.H.M. van Altena en mr. M. Soffers, leden, in tegenwoordigheid van mr. M.A.E. Planken, griffier.

64w.g. Polak

65voorzitter

66w.g. Planken

67griffier

68Uitgesproken in het openbaar op 6 november 2024

69299-1120