Naar de inhoud
Uitsprakenmonitor mijnbouwschade
GoedgekeurdRechtbank Noord-Nederlandenkelvoudige kamerOverig (raakt mijnbouwschade)Ongegrond

ECLI:NL:RBNNE:2024:1341

Rechtbank Noord-Nederland · 11 april 2024 · enkelvoudige kamer · Eerste aanleg - enkelvoudig

Rb. Noord-Nederland 11 april 2024, ECLI:NL:RBNNE:2024:1341

Samenvatting

RedactioneelGoedgekeurd

Een huurster van een sociale huurwoning betwistte de WOZ-waarde van € 200.000, onder meer wegens onderhoudstoestand en gestelde aardbevingsschade. De rechtbank erkent haar procesbelang, maar oordeelt dat de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk heeft gemaakt en geen rekening hoefde te houden met de niet met een schaderapport onderbouwde aardbevingsschade. Beroep ongegrond.

Citaat (regel 47)
“De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.”
Naar regel 47 in de uitspraak
Op rechtspraak.nl (opent in een nieuw venster) Gebruik deze uitspraak in mijn zienswijze Trilling op mijn adres Correctie melden
Samenvatting en labels zijn redactioneel; de uitspraak zelf is leidend.

Feiten uit de uitspraak

  • Onderwerp

    • Overig (raakt mijnbouwschade)

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 27)
      “4.1. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning van eiseres per waardepeildatum 1 januari 2021 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer.”
      Naar regel 27 in de uitspraak

  • Kwesties

    • Overig

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 37, r.o. 5.1)
      “De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft hoeven houden met de door eiseres gestelde aardbevingsschade, omdat eiseres hiervan geen schaderapport heeft overgelegd.”
      Naar regel 37 in de uitspraak

    • Procedureel (Awb)

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 25, r.o. 3.3)
      “De rechtbank komt daarom toe aan een inhoudelijke beoordeling van het beroep.”
      Naar regel 25 in de uitspraak

  • Wie stelde (hoger) beroep in

  • Uitspraak (dictum)

  • Gunstig voor

  • Toewijzing

    • Niet van toepassing

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 45, r.o. 7)
      “Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres per waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 gehandhaafd blijft op € 200.000.”
      Naar regel 45 in de uitspraak

  • Gemachtigde

    • Gepseudonimiseerde gemachtigde · namens aanvrager

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 7)
      “(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ),”
      Naar regel 7 in de uitspraak

    • Gepseudonimiseerde gemachtigde · namens IMG

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 10)
      “(gemachtigde: [gemachtigde heffingsambtenaar] ).”
      Naar regel 10 in de uitspraak

  • Bedrag

    • € 200.000,00 · overig

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 13, r.o. 1.2)
      “voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 200.000.”
      Naar regel 13 in de uitspraak

    • € 185.000,00 · overig

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 30, r.o. 4.4)
      “Eiseres bepleit een waarde van € 185.000.”
      Naar regel 30 in de uitspraak

  • Datum besluit op bezwaar

    • 16 januari 2023

      Goedgekeurd
      Citaat (regel 12)
      “1.1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 januari 2023.”
      Naar regel 12 in de uitspraak

Niet genoemd in de uitspraak: deskundigen, aantal schades, trillingssterkte, plaats.

Elk feit staat letterlijk in de uitspraak; klap het citaat open voor de vindplaats.

Kernoverwegingen

  1. r.o. 3.3

    Goedgekeurd

    Als huurder van een niet-geliberaliseerde woning heeft eiseres procesbelang bij een lagere WOZ-waarde.

    “In een dergelijk geval kan de huurder belang hebben bij een lagere WOZwaarde, omdat de WOZ-waarde mogelijk van invloed is op zijn huurprijs.”
    Naar regel 25 in de uitspraak

  2. r.o. 5.1

    Goedgekeurd

    Gestelde aardbevingsschade zonder schaderapport hoeft niet in de WOZ-waarde te worden verdisconteerd; scheurvorming is bij dit type woningen gebruikelijk.

    “De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft hoeven houden met de door eiseres gestelde aardbevingsschade, omdat eiseres hiervan geen schaderapport heeft overgelegd.”
    Naar regel 37 in de uitspraak

Inhoudsindicatie van de Rechtspraak

WOZ-waarde huurappartement niet te hoog. Procesbelang huurder niet-geliberaliseerde woonruimte.

Volledige tekst

Tekst van rechtspraak.nl (CC0). Elke regel heeft een eigen adres, bijvoorbeeld #r12.

1RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
2Zittingsplaats Groningen
3Bestuursrecht
4zaaknummer: LEE 23/1155
5uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 11 april 2024 in de zaak tussen
6[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
7(gemachtigde: [gemachtigde eiseres] ),
8en
9de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor,
10(gemachtigde: [gemachtigde heffingsambtenaar] ).
11Inleiding
121.1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 16 januari 2023.
131.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres eiseres] (de woning) per waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 200.000.
141.3. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres tegen de vastgestelde waarde bij de uitspraak op bezwaar van 16 januari 2023 ongegrond verklaard.
151.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
161.5. De rechtbank heeft het beroep op 29 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar met [taxateur verweerder] (taxateur).
17Derde-belanghebbende
18Namens Woningcorporatie Stichting Nijestee (de verhuurder) is op 29 februari 2024 aan de rechtbank per email verklaard (door [naam x] bedrijfsjurist) niet als derdebelanghebbende aan het geding te willen deelnemen.
19Feiten
202. Eiseres is huurder van de woning aan de [adres eiseres] . Het betreft een in 1986 gebouwde portiekflat met een balkon en een aangebouwde berging.
21Beoordeling door de rechtbank
22Eerst en vooraf
233.1. De rechtbank beantwoordt in deze uitspraak allereerst de vraag of eiseres als huurder van de woning procesbelang heeft bij dit beroep.
243.2. Voor toepassing van artikel 8:69a van de Algemene wet Bestuursrecht (relativiteit), zoals de heffingsambtenaar aanvoert, bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen ruimte. Voor zover de heffingsambtenaar bedoeld heeft te stellen dat eiseres geen procesbelang heeft, volgt de rechtbank haar daarin ook niet. Als uitgangspunt geldt dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking is bekendgemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft. Hierop geldt een uitzondering wanneer uit de vaststaande feiten volgt dat de gebruiker van een woning door een wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde niet in een gunstiger positie kan komen.
253.3. In dit geval is sprake van een niet-geliberaliseerde woonruimte (een sociale huurwoning). In een dergelijk geval kan de huurder belang hebben bij een lagere WOZwaarde, omdat de WOZ-waarde mogelijk van invloed is op zijn huurprijs. De heffingsambtenaar heeft weliswaar onweersproken aangevoerd dat de huurprijs van eiseres fors lager ligt dan de maximale huurprijs zodat zij geen direct financieel gevolg ondervindt bij de door haar voorgestane vermindering met € 15.000, maar de heffingsambtenaar heeft daarbij niet aannemelijk gemaakt dat uit de vaststaande feiten volgt dit ook geldt wanneer de vastgestelde WOZ-waarde op andere - eventueel nader - door eiseres aan te voeren gronden verder verlaagd moet worden. De rechtbank komt daarom toe aan een inhoudelijke beoordeling van het beroep.
26De verdere beoordeling
274.1. De rechtbank beoordeelt in deze uitspraak of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning van eiseres per waardepeildatum 1 januari 2021 niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden die eiseres heeft aangevoerd.
284.2. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot haar oordeel komt en welke gevolgen dat oordeel heeft.
294.3. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
304.4. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een waarde van € 185.000. De heffingsambtenaar houdt vast aan de door hem vastgestelde waarde van € 200.000.
314.5. Eiseres voert - samengevat - aan dat uit de herleide marktwaarden van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten blijkt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van onjuiste KOUDV-factoren. Verder stelt eiseres dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand en/of aardbevingsschade van haar woning. Eiseres heeft foto’s overgelegd van scheurvorming in haar woning. Zij wijst erop dat zij niet wist dat zij een schademelding kon doen bij het IMG. Volgens eiseres moet de kwaliteit en onderhoud van haar woning op een factor 2 worden gezet (= matig). Van de referentieobjecten is niet gesteld dat deze met achterstallig onderhoud en/of aardbevingsschade te maken hebben. Dit blijkt ook niet uit de door de heffingsambtenaar overgelegde foto’s. Voorts stelt eiseres dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexering van de verkopen van de referentiewoningen naar de waardepeildatum niet inzichtelijk is. Ook stelt eiseres dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe rekening is gehouden met eventueel overgenomen VvE-bijdragen. Eiseres onderbouwt de door haar voorgestane waarde met een zelfgemaakt overzicht van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten. Hieruit blijkt volgens eiseres dat haar woning - met name ten opzichte van [adres a] - te hoog is bepaald. Tot slot stelt eiseres dat de heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het motiveringsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel, omdat in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is ingegaan op de argumenten die zij naar voren had gebracht. Ter zitting heeft eiseres haar beroepsgrond dat hij niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken - zoals de grondstaffel - zou hebben ontvangen, laten varen.
324.6. De heffingsambtenaar stelt zich - ook samengevat - op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft in beroep ter onderbouwing van zijn waardebepaling gewezen op een waardematrix die is opgemaakt door zijn WOZ-taxateur, waarin de waarde van de woning - op grond van de zogenoemde vergelijkingsmethode - op de waardepeildatum 1 januari 2021 is bepaald op € 200.000. De matrix bevat gegevens van de woning van eiseres en een drietal referentieobjecten, allemaal portiekflats gelegen te Groningen, te weten [adres a] (verkocht op 17 november 2020 voor € 190.455), [adres b] (verkocht op 20 september 2020 voor € 207.748) en [adres c] (verkocht op 3 september 2020 voor € 188.250).
334.7. De heffingsambtenaar moet, in het licht van wat eiseres heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
34Hoe is de rechtbank tot dit oordeel gekomen?
35De waardering van de woning
365.1. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de in zijn matrix genoemde referentieobjecten en de toelichting ter zitting, in het licht van hetgeen eiseres heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Zij neemt hierbij in aanmerking dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten, wat ligging, type, bouwjaar, kwaliteit, onderhoud en uitstraling betreft, voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak van eiseres en dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De prijzen per m² voor de onroerende zaak kunnen worden herleid uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De gecorrigeerde prijs per eenheid (PPE) van de woning van eiseres van € 2.175 is, in vergelijking met de PPE’s van de referentiepanden, die € 2.354, € 2.383 en € 2.560 zijn, niet te hoog bepaald. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in de door hem toegepaste KOUDV-factoren, die bij eiseres op een 3 (= gemiddeld) zijn gezet behalve bij de voorzieningen waar is uitgegaan van een 2 (= matig). Voor een grotere correctie ziet de rechtbank geen aanleiding.
37De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft hoeven houden met de door eiseres gestelde aardbevingsschade, omdat eiseres hiervan geen schaderapport heeft overgelegd. Ook anderszins heeft eiseres de aardbevingsschade onvoldoende onderbouwd. De door eiseres overgelegde foto’s geven daarvoor onvoldoende aanleiding. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat scheurvorming niet ongebruikelijk is voor dit type woningen en dat dit ook geldt voor de referentieobjecten. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin.
385.2. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het door eiseres zelfgemaakte overzicht van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten de waardebepaling van de heffingsambtenaar niet kunnen ontkrachten. Daarbij overweegt de rechtbank dat taxeren geen rekenkundige exercitie is. Verder volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in de door hem in deze procedure toegepaste oppervlaktematen van de onroerende zaak en die van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat dit door toepassing van de zogenoemde wortelformule sowieso niet uitmaakt.
395.3. Eiseres heeft de inzichtelijkheid van de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexering van de verkopen van de referentiewoningen naar de waardepeildatum betwist, maar heeft niet, althans onvoldoende, aangegeven wat die indexering dan wel zou moeten zijn. Het enkel verwijzen naar algemene indexeringscijfers is onvoldoende.
405.4. Ten aanzien van de VvE-bijdrage heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat het aandeel in de reserve van de VvE bij de vergelijkingsobjecten in mindering is gebracht. Daarom slaagt deze beroepsgrond niet.
415.5. Ook overigens heeft eiseres geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie zouden moeten leiden dat de heffingsambtenaar de onderhavige waarde van € 200.000 te hoog heeft vastgesteld.
42Heeft de heffingsambtenaar in strijd gehandeld met het motiveringsbeginsel?
436. Ingevolge artikel 7:12, eerste lid, van de Awb dient de beslissing op het bezwaar te berusten op een deugdelijke motivering, die bij de bekendmaking van de beslissing wordt vermeld. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar voldoende gemotiveerd op welke gronden hij het bezwaar heeft afgewezen. De motiveringsplicht van artikel 7:12 van de Awb strekt niet zover dat de heffingsambtenaar verplicht is op alle nog verder aangedragen argumenten in te gaan. De rechtbank is van oordeel dat in de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd is ingegaan op de gronden van eiseres. Ook deze grief treft geen doel.
44Conclusie en gevolgen
457. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond. Dat betekent dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres per waardepeildatum 1 januari 2021 voor het belastingjaar 2022 gehandhaafd blijft op € 200.000. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
46Beslissing
47De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
48Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Sanna, rechter, in aanwezigheid van R.H. Wolfslag, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 april 2024.
49griffier
50rechter
51Informatie over hoger beroep
52Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
53Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
54Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
55 
56[1] Zie Hoge Raad 20 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:467
57[2] Zie Hoge Raad 8 maart 2024, ECLI:NL:HR:2024:238
58[3] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44
59[4] Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen
60[5] Instituut Mijnbouwschade Groningen
61[6] Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Amsterdam, 20 april 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2359, onder 5.2.
62[7] Door toepassing van de wortelformule ontstaat een niet-lineair verband tussen de toename van de oppervlakte en de stijging van waarde. In een grafiek is dat zichtbaar als een kromme lijn met een afnemende stijging van de waarde bij een grotere oppervlakte.
63[8] Zie Gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 28 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3286, onder 4.4.