GoedgekeurdRechtbank Noord-Nederlandmeervoudige kamerOverig (raakt mijnbouwschade)Gegrond, zelf voorzien
ECLI:NL:RBNNE:2016:1162
Rechtbank Noord-Nederland · 15 maart 2016 · meervoudige kamer · Eerste aanleg - meervoudig
Rb. Noord-Nederland 15 maart 2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:1162Samenvatting
RedactioneelGoedgekeurdEigenaar van een woning met garagebedrijf in het gaswinningsgebied betwistte de WOZ-waarde 2014 (€ 315.000). Het aardbevingsrisico bestond al op de waardepeildatum 1 januari 2013, zodat naar die toestand wordt gewaardeerd. Gemeente noch eiser maakt de eigen waarde aannemelijk; de rechtbank stelt de waarde zelf vast op € 300.000.
Citaat (regel 62)
“9. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de waarde tot een bedrag van € 300.000.”
Op rechtspraak.nl (opent in een nieuw venster) Gebruik deze uitspraak in mijn zienswijze Trilling op mijn adres Correctie melden
Samenvatting en labels zijn redactioneel; de uitspraak zelf is leidend.
Feiten uit de uitspraak
Onderwerp
Overig (raakt mijnbouwschade)
GoedgekeurdCitaat (regel 5)
“uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 15 maart 2016 in de zaak tussen”
Kwesties
Overig
GoedgekeurdCitaat (regel 41, r.o. 4.1)
“De rechtbank gaat er daarom van uit dat reeds op de waardepeildatum 1 januari 2013 het risico op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter aanwezig was.”
Wie stelde (hoger) beroep in
Aanvrager
Goedgekeurd
Uitspraak (dictum)
Gegrond, zelf voorzien
GoedgekeurdCitaat (regel 69)
“- vermindert de waarde tot een bedrag van € 300.000;”
Gunstig voor
Aanvrager
Goedgekeurd
Toewijzing
Gedeeltelijk toegewezen
GoedgekeurdCitaat (regel 35, r.o. 2.1)
“Eiser bepleit een waarde van € 208.400 en verweerder staat een waarde voor van € 315.000.”
Gemachtigde
Gepseudonimiseerde gemachtigde · namens aanvrager
GoedgekeurdGepseudonimiseerde gemachtigde · namens IMG
Goedgekeurd
Deskundige
Taxatiebureau [Q] ([taxateur]) · partijdeskundige · rechter volgt het advies niet
GoedgekeurdCitaat (regel 58)
“6.3 Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er met de twee overgebleven vergelijkingspercelen niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.”
overig ([taxateur]) · contra-expert · rechter volgt het advies niet
GoedgekeurdCitaat (regel 60, r.o. 7)
“De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser met het door hem ingebrachte taxatierapport er evenmin in is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.”
Bedrag
€ 315.000,00 · overig
GoedgekeurdCitaat (regel 35, r.o. 2.1)
“Eiser bepleit een waarde van € 208.400 en verweerder staat een waarde voor van € 315.000.”
€ 208.400,00 · gevorderd
GoedgekeurdCitaat (regel 35, r.o. 2.1)
“Eiser bepleit een waarde van € 208.400 en verweerder staat een waarde voor van € 315.000.”
€ 300.000,00 · toegewezen door de rechter
GoedgekeurdCitaat (regel 69)
“- vermindert de waarde tot een bedrag van € 300.000;”
€ 17.000,00 · overig
GoedgekeurdCitaat (regel 31, r.o. 1.9)
“De kosten voor het herstel van deze schade bedragen € 17.000 volgens een ter zake opgemaakte offerte.”
€ 45,00 · griffierecht
GoedgekeurdCitaat (regel 71)
“- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden;”
€ 1.798,60 · proceskosten
GoedgekeurdCitaat (regel 72)
“- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.798,60.”
Ligging
Boven het Groningenveld
GoedgekeurdCitaat (regel 21)
“1.2 De onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsbied van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. (NAM) (hierna: het gaswinningsgebied).”
Datum besluit op bezwaar
29 januari 2015
GoedgekeurdCitaat (regel 13)
“Bij uitspraak op bezwaar van 29 januari 2015 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.”
Datum primair besluit
31 januari 2014
GoedgekeurdCitaat (regel 12)
“Bij besluit van 31 januari 2014 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat #] te [B] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 315.000.”
Niet genoemd in de uitspraak: aantal schades, trillingssterkte, plaats.
Elk feit staat letterlijk in de uitspraak; klap het citaat open voor de vindplaats.
Kernoverwegingen
r.o. 4.5
GoedgekeurdHet risico op aardbevingen tot 5.0 bestond al op de waardepeildatum 1 januari 2013; latere bevingen zijn geen bijzondere omstandigheid in de zin van art. 18 lid 3 Wet WOZ.
“Deze aardbevingen hebben dan ook niet geleid tot een verandering van deze bodemgesteldheid, maar zijn een gevolg van de reeds bestaande bodemgesteldheid.”
r.o. 6.3
GoedgekeurdPas verkopen met een koopovereenkomst na februari 2013 weerspiegelen het aardbevingsrisico voldoende; de twee resterende vergelijkingspercelen onderbouwen de waarde niet.
“Verkopen, waarvan de koopovereenkomst ná februari 2013 is gesloten, bevatten naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende informatie over de invloed van de uit de op 1 januari 2013 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende factoren (het imago-effect, de onzekerheid over de vergoeding van de kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning en de rompslompschade, zie onder 4.6) op de waardebepaling.”
r.o. 8
GoedgekeurdBeide partijen maken hun waarde niet aannemelijk; de rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op € 300.000.
“De rechtbank stelt de waarde, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, schattenderwijs vast op een bedrag van € 300.000 Hierbij heeft de rechtbank, in het voordeel van eiser, de door verweerder beleidsmatig toegepaste aftrek ter grootte van de kosten die zullen zijn gemoeid met het herstel van de zichtbare fysieke schade (zie bij 4.7) mede in aanmerking genomen.”
Inhoudsindicatie van de Rechtspraak
WOZ. Het risico op aardbevingen bestond al op de peildatum. Met de twee overgebleven vergelijkingspercelen maakt de gemeente Winsum de waarde niet aannemelijk.
Volledige tekst
Tekst van rechtspraak.nl (CC0). Elke regel heeft een eigen adres, bijvoorbeeld #r12.
1RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
2Zittingsplaats Groningen
3Bestuursrecht
4zaaknummer: LEE 15/996
5uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 15 maart 2016 in de zaak tussen
6[eiser] , te [woonplaats] , eiser
7(gemachtigde: [gemachtigde] ),
8en
9de heffingsambtenaar van de gemeente Winsum, verweerder
10(gemachtigde: [gemachtigde] ).
11Procesverloop
12Bij besluit van 31 januari 2014 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat #] te [B] (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 315.000.
13Bij uitspraak op bezwaar van 29 januari 2015 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
14Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
15Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
16Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2015. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
17Overwegingen
18Feiten
191. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
201.1 De onroerende zaak is een in 1825 gebouwde woning met (later aangebouwde) bedrijfsruimte. De bedrijfsruimte is bij eiser in gebruik als garagebedrijf met showroom en werkplaats.
211.2 De onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsbied van de Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. (NAM) (hierna: het gaswinningsgebied). Als gevolg van de gaswinning doen zich in dit gebied aardbevingen voor. Deze aardbevingen blijken vanaf het moment dat het KNMI deze is gaan registreren (1986) in frequentie en in kracht toe te nemen.
221.3 Op 16 augustus 2012 vond bij de plaats Huizinge, gemeente Loppersum, de zwaarste aardbeving met de grootste schadelijke gevolgen tot nu toe plaats. Deze aardbeving had een kracht van 3.6 op de Schaal van Richter en duurde langer dan voorgaande aardbevingen.
231.4 Naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge heeft het KNMI in januari 2013 het onderzoeksrapport “The August 16, 2012 Earthquake near Huizinge (Groningen)” gepubliceerd. Eén van de uitkomsten van het onderzoek van het KNMI is dat de hoeveelheid aardbevingen zal toenemen en dat dat verschijnsel lijkt te correleren met de toegenomen aardgasproductie. In de samenvatting van het onderzoeksrapport staat verder vermeld:
24“Het is niet mogelijk gebleken de maximaal mogelijke magnitude voor aardbevingen in het Groningen veld te schatten op basis van de statistiek. Dit wordt veroorzaakt door de specifieke vorm van de frequentie-magnitude relatie voor het veld en is mogelijk beïnvloed door de niet stationariteit van het proces. Verdere studies, waarbij geologische data en geomechanische modellen gebruikt worden, kunnen mogelijk extra informatie geven.
25Tenslotte is een vergelijking gemaakt met gas- en olievelden buiten Nederland en de daarin opgetreden geïnduceerde events. Maximale sterktes van bevingen, zoals in de literatuur vermeld, varieren van M=4.2 tot 4.8. Hieruit wordt de conclusie getrokken dat niet verwacht wordt dat de maximaal mogelijke magnitude groter dan 5 zal worden. Maximale intensiteiten die behoren bij een ondiepe aardbeving met magnitude 4-5, zullen waarschijnlijk in de VI-VII range liggen.”.
261.5 Het Staatstoezicht op de Mijnen (SodM) heeft ook een onderzoek ingesteld naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge. Het SodM heeft in zijn rapport van 16 januari 2013 vastgesteld dat de toegenomen gasproductie sinds 2000 van circa 20 miljard m³ tot circa 50 miljard m³ per jaar niet alleen heeft geleid tot een toename van het aantal aardbevingen, maar ook tot een grotere kans op zwaardere aardbevingen. Uit het onderzoek van het SodM blijkt dat het niet te verwachten is dat op korte termijn het aantal aardbevingen zal afnemen. Alleen door de gasproductie heel drastisch te verminderen of zelfs te stoppen, is te verwachten dat na enkele jaren vrijwel geen voelbare aardbevingen meer zullen optreden in het gaswinningsgebied. Het SodM heeft de uitkomsten van het zojuist bedoelde rapport in een brief van 22 januari 2013 kenbaar gemaakt aan de Minister van Economische Zaken. In deze brief vermeldt het SodM onder meer:
27“Ten aanzien van de relatie tussen de productiesnelheid, productie en de kans op aardbevingen zijn SodM en NAM het erover eens dat er sprake is van een ongeveer lineaire relatie tussen productiesnelheid en kans op aardbevingen (zie bijlage 2: brief van NAM 21 januari 2013).”.
281.6 In het gaswinningsgebied vonden in de nacht van 7 februari 2013 twee bevingen plaats van respectievelijk 2.7 en 3.2 op de Schaal van Richter. In de nacht van 9 februari 2013 vond een aardbeving plaats met een kracht van 2.7 op de Schaal van Richter. Op 11 februari 2013 en op 15 februari 2013 vonden aardbevingen plaats met een kracht van 2.0 op de Schaal van Richter.
291.7 Minister Kamp van Economische Zaken heeft omstreeks februari 2013 in de media de uitspraak gedaan dat de kans bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. Bij brief van 11 februari 2013 heeft Minister Kamp de Tweede Kamer ingelicht over verschillende onderzoeken die inmiddels hadden plaatsgevonden, en ook over de door hem zelf nog in te stellen onderzoeken naar onder andere de kracht van de aardbevingen en ook de mogelijke waardevermindering van de onroerende zaken in het aardbevingsgebied.
301.8 Vóór de aardbeving van 16 augustus 2012 bij Huizinge, werd op basis van onderzoek aangenomen dat in het onderhavige gaswinningsgebied een risico bestaat op aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter.
311.9 Op 1 januari 2014 vertoonde de onroerende zaak nog niet herstelde aardbevingsschade. Deze schade heeft betrekking op de zijgevel van het opslag/magazijngedeelte. De kosten voor het herstel van deze schade bedragen € 17.000 volgens een ter zake opgemaakte offerte.
321.10 Verweerder bepaalt in het kader van de Wet WOZ de waarde van onroerende zaken, waarbij sprake is van nog niet herstelde aardbevingsschade, naar de staat van die zaken bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Daarbij houdt verweerder rekening met de op dat moment nog niet herstelde zichtbare fysieke aardbevingsschade, in die zin dat verweerder bij de waardebepaling een aftrek verleent ter grootte van de kosten die zullen zijn gemoeid met het herstel van deze aardbevingsschade. In dit geval heeft verweerder ten aanzien van de bij 1.9 bedoelde schade een aftrek verleend van € 17.000.
33Geschil en beoordeling
342.1 Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per
351 januari 2013. Eiser bepleit een waarde van € 208.400 en verweerder staat een waarde voor van € 315.000.
36Toestandsdatum
373.1 Artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaalt dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, in afwijking in zoverre van het eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
383.2 De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 5 september 2003, nr. 37 948, ECLI:NL:HR:2003:AI5685, overwogen dat de waarde van een onroerende zaak in beginsel moet worden bepaald naar de werkelijke toestand van die zaak op de waardepeildatum, ook voorzover die pas later is gebleken (rechtsoverweging 3.2).
393.3 Partijen zijn gezamenlijk van opvatting dat de onroerende zaak op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ dient te worden gewaardeerd naar de staat van de onroerende zaak bij het begin van het kalenderjaar (1 januari 2014). De rechtbank zal hierna beoordelen of zij deze rechtsopvatting kan volgen.
40Bodemgesteldheid
414.1 De rechtbank overweegt dat de onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsgebied van de NAM (zie 1.2) en dat aanvankelijk op 1 januari 2013 op basis van onderzoek nog werd aangenomen dat in dit gebied een risico bestaat op aardbevingen met een maximale kracht van 3.9 op de Schaal van Richter (zie 1.8). De rechtbank overweegt verder dat naar aanleiding van de aardbeving van 16 augustus 2012 nadere onderzoeken zijn verricht naar de (kans op) aardbevingen in het gaswinningsgebied. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn in januari 2013 gepubliceerd (zie 1.4 en 1.5). Eén van de uitkomsten van deze onderzoeken is dat er in het gaswinningsgebied een risico bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. De rechtbank verstaat deze bevinding aldus dat de op 1 januari 2013 aanvankelijk aangenomen maximale sterkte van de aardbevingen met een kracht van 3.9 op de Schaal van Richter is bijgesteld tot een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. De rechtbank gaat er daarom van uit dat reeds op de waardepeildatum 1 januari 2013 het risico op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter aanwezig was. Dat de aanwezigheid van dit risico pas in de loop van januari 2013 bekend is geworden, neemt niet weg dat op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ reeds op de waardepeildatum 1 januari 2013 rekening moet worden gehouden met dit risico (vergelijk het bij 3.2 bedoelde arrest van de Hoge Raad).
424.2 Eisers gemachtigde heeft ter zitting gesteld dat hij het bij 4.1 vermelde oordeel van de rechtbank, dat overeenkomt met het in de uitspraken van de rechtbank van 2 juli 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:3117, ECLI:NL:RBNNE:2015:3118 en ECLI:NL:RBNNE:2015:3119, gegeven oordeel, onderschrijft. Echter, bij dit oordeel moet volgens hem ook de mate van de gasproductie worden betrokken. Doordat onverminderd wordt doorgegaan met de gasproductie, blijft de hoeveelheid aardbevingen volgens hem toenemen (zie de bij 1.5 bedoelde brief van 22 januari 2013).
434.3 De rechtbank overweegt dat eisers gemachtigde ter zitting desgevraagd heeft verklaard dat de gasproductie in 2013 onverminderd is voortgezet. Pas in 2014 is de gasproductie verlaagd. Gesteld noch aannemelijk is echter geworden dat door de in 2013 voortgezette gasproductie op 1 januari 2014 een risico is ontstaan op meer en zwaardere aardbevingen dan het op 1 januari 2013 aanwezige risico op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. De rechtbank wijst eiser er hierbij op dat de uitkomsten van de bij 1.4 en 1.5 vermelde onderzoeken juist zijn gebaseerd op de onverminderde voortzetting van de gasproductie. De rechtbank komt dan ook niet tot een ander oordeel dan zij bij 4.1 heeft gegeven.
444.4 Eisers gemachtigde stelt dat, ondanks het bij 4.1 gegeven oordeel, de aardbevingen van februari 2013 en de (sterke) aardbevingen daarna gelden als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, zoals bedoeld in 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ. Ter ondersteuning van zijn stelling heeft eisers gemachtigde er ter zitting op gewezen dat uit de uitspraak van het vonnis van de civiele kamer van deze rechtbank van 2 september 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:4185, alsmede uit onderzoek van de Vrije Universiteit Amsterdam volgt dat na iedere (sterke) aardbeving de waarde van de onroerende zaak verder daalt.
454.5 De rechtbank overweegt dat, zoals volgt uit hetgeen bij 4.1 is overwogen, op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ ervan moet worden uitgegaan dat het gaswinningsgebied op 1 januari 2013 in een zodanige toestand verkeerde dat in dit gebied het risico bestond op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de aardbevingen van februari 2013 en later hun oorsprong vonden in de bodemgesteldheid van het gaswinninggebied zoals die bestond op 1 januari 2013. Deze aardbevingen hebben dan ook niet geleid tot een verandering van deze bodemgesteldheid, maar zijn een gevolg van de reeds bestaande bodemgesteldheid. Eisers stelling dat uit het vonnis van de civiele kamer van deze rechtbank alsmede uit onderzoek van de Vrije Universiteit Amsterdam volgt dat na iedere sterke aardbeving de waarde van de onroerende zaak verder daalt, brengt, wat hier ook van zij, de rechtbank niet tot een ander oordeel. Deze stelling ziet namelijk op de marktontwikkeling, zoals die ná de waardepeildatum 1 januari 2013 heeft plaatsgevonden. Marktontwikkelingen moeten echter los worden gezien van de toestand waarin de onroerende zaak op de waardepeildatum verkeerde, zodat deze bij het bepalen van de toestandsdatum niet relevant zijn. Hetgeen eiser bij 4.4 heeft gesteld, kan dus ook niet leiden tot een ander oordeel dan de rechtbank bij 4.1 heeft gegeven.
46Imago-effect, kosten aardbevingsbestendigheid, fysieke schade, rompslompschade
474.6 Dat op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ rekening moet worden gehouden met de werkelijke bodemgesteldheid op 1 januari 2013, ook voor zover die pas later is gebleken, brengt mee dat bij de waardevaststelling ervan uit moet worden gegaan dat de goed geïnformeerde meestbiedende gegadigde zich bij de prijsbepaling door die werkelijke bodemgesteldheid zou laten leiden. Deze gegadigde zou zich hierbij bovendien rekenschap hebben gegeven van alle voor die prijsbepaling van belang zijnde factoren, zoals het imago-effect, de te verwachten kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning, de te verwachten zichtbare fysieke schade en de rompslompschade. Hierbij wijst de rechtbank partijen erop dat al deze waardebeïnvloedende factoren voortvloeien uit de bodemgesteldheid van het gaswinningsgebied op 1 januari 2013. De zojuist bedoelde waardebeïnvloedende factoren zijn dan ook geen omstandigheden in de zin van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Dit laat onverlet dat deze waardebeïnvloedende factoren, achteraf bezien met de kennis van heden, wel licht kunnen werpen op de toestand van het gaswinninggebied op 1 januari 2013 en dus bij de waardering moeten worden betrokken. De rechtbank overweegt hierbij in aanvulling op haar onder 4.5 gegeven oordeel over de stelling van eiser dat na iedere (sterke) aardbeving de waarde van de onroerende zaak verder daalt, dat deze latere aardbevingen niet leiden tot een ander inzicht in de werkelijke toestand op 1 januari 2013, nu deze lichter waren dan de hiervoor genoemde 5.0 op de Schaal van Richter.
48Opgetreden zichtbare fysieke schade
494.7 Verweerder heeft, zo volgt uit hetgeen bij 1.10 is vermeld, overeenkomstig door hem kennelijk ter zake gevoerd beleid, bij de waardebepaling rekening gehouden met de kosten van de op 1 januari 2014 nog niet herstelde zichtbare fysieke schade (zie bij 1.9). Hierbij is echter niet komen vast te staan wanneer deze schade is ontstaan. Alleen indien ervan uit kan worden gegaan dat deze schade ná 1 januari 2013 is ontstaan, zou er aanleiding kunnen zijn voor toepassing van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. De vraag is vervolgens of de onroerende zaak hierdoor een verandering in waarde heeft ondergaan. Niet duidelijk is geworden of de kosten van herstel van de zichtbare fysieke schade volledig zullen worden vergoed door de NAM. Zou dit het geval zijn, dan zou ervan uit kunnen worden gegaan dat de prijs die een eventuele koper bereid zou zijn voor de onroerende zaak te betalen niet door deze kosten wordt beïnvloed. Indien de zichtbare fysieke schade al in het jaar 2013 zou zijn opgetreden en er recht bestaat op volledige vergoeding van die fysieke schade, dan zou dit dus niet leiden tot een waardeverandering. Nu de benodigde informatie over zowel het tijdstip van het ontstaan van de zichtbare fysieke schade als de vergoeding van de kosten voor het herstel daarvan ontbreekt, ziet de rechtbank voor wat betreft de zichtbare fysieke schade geen aanleiding voor toepassing van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ. Dit laat onverlet dat de rechtbank bij de waardering van de onroerende zaak de door verweerder beleidsmatig toegepaste aftrek ter grootte van de kosten die zullen zijn gemoeid met het herstel van deze aardbevingsschade (€ 17.000) in het voordeel van eiser in stand zal laten. Voor zover eiser nog heeft bedoeld te stellen dat, naast de zojuist bedoelde fysieke zichtbare schade, ook sprake is van funderingsschade, gaat de rechtbank hieraan voorbij. Ter zitting heeft eisers gemachtigde namelijk verklaard dat hier nog geen onderzoek naar is gedaan. Het is daarom onvoldoende duidelijk geworden of, dan wel in hoeverre, sprake is van funderingsschade.
50Conclusie toestandsdatum
514.8 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de onroerende zaak dient te worden gewaardeerd naar de toestand op 1 januari 2013. De rechtbank kan de bij 3.3 vermelde rechtsopvatting van partijen dus niet volgen.
52De waardering
535.1 Naar de bedoeling van de wetgever dient de waarde in de zin van de Wet WOZ te worden gesteld op de prijs, welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
545.2 Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2013 en naar de toestand op 1 januari 2013 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).
555.3 Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de zogenaamde vergelijkingsmethode. Ter onderbouwing van de door hem getaxeerde waarde verwijst verweerder naar een door [taxateur] , gecertificeerd WOZ-taxateur, verbonden aan Taxatiebureau [Q] , opgemaakt taxatierapport. In dit taxatierapport wordt de waarde van de onroerende zaak gewaardeerd op een bedrag van € 375.000 na aftrek van een bedrag van € 17.000 ter zake van zichtbare fysieke aardbevingsschade.
566.1 Eiser stelt dat vier van de zes door verweerder gehanteerde vergelijkingspercelen niet bruikbaar zijn voor de waardebepaling, omdat de datum van de obligatoire koopovereenkomst is gelegen vóór januari 2013. Eiser wijst erop dat de kopers van in het gaswinningsgebied gelegen onroerende zaken zich door de in januari 2013 gepubliceerde uitkomsten van de bij 1.4 en 1.5 bedoelde onderzoeken, de uitingen van Minister Kamp (zie bij 1.7) en de in februari 2013 plaatsgevonden aardbevingen (zie bij 1.6) veel meer bewust werden van het risico op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter dan vóór januari 2013. Van de twee overgebleven vergelijkingspercelen is het vergelijkingsperceel gelegen aan de [c-laan #] te [B] volgens eiser niet bruikbaar voor de waardebepaling, omdat dit alleen een woning betreft zonder bedrijfsgedeelte. Dit vergelijkingsperceel acht eiser daarom onvoldoende vergelijkbaar met zijn onroerende zaak. Met het laatst overgebleven vergelijkingsperceel gelegen aan het [D-diep #] te [C] heeft verweerder volgens eiser de waarde van zijn onroerende zaak onvoldoende onderbouwd, omdat niet inzichtelijk is hoe verweerder het bedrijfsgedeelte aan de hand van dit vergelijkingsperceel heeft gewaardeerd. Eiser verwijst ter betwisting van de vastgestelde waarde naar een door hem ingeschakelde taxateur ( [taxateur] ) opgemaakt taxatierapport.
576.2 Verweerder erkent dat slechts twee van de zes van de in zijn taxatierapport gehanteerde vergelijkingspercelen, gezien de data van de obligatoire verkoopovereenkomsten, bruikbaar zijn ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde. In de voor deze twee vergelijkingspercelen (gelegen aan de [c-laan #] te [B] en het [D-diep #] te [C] ) gerealiseerde transactieprijzen zijn de uit de bestaande bodemgesteldheid van het gaswinningsgebied op 1 januari 2013 voortvloeiende waardebeïnvloedende factoren verdisconteerd. Hiermee is bij de waardevaststelling volgens verweerder dus voldoende rekening gehouden. Met name het vergelijkingsperceel gelegen aan het [D-diep #] te [C] acht verweerder goed vergelijkbaar met eisers onroerende zaak. In de bij het taxatierapport behorende matrix is dit vergelijkingsperceel uitgesplitst naar deelobjectgegevens. De aan deze deelobjectgegevens toegekende waarden heeft de taxateur geschat, mede op basis van een dergelijke uitsplitsing van deelobjectgegevens van de andere vijf vergelijkingspercelen. Verder heeft de taxateur er ter zitting op gewezen dat tot eisers onroerende zaak een veel grotere woning, bedrijfsruimte en kadastrale percelen behoren, waardoor het verschil tussen de voor eisers onroerende zaak beschikte waarde van € 315.000 en de voor dit vergelijkingsperceel gerealiseerde transactieprijs van € 240.000 ruimschoots wordt verklaard.
586.3 Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er met de twee overgebleven vergelijkingspercelen niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Bij dit oordeel heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat, zoals eiser terecht stelt, het vergelijkingsperceel gelegen aan de [c-laan #] te [B] niet bruikbaar is voor de waardebepaling van eisers onroerende zaak, omdat dit vergelijkingsperceel alleen een woning betreft zonder bedrijfsgedeelte. Bovendien is niet duidelijk geworden wanneer de obligatoire koopovereenkomst van dit vergelijkingsperceel, dat op 19 april 2013 is geleverd, is gesloten. De rechtbank kan, zeker in dit geval, niet zonder meer de leveringsdatum volgen (vergelijk HR 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113). Hierbij wijst de rechtbank verweerder erop dat voor het eerst bij verkopen, waarvan de koopovereenkomst ná januari 2013 is gesloten, bij de prijsbepaling in aanmerking kan zijn genomen dat een risico bestaat op aardbevingen met een kracht van 5.0 op de Schaal van Richter, nu pas in januari 2013 bekend werd dat de bodemgesteldheid zodanig was dat in het gaswinningsgebied een kans is op aardbevingen van een dergelijke zwaarte. De rechtbank acht het voorstelbaar dat, zoals eiser stelt, kopers van onroerende zaken in het gaswinningsgebied na de uitingen van Minister Kamp in februari 2013 (zie bij 1.7) zich zeker bewust zijn geworden van het risico op (zware) aardbevingen. Verkopen, waarvan de koopovereenkomst ná februari 2013 is gesloten, bevatten naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende informatie over de invloed van de uit de op 1 januari 2013 bestaande bodemgesteldheid voortvloeiende factoren (het imago-effect, de onzekerheid over de vergoeding van de kosten voor het aardbevingsbestendig maken van de woning en de rompslompschade, zie onder 4.6) op de waardebepaling. Nu niet duidelijk is geworden wat de datum van de koopovereenkomst is van het vergelijkingsperceel gelegen aan de [c-laan #] te [B] , is niet bekend of, dan wel in hoeverre de invloed van deze factoren in het voor dit vergelijkingsperceel gerealiseerde verkoopcijfer is verdisconteerd. Ook om deze reden acht de rechtbank dit vergelijkingsperceel niet bruikbaar voor de waardebepaling van eisers onroerende zaak.
596.4 Het laatst overgebleven vergelijkingsperceel gelegen aan het [D-diep #] te [C] is geleverd op 30 juni 2014. Ook van dit vergelijkingsperceel is de datum van de koopovereenkomst niet bekend. Gelet op de leveringsdatum, zou de verkoopdatum ná de bij 6.3 bedoelde momenten van bekendmaking en bewustwording van het risico op (zware) aardbevingen kunnen zijn gelegen. Indien hier al van uit kan worden gegaan, heeft verweerder echter met dit vergelijkingsperceel niet de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt. De oppervlakte van (de verschillende deelobjectgegevens van) dit vergelijkingsperceel wijkt naar het oordeel van de rechtbank teveel af van eisers onroerende zaak, terwijl verweerder niet, althans onvoldoende, inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij tot waarden van de verschillende deelobjectgegevens van dit vergelijkingsperceel is gekomen en deze heeft herleid tot de waarde voor eisers onroerende zaak. Voor zover de aan de deelobjectgegevens toegekende waarden zijn geschat op basis van een dergelijke uitsplitsing van deelobjectgegevens van de andere vier vergelijkingspercelen, kent de rechtbank zeker geen gewicht toe aan deze schatting. Zoals partijen eenparig hebben gesteld, waarin de rechtbank hen volgt, zijn deze andere vier vergelijkingspercelen immers niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak, zeker nu de data van de desbetreffende koopovereenkomsten niet bekend zijn, dan wel (vermoedelijk) zelfs liggen vóór de aardbeving van 16 augustus 2012. De enkele verwijzing naar het verschil in grootte tussen eisers onroerende zaak en het vergelijkingsperceel gelegen aan het [D-diep #] te [C] ter rechtvaardiging van het verschil tussen de voor eisers onroerende zaak beschikte waarde van € 315.000 en de voor dit vergelijkingsperceel gerealiseerde transactieprijs van € 240.000 acht de rechtbank een te grove onderbouwing van de waardevaststelling.
607. Nu verweerder niet heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast, moet de rechtbank beoordelen of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiser verwijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde naar een door hem ingeschakelde taxateur ( [taxateur] ) opgemaakt taxatierapport. De in dit rapport getaxeerde waarde heeft eveneens betrekking op [a-straat #1] te [B] , terwijl de tot de onroerende zaak behorende woning niet bij deze taxatie is betrokken. Aldus is in wezen maar een gedeelte van de onroerende zaak getaxeerd. Daarnaast bevat dit taxatierapport geen vergelijkende marktgegevens, zodat op geen enkele wijze duidelijk is geworden hoe de taxateur tot zijn getaxeerde waarde is gekomen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser met het door hem ingebrachte taxatierapport er evenmin in is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken.
618. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, schattenderwijs vast op een bedrag van € 300.000 Hierbij heeft de rechtbank, in het voordeel van eiser, de door verweerder beleidsmatig toegepaste aftrek ter grootte van de kosten die zullen zijn gemoeid met het herstel van de zichtbare fysieke schade (zie bij 4.7) mede in aanmerking genomen.
629. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. De rechtbank vermindert de waarde tot een bedrag van € 300.000.
6310. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
6412. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.484 (voor de bezwaarfase: 1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246; voor de beroepsfase: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 496, wegingsfactor 1). Daarnaast komen de door eiser gemaakte taxatiekosten voor een bedrag van € 314,60 (4 uur maal € 65 per uur vermeerderd met BTW) voor vergoeding in aanmerking.
65Beslissing
66De rechtbank:
67- verklaart het beroep gegrond;
68- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
69- vermindert de waarde tot een bedrag van € 300.000;
70- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
71- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden;
72- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.798,60.
73Deze uitspraak is gedaan door mr. M. van den Bosch, voorzitter, mr. G.B.A. Brummer en mr. T. Tanghe, leden, in aanwezigheid van mr. M. Hiemstra, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2016.
74w.g. griffier
75w.g. voorzitter
76Rechtsmiddel
77Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
78fn 17